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Lorsque des "experts" parlent dans des publications du rendement typique de l'immobilier commercial et d'habitation en en donnant une fourchette, s'agit-il des rendements bruts (=loyers/valeur actif) ou nets ? et nets de quoi dans ces derniers cas (charges déduites?)? net fiscal avant impôts tel qu'il est calculé par une 2044 ?
Merci de vos réponses

Comme je n'arrive pas à faire publier mon commentaire sur cet article (le modérateur me trouve peut-être, et il a raison, politiquement incorrect) voici donc ce que je voulais dire :

Je travaille depuis 22 ans dans le conseil et je vous propose de Faire le point sur le patrimoine en 2013 :

A court terme le livret A et le LDD sont toujours (légèrement) au-dessus de l'inflation, c'est ce qu'on leur demande (il faut arrêter de les voir comme des placements, ce n'est que de la trésorerie).

L'assurance vie en euro n'est plus un placement rentable : imaginons un "bon" contrat qui rapporterait encore 4% (bon courage pour le trouver), retirez des frais de gestion à 0,5% puis la CSG à 15,5%, vous obtenez un rendement net à 2,96%.
De plus, ces supports sont truffés de dettes souveraines européennes sans qu'on puisse en avoir le détail. D'une manière générale, il faut bien avouer que l’information concernant la constitution et la gestion des produits financiers est soit inaccessible, soit opaque (une preuve ? : même le Livret A est touché par la crise des marchés actions et par la dette Grecque, lisez plutôt : http://www.challenges.fr/finance-et-marche/20121009.CHA1744/livret-a-ce-qu-on-n-a-jamais-dit-sur-la-gestion-des-fonds-du-produit-d-epargne-prefere-des-francais.html)

Et pour les marchés actions, je vous livre mon opinion personnelle :
Pour moi, la Grèce va finir par sortir de la zone euro : les revenus des retraités et des fonctionnaires ont fortement baissé, donc la fraude fiscale et le « travail au noir » doivent battre des records. Nous avons prêté de l’argent à des gens qui ne rembourseront pas.

L’Espagne et le Portugal sont déjà au bord de l’asphyxie mais je pense que l’Italie va bientôt suivre (ce pays est « champion » en termes de dissimulation fiscale et de « travail au noir »)

Le chômage est en train de prendre des proportions délirantes. D'ailleurs, pourquoi n'y a-t-il pas d'infos sur les faillites de PME/TPE et les difficultés des travailleurs indépendants ? Bref, il faudrait qu'on m'explique comment les investissements boursiers pourraient remonter alors que les entreprises licencient (signe qu'elles sont en difficulté) et que nous menons une politique d'austérité (lisez le traité européen, il n'est pas long) en période de récession.

Résultats prévisibles de cette politique :

Augmentation continue des impôts et prélèvements sociaux, c’est-à-dire perte de pouvoir d’achat des ménages, baisse de rentabilité voir mise en difficulté des entreprises, donc baisse des embauches voir licenciements … donc effondrement de la demande intérieure en plus de la perte de marchés croissante à l’export. Voilà pour le volet recettes !

Et pour le volet dépenses ? : C’est encore plus simple, il suffit de faire des économies, donc notamment, baisse de la demande publique donc chute du secteur des travaux publics (déjà en cours) et du bâtiment. A ce sujet je sais qu’on dit que « quand le bâtiment va, tout va » mais pas quand le bâtiment va mal (si quelqu’un a l’info, elle m’intéresse).

J'espère me tromper mais, si je rajoute l'endettement délirant des USA, je pense qu'on se dirige vers un krach boursier. Le seul problème c'est que, n'ayant aucun don de voyance, je ne sais pas quand! Je peux finir par une comparaison : investir en bourse actuellement reviendrait à être capitaine d’un bateau dont le radar est en panne et décider de sortir de nuit, par temps de brouillard, avec une tempête annoncée.

Et si vous voulez un indice probant de ce que j'avance le voici :
On a prêté récemment à la France à taux négatif (là nous touchons un des éléments les plus révélateurs de l’état du système mondial) : ou bien les « marchés financiers » sont devenus philanthropes et ont décidé de faire régulièrement des cadeaux aux pays qu’ils aiment bien (peut-être à chaque noël ?) ou alors ils n’ont plus d’autres choix que de sauver les pays qui étaient hier les plus riches (et à qui ils ont donc le plus prêté) de la faillite (on parle de la Grèce mais pourquoi ne pas envisager la France un jour en cessation de paiement ?).
On a donc encore mis une rustine sur un pneu qui n’est pas crevé mais poreux vu son grand âge !

L’immobilier reste un très bon placement de long terme : c’est en effet le seul investissement qui a un vrai sens (se nourrir et se loger sont les deux besoins élémentaires de l’humanité), qui offre un revenu qui augmente en même temps que la valeur du patrimoine (à long terme), qui protège le conjoint en cas de décès avant la fin du crédit (grâce à l’assurance décès) et après (l’usufruit est réversible à 100 %), qui permet de disposer du capital (revente du bien) et qui transmet le patrimoine aux enfants (héritage).

Mais, avec la crise, les impayés se multiplient et, concernant les systèmes de défiscalisation, vu les prix atteints dans le neuf rapportés à la faiblesse de l’incitation fiscale et les niveaux de loyers imposés par la « loi Duflot », il faut être soit kamikaze, soit hyper sélectif. Et je pense (mais ça n’engage que moi et je suis objectif car je dispose d’une carte de transaction pour en vendre) que, comme tout le monde va revendre en même temps, certains se mordront les doigts d’avoir acheté si cher des appartements de plus en plus petits et « mal foutus » dans un quartier en « locatif social ».
De plus, ce genre d’investissement, vu l’effort financier à consentir, n’est vraiment pas accessible à tout le monde (contrairement à ce que les « vendeurs de défiscalisation » essaient régulièrement de vous faire croire).

Allons donc voir dans l’ancien : pour rentabiliser au mieux un achat en immobilier ancien, il faut acheter des petites surfaces dans des quartiers « populaires » ou étudiants (c’est alors le faible prix d’achat qui fait la rentabilité du montage). Le moins cher se trouve évidemment dans les quartiers un peu délaissés ou très « populaires » et, même si le raisonnement se tient, il y a un risque de difficultés à revendre et parfois des surprises (impayés, dégradations, vices cachés et travaux non prévus …). Et, en zone étudiante, il faut accepter un fort turnover.
De plus, l’inconvénient fiscal majeur d’un tel achat, c’est de se retrouver assez vite en situation de revenus fonciers (vous avez toujours votre crédit, mais plus assez d’intérêts déductibles et vous payez donc des impôts sur un bien dont vous n’avez pas encore la jouissance et qui vous coûte toujours de l’argent).
Bref si on se contente de regarder la rentabilité locative brute, ça va, mais si on regarde le net (il faut enlever les impôts parasites que nous venons d’évoquer, les charges de copropriété parfois élevées dans l’ancien, les frais d’agence, les assurances, la taxe foncière et parfois les travaux), c’est beaucoup moins « sexy ».

En immobilier, les SCPI constituent une alternative intéressante par leur rentabilité, à condition d’être sélectif, car il en existe beaucoup et les très bonnes ne sont pas légions. De plus certaines ont un marché secondaire (quand il faut revendre) très étroits voire inexistant. Pour ma part, je recommande des investissements basés sur de l’immobilier commercial (bureaux, commerces …) dont le rendement locatif se situe aux alentours de 5,5 %. Ma préférée est « Immorente » car son portefeuille est ancien, solide, diversifié et bien géré (la Sofidy est une référence en la matière). De plus, cette valeur possède des réserves très conséquentes pour parer aux aléas locatifs et se positionner à l’achat quand le marché est favorable. Inconvénient : se retrouver encore en revenus fonciers et voir l’impôt diminuer la rentabilité de l’investissement.

Autre solution : la surface commerciale « en direct ». Je vais aller très vite car je travaille avec des partenaires spécialisés dans ce domaine qui offre souvent une très forte rentabilité mais qui est réservé à des investisseurs ayant de gros moyens (et pas peur du risque).

Il ne nous reste plus que la location meublée (LMNP ou LMP) : il s’agit, en ce moment, de ma niche préférée (regardez tout ce que j’ai écrit avant, il ne me reste rien d’autre de cohérent). Mais je ne travaille pas avec des produits neufs, d’abord parce qu’ils ne sont pas livrés rapidement (sauf quand ils sont mauvais), qu’il faut donc payer un à deux ans d’intérêts intercalaires, que les prix sont devenus élevés et donc que la rentabilité locative a fondu et enfin, que la réduction d’impôt présentée par les vendeurs comme un super avantage non seulement n’en est pas un (11% de remise sur un prix élevé, c’est une promo de grande surface) mais se reperd très vite quand on a fini de défiscaliser et qu’on se retrouve encore en « revenus positifs ».

Quand je propose du LMNP/LMP ancien, je connais d’avance les charges et la taxe foncière (demandez à un vendeur de neuf de vous indiquer ces éléments par écrit et observez sa réaction, vous verrez alors qu’il ne s’est même pas posé la question), la qualité de l’établissement (il suffit d’aller voir) et de son gestionnaire.
Par contre il faut là encore être sélectif, bien choisir l’emplacement, éviter certains gestionnaires et évaluer la valeur intrinsèque (sa « valeur immobilière ») du bien acheté.

Vous êtes alors à la tête d’un patrimoine qui a des revenus stable (et nets d’impôt en cas d’achat à crédit ou imposés très faiblement en cas d’achat cash), en progression régulière, pas d’encadrement des loyers contrairement au « Duflot », qui protège le conjoint en cas de décès (ADI si crédit et revenu 100 % réversible, c’est ce qu’on appelle l’usufruit) et qui se revend bien (à condition que j’ai bien fait mon travail de sélection). De plus, dans certains cas, ce patrimoine échappe totalement à l’ISF.

Pour finir, vous pourriez être tenté de me poser la question : que se passerait-il en cas de krach immobilier ?
Encore une fois, si je fais correctement mon boulot de conseil, le LMNP/LMP étant un produit de rendement, il se vend par rapport à sa rentabilité locative, pas par rapport à sa valeur intrinsèque. Or je constate que le prix payé par mon client est inférieur au prix qu’il aurait payé le même bien s’il avait dû l’acheter en direct (hors cadre LMNP/LMP). De plus, en cas de crise immobilière, tant que mon locataire (la société qui gère la résidence) est en bonne santé, mon loyer est payé et mon patrimoine protégé. A moi de bien guider mon client.

Voilà, c’est mon avis, avec un peu plus de 20 ans de recul sur mon métier.

mon commercant de locataire s'est mis en sasu. Pour un bailleur commercial est-ce un risque supplémentaire en cas de mauvaises affaires ?

Après lecture de l'article sur les SCPI publié en oct 2012 et étant imposé à la tranche marginale de 30%, je me demande où orienter mes placements pour bénéficier du meilleur revenu net.