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Immobilier de loisirs : Faut-il acheter à la montagne ?

Immobilier de loisirs : Faut-il acheter à la montagne ?
Avril 2011
Le Particulier Immo n° 274, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un parc ancien vieillissant, des résidences de tourisme qui colonisent la moindre parcelle de foncier disponible... Les loyers battent tous les records, mais l’offre de logement en bon état et à prix accessibles se fait rare.

Sur les sommets comme partout ailleurs, les prix ont explosé ces dernières années. Et les loyers ont suivi, particulièrement dans les stations les plus recherchées. À raison de 970 e la semaine pour un appartement à La Plagne, ou de 1 810 e dans la très chic station de Megève, les valeurs locatives sont telles que la rentabilité d’un bien répondant aux besoins et aux désirs des amateurs de neige est assurée. De quoi donner des envies d’investir sur ce marché très spécifique, qui offre encore des opportunités de défiscalisation. Pour autant, les pièges d’un tel investissement sont nombreux. Les loyers exceptionnels ne durent qu’un temps, celui de la haute saison, avec un pic atteint pendant les vacances de février. En dehors de ces semaines très convoitées, les loyers chutent, voire disparaissent purement et simplement en été dans certaines stations, qui se transforment alors en cités fantômes.
Or, même en l’absence de locataires, il faut payer les charges de copropriété, les impôts locaux et les inévitables frais liés à l’entretien du logement. En altitude, le bâti souffre tout particulièrement, en raison des conditions extrêmes (froid, neige, vent), impliquant des réparations régulières. Ce sont autant de frais qui viennent grever la rentabilité. Par ailleurs, les besoins des locataires ont évolué, et pour s’adapter à cette mutation, les propriétaires doivent souvent en passer par des travaux de rénovation conséquents pour continuer à louer. Néanmoins, l’engouement pour les sports d’hiver ne se dément pas. Investir dans cette niche peut être intéressant, à condition de choisir la bonne formule, et le bon emplacement.

Un bon taux d’occupation garantit des loyers réguliers

Loyers garantis, en principe tout au moins, faculté d’occuper le bien plusieurs semaines par an, l’achat d’un appartement dans une résidence de tourisme permet, tout en étant pleinement propriétaire de son bien, de l’occuper et de le louer à sa guise, sans avoir à se préoccuper des contraintes de gestion. L’acquéreur consent en effet un bail commercial d’une durée de neuf ans au minimum à une société d’exploitation, qui devient son unique locataire. Celle-ci lui verse des loyers, que l’appartement soit loué ou non. Les conditions de rémunération dépendent de la formule d’occupation choisie par le propriétaire, prévue au contrat. Chez Pierre et Vacances, les possibilités de séjours peuvent ainsi atteindre jusqu’à quarante semaines par an. Et une bourse d’échanges permet de troquer sa semaine à Avoriaz contre une semaine à Val d’Isère ou sur la Côte d’Azur. Chez MGM, la formule la plus prisée est celle qui permet à l’acquéreur d’utiliser son logement durant quatre semaines (deux l’été et deux l’hiver). La règle est simple : plus son temps d’occupation personnelle est élevé, moins le loyer qu’il perçoit est important.
La formule est séduisante, mais elle ne tiendra ses promesses que si les lits tournent, garantissant de bons taux d’occupation et par conséquent, des loyers réguliers. Les must: une destination phare, un bon état d’entretien, et une décoration soignée. Internet a, de ce point de vue, renforcé la sélectivité des locataires, qui disposent d’un grand choix de biens, photographies à l’appui. Investir en résidence de tourisme présente un autre avantage : c’est, en raison de la pénurie de foncier, la seule façon d’acheter du neuf en altitude. Et qui dit neuf, dit bien sûr défiscalisation… même si les avantages fiscaux ont fondu, à la montagne comme ailleurs.

Exit le Demessine, vive le Scellier-Bouvard

Victime de la réforme des niches fiscales, la réduction d’impôt Demessine a été supprimée à compter du 1er janvier 2011 pour les biens neufs. Trop de résidences avaient été construites, sous l’empire de ce dispositif, dans des zones dont la faible attractivité touristique ne permettait pas d’assurer un remplissage satisfaisant, mettant en péril le bilan de l’exploitant, et par voie de conséquence, le montage financier, voire fiscal, de l’acquéreur. Rescapée de ce coup de rabot, la réduction d’impôt Demessine accordée au titre de l’acquisition d’un logement achevé depuis plus de quinze ans, faisant l’objet de travaux de réhabilitation, a en revanche été maintenue jusqu’à son terme, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2012.
Les amateurs de neuf ne sont pas pour autant lésés. Ils peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, qui s’applique également aux acquisitions de logements situés dans les résidences de tourisme classées, sous l’appellation Censi-Bouvard. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % pour les logements acquis en 2011 (20 % en 2010), calculée sur la base du prix hors taxe d’achat global (frais d’acte compris), retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 e HT, hors mobilier. Cette réduction s’étale sur neuf ans et n’est pas soumise à des conditions de loyer. Du côté des taux, c’est moins attrayant qu’auparavant, mais cela n’effraie pas les opérateurs du secteur.
« Acheter en résidence de tourisme reste un très bon placement. Il n’y a pas d’investissement similaire qui offre une telle réduction fiscale avec un loyer garanti », constate Valérie Lauthier, directrice communication du groupe Pierre et Vacances.
Pour être sûrs d’emporter l’affaire, certains promoteurs, comme Pierre et Vacances, renforcent l’attrait du dispositif en préfinançant le montant de la TVA, déductible, chez le notaire. L’investissement se fait immédiatement hors taxe. Quoi qu’il en soit, le Censi-Bouvard est soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme limite l’avantage fiscal dont peut bénéficier un contribuable à 18 000 e et 6 % du revenu net imposable en 2011. Le cadeau fiscal accordé aux investisseurs en résidences de tourisme est néanmoins vivement critiqué par ceux qui l’accusent de favoriser les nouvelles constructions à la montagne, alors qu’il existe déjà une multitude de « lits froids » (voir ci-contre). Des logements le plus souvent vétustes, que leurs propriétaires ne seraient pas suffisamment incités à rénover.

Dans l’ancien, le bien doit être irréprochable

S’il existe des biens anciens en bon état dans le secteur diffus, une alternative à l’investissement en résidence de tourisme neuve, leur prix, à emplacement équivalent, est au moins aussi élevé. Si ce n’est plus, pour ces biens rares et recherchés que sont les chalets. Pour voir les tarifs baisser, il faut prendre le risque d’acheter des lits « tièdes », dans le meilleur des cas et, au pire, des lits « froids » : ces logements que l’on ne peut remettre sur le marché qu’après des travaux parfois conséquents. Cela peut toutefois s’avérer payant, notamment dans le cadre du dispositif Demessine jusqu’au 31 décembre 2012. Ou bien si l’on dispose par ailleurs de revenus fonciers à défiscaliser. Outre les avantages fiscaux, l’investisseur bénéficie d’un prix d’achat modéré, ce qui lui ouvre la perspective de rendements intéressants et de plus-value à terme. L’idéal serait qu’un vrai marché d’occasion puisse se développer. Encore faut-il que les rénovations fassent tâche d’huile et surtout, se réalisent à l’échelle d’immeubles entiers, ce qui implique d’obtenir l’accord de tous les copropriétaires concernés.

Impliquer les propriétaires dans la gestion de leurs biens

Certaines stations ont amorcé, il y a quelques années, des politiques incitatives visant à impliquer davantage les propriétaires dans la gestion de leur bien. Parmi les pionnières, la station de Tignes leur propose depuis 2005 un partenariat. Déclarés « ambassadeurs de Tignes », ils bénéficient d’avantages divers  (réduction sur les forfaits, les parkings, les activités sportives l’été…), en fonction du label de l’appartement et selon certains critères d’occupation. S’y ajoutent des aides financières. La Société des téléphériques de la Grande Motte (STGM) et la commune de Tignes ont ainsi subventionné, depuis 2005, la rénovation d’environ 87 appartements, soit 460 lits touristiques.
« Ce partenariat s’est déjà montré bénéfique pour la fréquentation de la station, qui totalisait 109 000 séjours en lits diffus pour l’hiver 2010, soit une augmentation de 2,5 %. Cette progression est encore plus significative durant l’été, avec une fréquentation qui a augmenté de 19,8 % pour l’été 2010 ! », s’enthousiasment les animateurs de l’opération. Ces actions sont ­efficaces, mais elles s’avèrent coûteuses et ne concernent chaque année que quelques centaines de logements.

Avantager la réhabilitation plutôt que le neuf 

De nombreux acteurs réclament un nouveau coup de pouce fiscal. Un rapport du Conseil général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD) remis au gouvernement l’an passé proposait une série de recommandations en ce sens, dont un transfert progressif des avantages liés au neuf vers la réhabilitation ; mais aussi la création d’un statut juridique et fiscal particulier de loueur en meublé de tourisme, qui inciterait les propriétaires à rénover et à louer dans des zones définies par les pouvoirs publics. Propositions restées à ce jour lettre morte. Néanmoins, Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État au Tourisme, a annoncé en janvier dernier le lancement d’un groupe de travail visant « à construire un plan d’actions en faveur de la rénovation de l’offre d’hébergement touristique », d’ici au printemps.

L’appétit des opérateurs ne se tarit pas

En attendant, l’immobilier finance le tourisme, en augmentant la capacité d’accueil. Celle-ci a ainsi été multipliée par deux en trente ans. Les résidences de tourisme, qui génèrent une occupation moyenne des appartements de quinze semaines par an – à comparer avec les quatre semaines d’occupation des lits en secteur diffus –, sont donc privilégiées. Et l’appétit des opérateurs ne se tarit pas. Le groupe Pierre et Vacances, créateur de la station Avoriaz, en 1967, construit actuellement 475 appartements répartis dans neuf résidences de tourisme distinctes, sans compter un bâtiment d’accueil avec spa, piscine et espace aqualudique qui s’étend sur plus de 2 000 m². L’ouverture est prévue en 2011-2012, et il ne reste déjà plus qu’une quarantaine d’appartements à commercialiser, Essentiellement des grandes surfaces, à plus de ­8 000 E/m². Quant à MGM Constructeur, l’opérateur, qui se présente comme le leader de la construction de prestige en montagne, il lance dix nouveaux programmes cet hiver dans les Alpes. Assuré du dynamisme économique et touristique de Tignes et de Samoëns, MGM y consolide son implantation avec deux nouvelles résidences. à Tignes 1800, le groupe savoyard va même plus loin, puisqu’il transforme un quartier entier en éco-village, avec pour ambition d’en faire la référence écologique des résidences de tourisme à la montagne. Les autres lancements de l’hiver sont prévus à Châtel, La Rosière, Valmorel, Combloux, Sainte-Foy, Villard de Lans, Cohennoz, Montgenèvre.
« Les prix hors taxe varient de 4 007 e/m² à 7 000 e/m². Des logements vendus pour l’essentiel à des Français (75 %) à un prix moyen de 360 000 e  TTC pour une surface de 60 m² en moyenne », précise Nicolas Marquenet, le directeur commercial de MGM. Il espère vendre la totalité de sa production en deux ans et ne compte pas en rester là. Le groupe s’est déjà porté acquéreur d’une réserve foncière de 150 000 m² de surface hors œuvre nette (shon).
Faute de dispositif convaincant pour rénover l’ancien, la construction touristique en montagne reste la solution la plus facile pour maintenir l’activité économique des stations. Mais le jour est proche où l’on ne pourra plus construire, pour des raisons de rareté et de coût du foncier. Que fera-t-on alors des friches touristiques, ces immeubles, voire ces quartiers entiers, devenus vétustes faute de réhabilitation ? La France, encore leader sur le marché des sports d’hiver, ne peut se le permettre dans un contexte de forte concurrence internationale.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , MONTAGNE , RESIDENCE DE TOURISME , SPORT D'HIVER




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