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Rapports locatifs : La volonté des parties doit s'exprimer clairement (Commentaire de jurisprudence)

Rapports locatifs : La volonté des parties doit s'exprimer clairement (Commentaire de jurisprudence)
Avril 2011
Le Particulier Immo n° 274, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Louer un local professionnel en utilisant un modèle de bail d’habitation nécessite des ajustements. Cass. civ. 3e du 5.1.11, n° 09-70.455

Pour le bailleur, recourir à un formulaire inadapté au moment de la mise en location est une entreprise risquée. C’est ce que l’un d’entre eux a appris à ses dépens dans la présente affaire. En l’occurrence, il s’agissait d’une société civile immobilière (SCI) qui entendait louer un local exclusivement professionnel à une société civile professionnelle (SCP). Mais plutôt que de recourir à un modèle de bail dédié, le bailleur avait établi un contrat de location à partir d’un formulaire type de bail à usage d’habitation ou à usage mixte, c’est-à-dire à la fois habitation et professionnel. C’est ainsi que figuraient, en seconde page du contrat, des conditions générales directement tirées de la loi du 6 juillet 1989 régissant ce type de bail. Et notamment une clause d’indexation automatique du loyer, sur laquelle s’appuie le propriétaire pour assigner son locataire devant le tribunal, en paiement d’un arriéré correspondant à la révision annuelle du loyer jamais pratiquée.
Le tribunal d’instance, statuant en dernier ressort, rejette sa demande (TI de Chinon, 31.7.09). Motif invoqué, les parties ont entendu conclure un bail professionnel, excluant par principe l’application de la loi du 6 juillet 1989. Pour ce qui est des conditions générales figurant dans le contrat type, sur lesquelles s’appuie le bailleur pour fonder sa requête, le tribunal les considère comme « incluses dans un imprimé de contrat de location foncièrement inadapté aux règles particulières d’un bail professionnel ». Et qui plus est, la page concernée n’est pas explicitement signée par les parties.
Bien décidé à obtenir gain de cause, le bailleur se pourvoit en cassation. Il fait valoir que la clause d’indexation n’est pas en contradiction avec la protection minimale accordée aux locataires d’un local à usage professionnel en application de l’article 57 A de la loi du 23.12.1986. Et pour cause : ces dispositions d’ordre public, auxquelles il est donc interdit de déroger, se rapportent uniquement à la durée du bail et à son renouvellement… non à l’augmentation du loyer.
La Cour de cassation tranche toutefois en faveur du locataire : les parties auraient dû prévoir une clause expresse relative à la révision périodique du loyer d’un bail à usage professionnel. Faute de l’avoir fait, le bailleur n’est pas en mesure de prétendre à un arriéré de loyer sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle les parties n’ont pas entendu se soumettre. La Cour suit le raisonnement du juge d’instance, qui avait décidé de ne pas rechercher parmi ces dispositions celles compatibles avec le régime des baux professionnels, préférant écarter en bloc toutes les clauses des conditions générales du bail. L’utilisation un modèle de bail d’habitation pour un bail professionnel aurait dû s’accompagner des adaptations nécessaires. À bon entendeur…

Marianne Bertrand


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , BAIL PROFESSIONNEL , MODELE




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