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Travaux : des solutions pour créer un ascenseur

Travaux : des solutions pour créer un ascenseur
Avril 2011
Le Particulier Immo n° 274, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Installer un ascenseur dans l’existant ressemble à un parcours du combattant. Les limites pouvant être d’ordre technique ou juridique, voici nos conseils pour éviter les pièges.

Valoriser son immeuble en l’équipant d’un ascenseur, c’est une véritable course d’obstacles pour bon nombre de copropriétés. Cage d’escalier étroite, résidents réticents… Entre les premiers devis et la réalisation finale, il s’écoule parfois une dizaine d’années.
« C’est le cas pour l’un de nos derniers chantiers. Le président du syndicat s’est même rendu compte que les premières études de faisabilité avaient été menées par son père, il y a quinze ans de cela », témoigne Philippe Nuza, directeur de la société ATS. Une histoire ancienne… Il est vrai que, outre les contraintes techniques propres à la configuration de chaque immeuble, les difficultés à faire valider le projet par une majorité suffisante de copropriétaires rendent souvent l’opération délicate à mettre en place.

La faisabilité du projet

Avant même de préparer un projet cohérent et chiffré, la question doit bien sûr se poser de sa faisabilité technique. La solution la plus courante consiste à utiliser le vide d’escalier pour y insérer la gaine d’ascenseur. Mais cet espace s’avère souvent exigu. Or, il est recommandé de conserver une largeur d’escalier de 80 ­centimètres, une fois la gaine d’ascenseur insérée (circulaire n° 82.100 du 13.12.82, article 6). Dans l’hypothèse où cette condition ne pourrait être remplie dans la configuration existante, le vide d’escalier peut être agrandi par la découpe partielle des marches d’escalier. Mais attention, cette solution implique de disposer d’une largeur de 2,25 à 2,40 mètres entre les deux murs de l’escalier, selon Bernard Quignard (auteur d’un guide pratique, voir encadré p. 41). Quand la place fait défaut ou que les copropriétaires ne ­souhaitent pas, pour des raisons esthétiques, réduire la taille de leur escalier, ou qu’ils ne le peuvent pas – si l’escalier est classé, par ­exemple –, il reste deux solutions. La première : procéder à une installation sur cour, en collant le pylône à la façade. Dans ce cas, les ouvertures sur l’escalier seront le plus souvent situées à mi-niveau, en lieu et place des fenêtres. C’est une option esthétique – la cage d’escalier est préservée – mais en moyenne plus coûteuse de 15 à 20 %. « Les propriétaires, lorsqu’ils envisagent cette solution, pensent qu’il suffit d’agrandir l’encadrement des fenêtres pour y installer les portes de l’ascenseur. Ce n’est pas si simple. Dans la plupart des ­immeubles anciens, l’espacement entre les ­fenêtres et les marches de l’escalier cache des ­chaînages en béton armé, qui solidarisent parois et ­planchers. L’opération nécessite un travail spécifique pour garantir la solidité du bâtiment. L’étanchéité de la gaine de l’ascenseur, qui sera maçonnée ou vitrée, entraînera elle aussi des coûts supplémentaires », explique Philippe Nuza. Seconde option, l’aliénation de parties communes ou privatives. Par exemple, l’utilisation du palier lorsque celui-ci est suffisamment vaste pour y créer un ascenseur sans gêner la circulation des ­occupants. Ou alors, l’asservissement d’anciens WC devenus inutiles, de débarras ou d’un un espace de vide-ordures. Attention, le rachat de parties privatives ­– cave pour un ascenseur dans le vide d’escalier ou anciens WC – peut atténuer les chances de réussite du projet si l’on compte des opposants au rang des propriétaires concernés.

Le Coût de l’opération

Vérifier la faisabilité du projet et valider la solution technique adaptée à la configuration de l’immeuble implique de faire passer un ou deux professionnels et de leur demander des devis. Peu d’entre eux sont réellement spécialisés dans la création d’ascenseurs dans l’existant. N’hésitez pas à leur demander des ­références d’installations récentes. Chaque réalisation présentant des spécificités qui méritent d’être étudiées, vous aurez rapidement, au vu des devis, une estimation du coût de votre projet. Il variera en fonction de la difficulté du chantier, du nombre d’étages, etc. Pour un chantier classique, avec création de l’ascenseur en vide d’escalier, il faudra compter autour de 75 000 e hors taxes pour un immeuble de quatre étages, et autour de 85 000 e hors taxes pour un bâtiment de six étages. « Les prix varient peu d’un ascensoriste à l’autre, car ce n’est pas sur la création que ces derniers réalisent leur marge, mais davantage sur le contrat de maintenance, qu’il faudra regarder avec autant d’attention que le devis des travaux », estime Michel Misandeau, de la société Ascenseur Conseil plus et conseiller auprès de l’Association des responsables de copropriété (ARC). Pour les occupants des derniers étages, les coûts ramenés à la quote-part de chaque copropriétaire pourront être absorbés par la valorisation de leur lot. Il est communément admis que celle-ci, dans les localités où la pression de la demande est forte, se situe entre 20 et 25 % pour un 6e étage, entre 15 et 20 % pour un 5e, et près de 10 % pour un 4e étage. Cette valorisation est moins évidente pour les logements situés au-dessous du 3e étage.
Certains travaux bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. C’est le cas de la découpe de l’escalier existant, de la construction du pylône, de l’électricité, de la peinture des locaux – soit les travaux nécessités par l’installation et le montage de l’ascenseur. En revanche, sera facturée au taux de 19,6 %, la fourniture de l’ascenseur lui-même, c’est-à-dire ses pièces constitutives – cabine, treuil, câbles, boîtiers et armoires de commande, portes palières etc. 
Les dépenses liées à la création d’un ascenseur ne sont pas figées. De mauvaises surprises peuvent peser sur la facture finale. C’est le cas lorsque les sous-sols sont trop fragiles. À l’instar de certains quartiers de Paris et de sa périphérie construits sur d’anciennes carrières. « Il nous est déjà arrivé de tomber sur un ossuaire, alors que nous creusions le sous-sol pour le solidifier. Le sol peut également être fragilisé par la présence d’un cours d’eau à proximité. Ce n’est qu’en creusant que l’on peut réellement se rendre compte de sa solidité », témoigne ainsi un ascensoriste. Parfois, c’est la découpe de l’escalier qui peut se révéler plus complexe que prévue, si le bois s’effrite ou au contraire si les marches sont bardées de fer, sans que cela soit visible. Les ascensoristes se prémuniront contre ces aléas en émettant des réserves sur leur devis, afin de pouvoir rajouter les surcoûts éventuels.
Bien sûr, les options choisies par les copropriétaires feront varier la facture. Ainsi, le choix d’une cabine d’ascenseur entièrement vitrée permettant de préserver la luminosité de la cage d’escalier leur coûtera-t-elle entre 2000 et 3 000 e TTC. Préserver la rampe d’origine est également onéreux, car il faudra alors faire appel à un artisan spécialisé. L’écart entre une installation standard et une installation très haut de gamme dans l’ancien peut, de ce fait, varier du simple au triple.
Le rachat de parties communes par le syndicat, s’il est nécessaire, viendra lui aussi peser sur le prix final.
Pour une cave, il faudra compter entre 6 000 et 12 000 e en moyenne, selon la pression sur les prix en vigueur dans la localité concernée. Coût auquel viendront s’ajouter les droits de mutations.

Le contrat de maintenance

Le montant du contrat de maintenance de l’ascenseur nouvellement installé doit être inclus dans le calcul global du coût de l’opération. Car c’est surtout cet élément qui va faire gonfler les charges de copropriété… Il représente environ 80 % du coût lié à l’utilisation de l’ascenseur. « Installation et maintenance vont de pair. Un ascensoriste pourra ­refuser une création s’il n’obtient pas le contrat de maintenance à la clé », explique Henri Durant de la Fédération des indépendants experts et bureau de contrôle ascenseurs (FIEBCA). Les contrats de maintenance sont conclus pour une durée minimale d’un an mais, en pratique, ils sont souvent souscrits pour une durée de trois ans. « Dans ce cadre, il est possible de négocier la gratuité pour la première année. Le produit étant neuf, il y a de fait peu de risques que l’ascenseur rencontre des problèmes autres que ceux pris en charge par la garantie de l’ascensoriste », estime Michel Misandeau. Un contrat de maintenance « classique », calqué sur les exigences légales de l’arrêté du 18 novembre 2004, relatif à l’entretien des installations d’ascenseurs – une visite de maintenance toutes les six semaines ; engagement sur le délai maximal de dépannage ; obligation d’intervenir 24 heures sur 24 pour sortir des personnes bloquées dans l’ascenseur, etc. – coûte annuellement aux alentour de 2000 e TTC. Il vous sera également proposé de souscrire un contrat dit « étendu », dont le surcoût pourra varier selon les options et les ascensoristes.

La prise de décision

C’est bien sûr la phase la plus délicate de l’opération. Selon les résultats, l’ascenseur sera installé soit aux frais de la copropriété dans son ensemble, soit aux frais des seuls copropriétaires ayant voté favorablement à ce projet.
Le vote doit porter sur trois éléments : le principe, le choix du prestataire, le financement. La création d’un ascenseur étant assimilée à des travaux d’amélioration, c’est dans un premier temps la double majorité de l’article 26 de la loi du 6 juillet 1965 qui s’applique, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix. La difficulté ? Tous les copropriétaires sont parties prenantes dans la décision, même ceux qui ne participeront pas au financement (rez-de-chaussée si l’ascenseur ne dessert pas les niveaux inférieurs, autre bâtiment faisant partie de la copropriété s’il n’existe pas de parties communes spécifiques à chaque bâtiment…). Dans le cas où cette double majorité serait atteinte sans les absents, c’est-à-dire en ne comptant que les présents et représentés, il sera possible de convoquer une nouvelle assemblée générale qui s’exprimera alors à cette dernière majorité. À noter, les copropriétaires ayant voté contre le projet disposeront d’un droit d’étalement de leur quote-part sur dix ans (article 33 de la loi du 10 juillet 1965).
Si ces conditions ne sont pas réunies, et dans un second temps, il sera possible de soumettre au vote de l’assemblée générale, cette fois à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ».
Si cette résolution, permettant aux seuls copropriétaires concernés de porter le poids du projet, était une fois de plus rejetée, les copropriétaires intéressés peuvent saisir le tribunal en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa premier ». Le tribunal fixera en outre les conditions dans lesquelles tous les autres ­copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Le plus souvent, il s’agira d’un ascenseur à clé ou à code, dont seuls les copropriétaires ayant financé l’opération auront l’usage.

Jorge Carasso


Mots-clés :

ASCENSEUR , CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , TRAVAUX




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