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Focus sur la garantie promoteur : vente sur plan, les acquéreurs mieux protégés

Focus sur la garantie promoteur : vente sur plan, les acquéreurs mieux protégés
Avril 2011
Le Particulier n° 1060, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

Lorsqu’un promoteur vend un logement sur plan, il peut garantir lui-même l’achèvement du bien. Le décret du 27 septembre 2010, qui entre en vigueur le 1er avril 2011, cherche à mieux protéger les acquéreurs.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), couramment dénommée « vente sur plan », l’acquéreur achète un bien immobilier qui n’existe pas encore. Il en devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux et des paiements demandés par le promoteur. Celui-ci doit obligatoirement proposer à l’acheteur, lors de l’acte d’achat notarié, une garantie, qui prend fin à l’achèvement de l’immeuble (art. L. 261-11-d du code de la construction et de l’habitation).
Deux types de garanties existent. Avec une simple garantie de remboursement, si les travaux ne sont pas menés à leur terme, l’acheteur est remboursé des sommes qu’il a versées, sans pouvoir exiger la livraison du bien. La seconde, la garantie d’achèvement, assure à l’acquéreur que les travaux iront à leur terme et que son bien lui sera livré. Cette dernière garantie peut être fournie par un tiers (banque, assurance). On parle alors de garantie extrinsèque. C’est la plus fréquente. C’est aussi la meilleure protection pour l’acquéreur, car en cas de défaillance du promoteur, la banque ou l’assurance financera l’achèvement de la construction.

Les conditions d’octroi de la garantie intrinsèque durcies

L’achèvement de l’immeuble peut également être garanti par le promoteur lui-même, sur ses fonds propres, ce qui lui évite de souscrire une assurance spécifique. On parle alors de garantie intrinsèque. Cette formule est rarement retenue dans les Véfa, car elle présente des risques très élevés pour l’acquéreur. Si le promoteur – de bonne ou de mauvaise foi – ne peut pas achever le chantier ou s’il fait faillite, l’acquéreur n’est, en réalité, garanti ni de l’achèvement de l’immeuble ni du remboursement des sommes qu’il a versées. L’acheteur n’ayant pas le choix de la nature de la garantie qui lui est proposée, il doit se contenter d’accepter, ou non, de signer une vente incluant une garantie intrinsèque. Pour cette raison, le décret du 27 septembre 2010 (n° 2010-1128, JO du 29) a précisé les conditions dans lesquelles un promoteur peut y recourir et l’a encadrée plus strictement afin de limiter les risques pesant sur les acquéreurs. Ce décret vient ainsi compléter l’article R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation, qui régit le recours à la garantie intrinsèque. Le promoteur ne peut, désormais, fournir une garantie intrinsèque que dans deux cas. Dans le premier, l’immeuble doit être mis hors d’eau – sa structure et son toit sont construits – et la construction n’être grevée d’aucun privilège, nantissement ou gage immobilier. Dans le second cas, il faut que les fondations de l’immeuble soient achevées, le projet financé à hauteur de 75 % de son montant total et que le promoteur ait ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit, et s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. « Cette dernière obligation n’existait pas avant le décret, mais risque d’être insuffisante dans la mesure où le promoteur peut y prélever librement des fonds et les détourner s’il est de mauvaise foi, regrette Marc Gedoux, président de Pierre Étoile. Ce cas de figure est impossible dans le cadre d’une garantie extrinsèque. Les chèques étant libellés à l’ordre de la banque, c’est elle qui verse les fonds au promoteur. »

Le promoteur doit justifier des fonds donnés en garantie

Le principal apport du décret est de préciser la nature des fonds dont le promoteur doit pouvoir justifier pour recourir à la garantie intrinsèque. Jusqu’à présent, pour vérifier si le seuil de 75 % était respecté, il suffisait de comptabiliser les fonds du promoteur investis dans l’opération, le montant des ventes définitives déjà conclues et les crédits confirmés des banques. Or, il était aisé de justifier du respect de ce seuil, même artificiellement : afin de prouver, relevé bancaire à l’appui, qu’il avait les fonds, le promoteur pouvait se faire prêter de l’argent par un ami – et le rembourser dans la foulée – ou réaliser des ventes fictives, et les annuler par la suite.
Le respect de ce seuil de 75 % est, désormais, strictement encadré. D’une part, les sommes provenant d’emprunts personnels ne seront plus comptabilisées comme des fonds propres du vendeur. D’autre part, seules sont considérées comme des ventes déjà conclues celles pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu’il dispose soit des fonds nécessaires à l’achat, soit d’un crédit confirmé par l’établissement prêteur. Enfin, les crédits confirmés des banques aux promoteurs s’entendent exclusivement des crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération. « Cela équivaut à un découvert en compte que la banque s’engage à maintenir jusqu’au terme de l’opération et qui permet, dans la limite d’un plafond, de financer le projet », explique Marc Gedoux.
L’acquéreur qui signe un contrat de vente comportant une garantie intrinsèque doit être informé qu’il peut vérifier le financement du promoteur à l’étude du notaire chargé de l’acte. Devront y être mis à sa ­disposition des attestations du notaire pour les ventes déjà conclues et des attestations des banques pour justifier des fonds propres ou des crédits confirmés du promoteur.

Les paiements suivent l’avancée du chantier

Dans une Véfa, le règlement du bien s’effectue de manière échelonnée, en fonction de l’avancement des travaux. Si le promoteur fournit une garantie extrinsèque, l’acquéreur doit acquitter 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant versé à la livraison du logement. Dans le cas d’une garantie intrinsèque, le décret fixe, désormais, un meilleur échelonnement : 35 % à l’achèvement des fondations ; 50 % à l’achèvement du plafond (appelé « plancher haut » dans le jargon professionnel) du rez-de-chaussée ; 65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ; 70 % à la mise hors d’eau ; 80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (pose des fenêtres) ; 90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble et le solde lors de la livraison. Parallèlement, le vendeur doit joindre à chaque appel de fonds une attestation sur l’avancée des travaux établie par l’architecte, le maître d’œuvre ou un bureau d’études spécialisé. Cette disposition représente un progrès car elle permet de suivre l’avancement des travaux. En outre, les sommes versées par l’acquéreur doivent être déposées sur le compte ouvert par le promoteur pour l’opération concernée.

La garantie prend fin à l’achèvement des travaux

Qu’elle soit extrinsèque ou intrinsèque, la garantie du promoteur prend fin à l’achèvement des travaux, l’opération ayant été menée à son terme. L’article R. 261-1 du code de la construction considère qu’il y a achèvement « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat ». Autrement dit, dès qu’il est habitable, le bien est considéré comme achevé. De simples malfaçons ou défauts de conformité qui n’en empêchent pas l’usage relèvent, non pas de la garantie d’achèvement, mais de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité, laquelle se prolonge après la livraison. Jusqu’à présent, l’achèvement des travaux était attesté, au choix du promoteur, soit par un homme de l’art, soit par une personne désignée par le tribunal de grande instance (TGI). Le décret du 27 septembre 2010 impose que l’achèvement soit exclusivement constaté par une personne qualifiée nommée par le TGI.
Reste que ces avancées ne règlent pas le problème de fond. En cas d’abandon du chantier par le promoteur, l’acquéreur n’a aucune chance de voir l’immeuble achevé et aura bien du mal à récupérer les sommes investies auprès du promoteur. « Il aurait mieux valu supprimer la garantie intrinsèque, dont l’appellation induit en erreur les acquéreurs qui n’y connaissent rien en leur laissant supposer qu’ils disposent d’une véritable garantie, alors que cela est faux. Les acquéreurs préféreraient sans aucun doute que le coût d’une garantie extrinsèque soit répercuté sur eux et être assurés de l’achèvement », affirme l’Association nationale pour l’abrogation de la garantie d’achèvement intrinsèque (Apagain). Pour les acquéreurs floués qui ont eu recours à un prêt et qui doivent le rembourser, « il s’agit d’un vrai drame, confirme Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat spécialiste de la défense des investisseurs lésés. Mais il est toujours possible d’assigner en justice le promoteur ou le notaire qui a manqué à ses devoirs, ainsi que la banque auprès de laquelle l’acquéreur a souscrit un emprunt, pour demander la suspension de son remboursement dans l’attente d’un jugement ». Une bouffée d’air frais pour les victimes de la garantie intrinsèque.

Diane de Tugny


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , GARANTIE , LOGEMENT , VEFA , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT




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