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L'huissier, le meilleur allié du bailleur

L'huissier, le meilleur allié du bailleur
Avril 2011
Le Particulier Immo n° 274, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

La loi du 22 décembre 2010, dite loi Béteille, modifie de façon importante la profession d’huissier de justice. Parmi les nombreuses mesures introduites par ce texte, certaines vont renforcer les droits des propriétaires.

Abandon du logement par le locataire, loyers impayés, état des lieux difficiles, accès aux immeubles…, le bailleur peut désormais compter sur un huissier aux pouvoirs étendus.

La reprise du logement abandonné par le locataire est facilitée

Lorsque le locataire quitte le logement loué sans avoir prévenu son propriétaire, ce dernier se trouve dans une situation embarrassante. C’est généralement à la suite d’une série d’impayés, le locataire préférant disparaître plutôt que de devoir faire face à ses obligations financières. Or, bien qu’il ne paie plus ses loyers et qu’il ait abandonné le logement, le bail se poursuit tant qu’il n’a pas délivré un congé au bailleur et ce, même s’il est de notoriété publique dans le voisinage qu’il a déménagé. Le bailleur n’a pas le droit de pénétrer dans les lieux et encore moins de faire changer la serrure et de relouer son bien.

Jusqu’à la loi du 22 décembre 2010, le vide juridique régnait

Aucun texte légal ou réglementaire ne protégeait le bailleur dans le cas où un locataire ne résidait plus dans les lieux et ne payait plus ses loyers. Il était contraint de suivre les procédures de résiliation de bail et d’expulsion : faire délivrer une mise en demeure, puis un commandement de payer, respecter le délai de deux mois après le commandement de payer, assigner le locataire en justice puis attendre l’audience et, enfin, le jugement. Un commandement de quitter les lieux devait être délivré au locataire, même s’il n’habitait plus sur place… ce qui ouvrait de nouveaux délais que le bailleur devait observer. Il devait aussi respecter la trêve hivernale, qui « gelait » la procédure pendant six mois. « Avec la multiplication des délais que le juge était susceptible d’accorder aux différents stades de la procédure, elle était devenue très longue et inadaptée au cas d’abandon de domicile », commente Christophe Pélissier, huissier de justice à Clermont-Ferrand. La procédure pouvait durer des années, le législateur ayant instauré au fil du temps un régime ultra-protecteur en faveur du locataire. Une situation particulièrement pénible pour le propriétaire qui, tout au long de cette procédure coûteuse, ne percevait plus de loyers. Sa situation devrait désormais s’améliorer. La loi du 22 décembre 2010 a en effet mis en place à son profit une procédure spéciale dite « de reprise de logement », intégrée à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 (voir encadré p. 52), qui se déroule en trois phases.

Première phase : mise en demeure du locataire

« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants », le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Parmi ces éléments, les plus courants sont les informations communiquées par le voisinage, une boîte aux lettres pleine dont on ne relève visiblement plus le courrier, des allocations logement qui cessent d’être versées directement au propriétaire… La mise en demeure se fera obligatoirement par l’intermédiaire d’un huissier, à la nouvelle adresse du locataire quand celle-ci est connue ou à celle de son lieu de travail, le cas échéant. En réalité, le plus souvent, le propriétaire ne sait pas où se trouve son locataire. Dans ce cas, la mise en demeure se fera « à la dernière adresse connue », comme le prévoit l’article 659 du Code de procédure civile, (en l’occurrence, à l’adresse du logement loué), et sera accompagnée d’un procès-verbal dans lequel l’huissier relate les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.
Cette mise en demeure « peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 », précise l’article 14-1, c’est-à-dire soit un commandement de justifier d’une assurance locative, soit un commandement de payer. Il n’est pas rare, en effet, que le locataire quitte les lieux par réaction à ce type de commandement, lequel se trouve alors déjà pourvu de la mise en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Cela permet de gagner du temps.

Deuxième phase : l’huissier constate l’abandon du logement

À défaut de réponse dans un délai d’un mois à compter de la signification de cette mise en demeure, l’huissier de justice peut pénétrer dans les lieux, pour constater l’état d’abandon du logement. Lorsque la mise en demeure a été faite à la dernière adresse connue du locataire, le délai d’un mois court à compter de la date de la signification de l’acte, qui est toujours celle du premier passage de l’huissier de justice.
Pour constater l’état d’abandon du logement, l’huissier doit, conformément à l’article 21 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution, pénétrer dans les lieux en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service, ni du créancier (le bailleur) ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution. Il n’y a guère que dans les petits villages que le maire ou le conseiller municipal se déplacent. La plupart du temps, l’huissier se fait accompagner d’un policier ou d’un gendarme. En toute hypothèse, le bailleur, lui, ne peut être présent, sauf si le juge de l’exécution devait l’autoriser, jugeant sa présence nécessaire.
L’huissier dressera donc un procès-verbal d’abandon de domicile, qui contiendra éventuellement l’inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande. Dans la majorité des cas, le locataire aura tout emporté ou n’aura laissé sur place que des biens sans valeur marchande.

Troisième phase : le juge constate la résiliation du bail

Après l’établissement du procès-verbal constatant l’état d’abandon du logement, le bailleur doit encore saisir le juge d’instance afin de faire constater la résiliation du bail. La loi ne précise pas les modalités de la saisine du juge. Les décrets d’application qui apporteront ces informations sont cependant attendus dans les semaines à venir. « Ce qui manque, c’est la description de la procédure qui permettra, suite à la constatation d’abandon du logement, de reprendre le logement et remettre les clés au bailleur. Mais vraisemblablement, le bailleur devra agir par voie de requête ou d’assignation auprès du tribunal d’instance. Le jugement pourra donc être rendu sans débat contradictoire. À partir du constat d’abandon dressé par l’huissier, le juge constatera la résiliation du bail et autorisera la reprise du logement à partir de telle date », précise Jean-Daniel Lachkar, président de la chambre nationale des huissiers, associée à l’élaboration des textes d’application. Entre le dépôt de la requête et l’ordonnance, il devrait s’écouler moins de quinze jours.
L’abandon de domicile étant une cause de résiliation du bail, dans la majorité des cas, le juge se contentera de constater cette résiliation au vu des éléments fournis par le constat d’abandon dressé par l’huissier. Mais il n’y est pas contraint. Il peut, s’il estime au vu de ces mêmes éléments, que le logement n’est pas abandonné, refuser de prononcer la résiliation du bail. Dans son ordonnance, le juge décidera également du sort du mobilier et des affaires du locataire, dont l’huissier a dressé la liste dans son constat.
Les décrets d’application devront également préciser le délai dans lequel le bailleur pourra reprendre possession de son logement après la signification de l’ordonnance du juge. Il s’agira probablement du délai d’un mois d’opposition à l’ordonnance du juge.
Si la procédure mise en place par la loi Béteille ne dispense pas le bailleur d’une action en justice, elle lui permet toutefois d’éviter les délais et les formalités prévus à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 pour protéger les intérêts des occupants des lieux. Donc, de gagner du temps et de récupérer plus vite son logement pour pouvoir en disposer de nouveau, le relouer, le revendre ou l’habiter.

L’accès à certaines informations sur le locataire est facilité

Parmi les mesures susceptibles ­d’améliorer les droits du bailleur, une disposition vise par ailleurs à simplifier l’accès des huissiers à certaines informations nécessaires à l’accomplissement de leur mission. La loi du 22 décembre 2010 prévoit en effet que, désormais les administrations de l’État et des ­collectivités territoriales, les établissements publics ou organismes contrôlés par l’autorité administrative ainsi que les entreprises concédées ou contrôlées par l’État ou les collectivités territoriales devront communiquer à l’huissier de justice détenteur d’un titre exécutoire les renseignements à leur disposition permettant de déterminer l’adresse du débiteur, l’identité et l’adresse de son employeur ou de tout tiers débiteur ou dépositaire de sommes liquides ou exigibles, ainsi que la composition de son patrimoine immobilier. En outre, les établissements habilités par la loi à tenir des comptes de dépôt sont tenus d’indiquer à l’huissier si un ou plusieurs comptes sont ouverts au nom du débiteur et les lieux où sont tenus ces comptes. En gros, toutes les administrations, nationales ou locales, ainsi que les entreprises contrôlées ou concédées par l’État, les régions, les départements et les communes, auront l’obligation de lui fournir les informations qu’il sollicite. Idem pour la poste, les impôts, la caisse d’assurance-maladie, les caisses de retraite, etc.
Jusqu’à présent, les huissiers qui avaient besoin d’obtenir de tels renseignements, pour mettre en œuvre des mesures exécutoires suite à un jugement condamnant le locataire au paiement des loyers impayés, par exemple, devaient s’adresser au procureur de la République. Une démarche peu efficace, les délais de réponse étant très longs, et qui laissait tout loisir à la personne poursuivie d’organiser son insolvabilité. Ils avaient également accès au fichier Ficoba du ministère des Finances (Fichier national des comptes bancaires et assimilés), leur permettant d’obtenir des renseignements bancaires, mais aucun moyen direct de connaître le patrimoine immobilier des personnes, comme les notaires et géomètres experts en ont la possibilité grâce à leur accès au fichier immobilier SPDC (serveur professionnel de données cadastrales). Les décrets d’application de la loi Béteille devraient même permettre cet accès par voie dématérialisée, ce qui accélérera la procédure.
Dans le cadre d’une procédure en recouvrement de loyers, charges ou travaux de remise en état du logement, engagée contre son locataire (ou ex-locataire), le bailleur profitera donc directement de cette amélioration apportée par la loi Béteille, notamment pour la mise en œuvre des opérations de saisie. Il faudra cependant que l’huissier soit en possession d’un titre exécutoire qui condamne le locataire au paiement des loyers et charges ou à une remise en état du logement.

L’huissier disposera des moyens d’accéder jusqu’à la porte du locataire

Une autre mesure va sans aucun doute améliorer le déroulement des procédures judiciaires susceptibles d’être engagées à l’encontre d’un locataire. Il s’agit de celle qui facilite l’accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles en copropriété.
Dans l’exercice de ses missions de signification et d’exécution, l’huissier de justice était de plus en plus confronté à des difficultés pratiques pour accéder aux boîtes aux lettres et aux portes du logement des personnes, lorsque celles-ci habitaient des immeubles collectifs. Les systèmes de sécurité, digicodes ou autres l’empêchaient d’accéder là où les agents de la Poste, mais aussi les porteurs et vendeurs colporteurs de presse pouvaient pénétrer sans difficultés…
L’huissier ne devrait  désormais plus être confronté à ce genre d’obstacle. La loi du 22 décembre 2010 dispose en effet que « le propriétaire, ou en cas de copropriété, le syndicat de copropriétaires représenté par le syndic, permet aux huissiers de justice d’accéder, pour leurs missions de signification ou d’exécution, aux parties communes des immeubles d’habitation ». Grâce à ce texte, l’huissier dispose non seulement de l’accès aux boîtes aux lettres, mais également du droit d’aller jusqu’à la porte du destinataire de l’acte, l’idée étant de faciliter la remise en mains propres de la signification à la personne concernée. Il appartiendra au propriétaire de l’immeuble – et dans le cas d’un immeuble en copropriété, au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic –, de permettre cet accès, sur la simple demande formulée par l’huissier. Les modalités concrètes d’application de ce droit ne sont pas encore connues – les décrets sont encore à publier – mais vraisemblablement, l’accès des huissiers se fera par le biais d’une clé Vigik ou un système équivalent.
Pour les huissiers, cette mesure constitue une petite victoire. « La Poste, EDF ou même les livreurs de prospectus disposaient des codes natifs d’accès aux immeubles. Il était aberrant que les huissiers, officiers ministériels, ne profitent pas de la même faculté. Désormais, nul ne pourra plus s’opposer à ce que l’on nous remette une clé », renchérit Jean-Daniel Lachkar. Une victoire plus que symbolique. « Nous pouvions perdre plusieurs jours sur le déroulement de la procédure. Le pli revenait à l’étude, il fallait vérifier avec le gardien ses heures de présence, prendre rendez-vous avec lui pour qu’il nous permette d’entrer, etc. Sur une procédure comptant cinq ou six actes à notifier, le retard s’accumulait dans des proportions préjudiciables pour les personnes intéressées », poursuit-il.
Notons que la loi a prévu que cet accès aux parties communes serait possible pour les missions de signification et d’exécution de l’huissier. Il ne s’agit donc pas seulement de faciliter les notifications d’actes mais aussi de faciliter les mesures d’exécution d’une décision de justice, comme par exemple, l’immobilisation d’un véhicule si ce dernier est accessible dans le garage de l’immeuble.

L’état des lieux par un tiers, huissier ou agent immobilier

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, relatif au contrat de bail, est modifié par la loi du 22 décembre 2010. Au sujet de l’état des lieux, il dit désormais : « Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. »
En pratique, c’était essentiellement pour l’état des lieux de sortie que l’huissier était amené à intervenir, les parties se trouvant rarement sur un terrain amiable. « La nouveauté, explique Me Christophe Pelissier, c’est que la loi reconnaît que le constat peut être fait amiablement, avec l’intervention d’un tiers, mandaté par les deux parties. Ce qui n’était pas le cas auparavant. » Bailleur et locataire sont donc libres aujourd’hui de faire réaliser l’état des lieux par un tiers (huissier de justice, administrateur de biens, agent immobilier…), dans un cadre amiable, simplement parce qu’ils désirent que cet acte important soit réalisé correctement et garantir sa qualité juridique, à l’entrée comme à la sortie du bail.
Lorsque les parties choisissent de faire appel à un huissier, « les honoraires ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire ». Autrement dit, les honoraires de l’huissier ou de tout autre tiers ne peuvent être mis à la charge du locataire totalement ou partiellement. Ils doivent être pris en charge dans leur intégralité par le bailleur. Cette rédaction devrait mettre fin à la pratique qui consistait à faire supporter au locataire les frais d’état des lieux, lorsque le propriétaire mandatait un professionnel pour l’établir en présence du locataire. Cela, de manière plus ou moins transparente, il faut le dire. Les « frais de location » étaient bien souvent gonflés pour intégrer les honoraires versés à cet intervenant. Les honoraires sont « négociés », indique le nouvel article 3. En clair, le tiers rémunéré n’est donc pas tenu de respecter le tarif fixé par décret. Le tarif pour un état des lieux amiable est donc officiellement libre. Cette règle, qui ne sera sans doute pas du goût de tous les bailleurs, constitue aussi une nouveauté. En effet, dans le cadre de la législation antérieure, la Cour de cassation a toujours considéré que l’état des lieux locatif établi par un huissier de justice devait respecter les dispositions tarifaires du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 et la haute juridiction n’accordait aucune importance au fait que l’état des lieux pouvait être établi contradictoirement et amiablement par les parties (cass. 1re civ. du 17/11/93, n° 91-21.020).
Enfin, l’établissement de l’état des lieux amiable établi par un tiers nécessite que ce dernier soit mandaté par les deux parties, c’est-à-dire le propriétaire et le locataire. Pour cela, un mandat tacite suffira. La simple présence des deux parties, sur place, le jour convenu pour l’état des lieux avec l’huissier, établit la requête conjointe.
En revanche, quand il n’y a pas d’accord entre les parties et qu’un état des lieux amiable est impossible, les règles applicables sont toujours les mêmes. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 reste inchangé : l’intervention d’un huissier est obligatoire. Dans ce cas, le coût de l’acte n’est pas libre, mais fixé par décret et doit être partagé entre bailleur et locataire. Ici, la difficulté reste inchangée : le bailleur devra démontrer que le locataire s’est montré en désaccord sur l’établissement de l’état des lieux : production d’une lettre, non réponse à une ou plusieurs convocations, etc.

Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , ETAT DES LIEUX , EXPULSION , HUISSIER DE JUSTICE , IMPAYE , LOYER




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