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Facturations : les tours de passe-passe des syndics

Facturations : les tours de passe-passe des syndics
Avril 2011
Le Particulier n° 1060, article complet.
Auteurs : JUERY (Françoise), SABARLY (Colette)

Forfaits en hausse, tarifs des honoraires supplémentaires en progression, double facturation… Les gérants de copropriété ont plus d’un tour dans leur sac pour gonfler votre facture. Notre enquête annuelle vous aide à évaluer le coût de votre syndic, et à mieux négocier ses honoraires.

Malgré l’entrée en vigueur de l’arrêté Novelli, censé clarifier la politique tarifaire des syndics de copropriété, l’opacité reste de mise. Et, les tarifs continuent d’augmenter, comme le révèle notre enquête annuelle. La hausse du prix des forfaits s’élève à 2,32 % (+ 3,50 % en 2009). En 2010, les honoraires se facturaient en moyenne 195,67 € par an et par lot en France, et 268,43 € à Paris. À cela s’ajoutent le coût des prestations individualisées (voir p. 59) et les frais annexes (photocopies, bureautique), souvent source de marges appréciables pour le syndic ! Des chiffres supérieurs à ceux fournis en 2008 par le cabinet d’expertises financières Price Waterhouse Coopers. Celui-ci, mandaté par la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab, devenue Unis), avait évalué le prix de revient des prestations de syndic à 182 € TTC par an et par lot (étude menée sur 100 000 lots détenus par 15 cabinets).
La comparaison des tarifs entre différents prestataires est d’autant moins aisée que leurs honoraires se scindent en deux : un forfait de base censé rétribuer les tâches récurrentes et prévisibles et des honoraires supplémentaires pour les prestations particulières. D’où un jeu de vases communicants pratiqué de longue date : afin de proposer des tarifs plus attrayants à leurs clients, les syndics n’hésitent pas à requalifier en « prestations particulières » des tâches relevant du forfait de base.

Un arrêté qui ne satisfait personne

Pour tenter de refréner cette pratique, la Commission des clauses abusives émettait, dès 1995, une recommandation, restée lettre morte. Deux ans plus tard, le Conseil national de la consommation (CNC) rendait un avis sur le sujet et dressait une liste des prestations relevant de la gestion courante. Sans susciter un changement notable des pratiques. En 2007, le CNC s’est à nouveau saisi de la question et a émis un avis relatif à « l’amélioration de la transparence tarifaire des contrats de syndics » et une liste de 44 prestations relevant de la gestion courante (voir le n° 1048 du Particulier, p. 44.). Mais, cette fois, l’avis fut assorti d’une menace gouvernementale : si les professionnels ne s’y conformaient pas, un arrêté reprenant la liste serait publié. C’est aujourd’hui chose faite : l’arrêté du 19 mars 2010 (ou arrêté Novelli), entré en vigueur le 1er juillet dernier, impose aux syndics le respect de cette liste.
Mais cet arrêté ne satisfait ni les copropriétaires ni les syndics. Les associations de consommateurs regrettent ainsi que ce texte n’inclue pas une liste limitative des prestations particulières afin d’éviter des abus encore courants. De son côté, la Fnaim y voit « une marque de défiance et de suspicion insupportable ». Et la position des fédérations professionnelles reste ambiguë. Si elles ont, a priori, rempli leur rôle en exhortant leurs troupes à appliquer les recommandations de l’avis, elles s’indignent de ce que ce texte soit devenu coercitif… Les associations de consommateurs dénoncent alors le double jeu des professionnels. Pour exemple, leurs fédérations éditent des contrats types estampillés conformes à la loi, mais le plus souvent indéchiffrables par les copropriétaires. « Les contrats sont devenus si complexes qu’il est impossible pour un copropriétaire d’y comparer les définitions de prestations de gestion courante, les modalités de facturation (forfait, vacation, pourcentage…), ou les multiples prestations exceptionnelles », constate l’association de consommateurs et usagers Consommation logement cadre de vie (CLCV).

Les professionnels tentent d’infléchir les projets gouvernementaux

Depuis les déboires financiers du syndic Urbania en 2010 (voir le n° 1053 du Particulier, p. 18), les pouvoirs publics ont décidé d’accélérer la réforme de la profession de syndic, et de l’étendre à l’ensemble des professionnels de l’immobilier (incluant les intermédiaires chargés des transactions et de la gestion locative). Au menu : obligation d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété, création de commissions de discipline chargées de sanctionner les manquements des professionnels, et formation continue imposée. Les syndics tentent de gagner du temps et de limiter les ambitions de la réforme en parvenant à déroger au compte séparé, en ne retouchant pas l’arrêté Novelli… Les associations dénoncent un texte édulcoré. Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État chargé de la Consommation, a confirmé en février, la poursuite des enquêtes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sur les contrats de syndic, pour que les évolutions réglementaires décidées soient bien respectées.

Des abus qui perdurent

Le bras de fer entre professionnels et associations de consommateurs n’est pas terminé, car les syndics tardent à respecter ces dispositions, et inventent même parfois de nouvelles prestations. Notre enquête le confirme. Le pourcentage de syndics ayant enfin inclu dans leurs forfaits de base des prestations qui devraient s’y trouver intégrées est en très faible hausse par rapport à 2009. Et encore, l’évolution ne porte que sur quatre postes : l’imputation des consommations d’eau en cas de comptage individuel (de 61,1 à 68,13 %), la renégociation des contrats de prestataires (de 73,6 à 76,88 %), le suivi des travaux courants (de 82 à 86,18 %), et la gestion des sinistres (61,79 au lieu de 58,3 % en 2009). En revanche, comme le confirment deux associations de copropriétaires, des prestations surgissent de l’inventivité des professionnels. Quelques exemples relevés par la CLCV : un cabinet lyonnais s’octroyant une commission de courtage représentant près du quart des primes d’assurances payées par les copropriétaires ; un professionnel grenoblois prélevant 8 % de tous les encaissements effectués pour le compte du syndicat ; un syndic parisien prévoyant l’imputation systématique de 183 € d’honoraires au cas où aucune vacation ne serait facturée durant l’année au titre du suivi d’une procédure contentieuse… Pour sa part, l’Association des responsables de copropriétés (ARC) relève des forfaits « gestion du câblage » pour l’installation de la fibre optique dans les immeubles ainsi que des honoraires issus d’obligations réglementaires, tel le « forfait pour proposition à l’assemblée générale d’un plan de réduction des charges thermiques. » Et, mieux : une « vacation consécutive aux novations édictées par les dispositions réglementaires ou législatives ».
Voici les résultats de notre enquête annuelle avec, poste par poste, les évolutions des pratiques tarifaires des syndics.

Dossier réalisé par Françoise Juery et Colette Sabarly


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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