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Marché : Toulon, une ville du sud encore abordable

Marché : Toulon, une ville du sud encore abordable
Mars 2011
Le Particulier Immo n° 273, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Surtout connue pour sa base militaire navale, la plus grande de France, la préfecture du Var cherche à conforter son rôle de métropole régionale. Avec une population en augmentation régulière et de grands projets économiques, le marché immobilier y est dynamique.

Toulon est située dans l’une des plus belles rades de la Méditerranée. Le tourisme, la présence d’administrations et, surtout, l’Arsenal, avec ses 20 000 emplois directs, civils et militaires, constituent les moteurs de la cité. Préfecture du Var et chef-lieu de canton, la ville ne se contente pas, pour autant, de sa position de métropole régionale. Les efforts entrepris par Hubert Falco, le maire et président de la communauté d’agglomération Toulon-Provence-Méditerranée, pour embellir la ville en témoignent. Son ambition s’est traduite par une réhabilitation du centre ancien – facilitée par son classement en zone franche –, qui a modifié le visage de Toulon en profondeur. Avec, pour corollaire, un marché immobilier qui s’est réveillé et une démographie orientée à la hausse.
Après une période inflationniste, entre 2000 et 2007, qui a vu les prix doubler tous les deux à trois ans à Toulon, comme dans l’ensemble des villes françaises, l’heure est au retour à la raison. Les valeurs se sont stabilisées début 2008, avant d’amorcer une baisse fin 2008 et en 2009, de l’ordre de 15 %, variable selon les quartiers. Les professionnels sont toutefois très satisfaits de l’année 2010, et notamment des volumes de transactions, similaires à 2007. Quant aux prix, ils repartent tout doucement à la hausse. « Le marché est relativement sain, même s’il y a encore des ajustements à faire. La crise immobilière et financière a presque eu un effet bénéfique. Les vendeurs ont pris conscience que la hausse des prix à deux chiffres était terminée, et l’on se rapproche des capacités d’endettement des acheteurs », note Bernard Papazian, responsable de l’agence Orpi. Signe de bonne santé : le marché est dominé par les primo-accédants, avec plus de 50 % des acquéreurs. Les investisseurs représentent 20 % des acheteurs, et ne sont pas forcément issus de la région. « Récemment, des gens de Clermont-Ferrand ont réalisé un investissement locatif à Toulon, convaincus du potentiel de la ville », constate Nadine Davin-Guyot, responsable de l’agence Century 21 Ouest Immo. En effet, la plus grande ville du Var est l’une des moins chères de la région et reste beaucoup plus accessible que ses voisines (2 219 €/m² contre 2 461 €/m² à Marseille, et 3 500 €/m² à Nice, par exemple).

Les atouts d’une ville estudiantine

Le marché locatif est actif car il existe une réelle demande. Ainsi, les investisseurs n’ont-ils aucune difficulté à louer aux 13 000 étudiants toulonnais en raison de la rareté des cités estudiantines sur l’agglomération. Encore faut-il que le bien soit à leur goût. « Un appartement de 25 m² tout équipé et refait à neuf, avec un bloc cuisine intégré, sera tout indiqué. Acheté 70 000 € et loué 300 € par mois, il peut dégager une rentabilité de 6 à 6,5 %. De plus, avec un bail étudiant de 9 mois, il pourra tout à fait être loué en saisonnier pendant l’été », analyse maître Alexandra Mignon-Guzmann, de la chambre des notaires du Var.
De manière générale, le marché se caractérise par un fort turn-over. « Toulon est une ville de marins. Et il y a beaucoup de mutations : les gens ne vont pas acheter pour deux ou trois ans, donc ils louent », poursuit Alexandra Mignon-Guzmann.
Les étudiants et les jeunes engagés de la Marine nationale, s’ils recherchent avant tout des petites surfaces, apprécient aussi les deux et trois-pièces pour la colocation, fréquente à Toulon. « Une aubaine pour les investisseurs, dans la mesure où elle permet de dégager une meilleure rentabilité en louant un peu plus cher », souligne Bernard Papazian. Selon la chambre des notaires du Var, le loyer moyen de marché se situe aux alentours de 11 à 12 €/m².
« Depuis deux ans, on assiste à un problème de solvabilité de certains locataires, qui n’arrivent plus à offrir les garanties nécessaires », alerte toutefois Jean-Claude Arneodo, responsable de L’Adresse Cabinet Barme (Fnaim). Le Crédit foncier de France constate que les loyers sont fréquemment négociés à la baisse. « La négociation affecte essentiellement les biens dont les loyers affichés dépassent les valeurs de marché », tempère Nadine Davin-Guyot. Selon elle, le rendement locatif fluctue entre 5 et 8 %, voire 9 % selon le type de bien et sa localisation.

Le Mourillon et Cap Brun, pépites toulonnaises

Les quartiers résidentiels recherchés de la ville sont le Mourillon et le Cap Brun. Ce sont aussi les plus chers, mais ils sont intéressants dans la perspective d’un achat pour y habiter au moment de la retraite. Le Mourillon, situé à l’est de Toulon, ravit ses habitants avec ses commerces branchés, à quelques minutes du centre et à deux pas des plages. Le prix du mètre carré dépasse 3 000 € dans l’ancien et croît à mesure que l’on approche de la mer. Ici, c’est la vue et la distance de l’eau qui font le prix. Plus à l’est, au Cap Brun, les prix sont encore plus élevés car le quartier est plus vert et plus aéré. Il faut s’éloigner du littoral pour retrouver des valeurs abordables, par exemple dans le quartier d’Aguillon. Ou bien partir à l’assaut des pentes escarpées du mont Faron, autre secteur prisé de Toulon, qui bénéficie d’une vue panoramique sur la rade. À noter : les appartements du bas Faron, situés en dessous de la corniche Marius-Escartefigue, bénéficient de jolies vues sans atteindre les prix des hauteurs.

L’arrivée du tramway dans les quartiers populaires

Les investisseurs en quête de rentabilité pure peuvent se pencher sur l’ensemble de la ville, sans discrimination, car les professionnels sont unanimes : il n’y a pas de « mauvais » secteur à Toulon. Chacun a, en revanche, ses particularités.
Le Pont du Las, à l’ouest de Toulon, fait partie des quartiers populaires milieu de gamme aux prix attractifs. Il ressemble à un village et sa proximité avec l’Arsenal attire de jeunes ménages et les employés de la Marine nationale. Un engouement qui devrait encore se renforcer avec l’arrivée du tramway (bus à haut niveau de service, BHNS) qui reliera le quartier au centre de Toulon. On y trouve des copropriétés construites il y a vingt à trente ans, pour un prix légèrement inférieur à 2 000 €/m².
À l’est de Toulon, l’ancien quartier ouvrier de Saint-Jean-du-Var, autrefois décrié pour sa vétusté et la densité du trafic automobile, a fait peau neuve et a su séduire une nouvelle clientèle. Une place provençale de 1 800 m² plantée d’oliviers, une fontaine et des bancs ont ainsi remplacé l’îlot Berthier, récemment démoli. Avantage supplémentaire, Saint-Jean bénéficiera aussi du tramway qui reliera le campus de La Garde au centre-ville et à la gare. Enfin, dans le quartier Sainte-Musse s’élèvera, début 2012, le futur hôpital de l’aire toulonnaise, avec dans son sillage un cortège d’internes, d’infirmières et d’étudiants.

La pénurie des biens neufs restreint l’investissement

De l’autre côté du boulevard de Strasbourg, la Vieille Ville et ses étroites rues piétonnes ont retrouvé le sourire, avec de nouveaux commerces, des immeubles réhabilités et des façades ravalées. Mais les programmes de réhabilitation dans la ville basse, à proximité du port, n’ont pas totalement rempli leur mission. La mixité souhaitée par la municipalité n’est pas encore au rendez-vous. Les propriétaires qui ont rénové à grands frais – largement subventionnés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) –, leurs biens en vue de les louer à des locataires aisés ont dû revoir leurs prétentions à la baisse. Mais pour Jean-Claude Arneodo, les investisseurs peuvent y trouver leur bonheur, avec un rendement élevé et un espoir de plus-value. « Mieux vaut alors choisir un bien dans l’un des îlots récemment reconvertis et proches des artères », conseille Me Mignon-Guzmann.
Des investisseurs qui devront, le plus souvent, se « contenter » de biens anciens. Il existe, en effet, très peu de programmes neufs à Toulon. Les prix des appartements oscillent entre 2 890 €/m² et 3 880 €/m² (ces prix correspondent aux transactions réelles du 1.9.09 au 31.8.10 enregistrées par les notaires). La pénurie de foncier constructible est en partie responsable de cette rareté du neuf, aggravée par le retard du Plan local d’urbanisme (PLU), qui se fait attendre.

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PROVINCE




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