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Fiscalité des plus-values : deux mois pour réorganiser votre patrimoine immobilier

Fiscalité des plus-values : deux mois pour réorganiser votre patrimoine immobilier
Mars 2011
Le Particulier n° 1059, article complet.

Les plus-values immobilières pourraient bientôt être intégralement soumises aux prélèvements sociaux (aujourd’hui au taux de 12,3 %), alors que ceux-ci ne sont actuellement calculés que sur une fraction du gain. La plus-value fait, en effet, l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e, ce qui conduit à l’exonérer totalement de prélèvements sociaux après 15 ans.

Lors de la discussion sur la loi de finances pour 2011, les députés avaient proposé de supprimer cet abattement. Cette mesure avait finalement été abandonnée, le gouvernement ayant souhaité traiter ce sujet politiquement sensible dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine, qu’il prépare pour l’été. Ce chantier devrait démarrer prochainement : la présentation du projet de loi en Conseil des ministres est prévue pour fin avril, puis le texte devrait être discuté au Parlement en mai, pour entrer en vigueur soit au 1er juillet 2011, soit au 1er janvier 2012.

Vendre pour réaliser sa plus-value

Les contribuables peuvent-ils mettre à profit ce répit pour réorganiser leur patrimoine afin d’échapper à ce nouveau tour de vis ? « Oui, car la mesure ne peut pas être rétroactive », répond Olivier Pietri, associé fondateur de la société de conseil fiscal Equance.
La première solution, radicale, consiste à arbitrer son patrimoine en vendant le bien, quitte à en racheter un autre, éventuellement mieux placé ou situé dans une autre ville. Encore faut-il finaliser la vente avant le durcissement de la fiscalité !

Intégrer ses biens à une société civile immobilière (SCI)

Il existe, heureusement, une solution moins définitive. « Les contribuables qui possèdent un ou plusieurs biens immobiliers depuis plus de 15 ans dont la valeur a fortement augmenté ont tout intérêt à envisager la création d’une SCI pour y loger leurs actifs », explique Fabrice Haehl, responsable du bureau d’études patrimoniales de FIP Patrimoine. L’apport d’un immeuble à une SCI est assimilé fiscalement à une cession. Si l’immeuble a plus de 15 ans, aucun impôt ni prélèvement social n’est dû, et la plus-value est ainsi définitivement effacée.
Prenons le cas d’un bien d’une valeur de 600 000 €, acheté 100 000 € il y a 30 ans. Si le propriétaire ne fait rien aujourd’hui, il devra payer les prélèvements sociaux sur la totalité de la plus-value en cas de cession ultérieure, soit 61 650 € (12,3 % de 600 000 € – 100 000 €). Si, en revanche, il apporte son bien à une SCI avant que la nouvelle taxation devienne effective, la plus-value latente (non réalisée) actuelle est totalement effacée.
Bien sûr, l’opération a un coût puisqu’il faut acquitter les frais liés à la constitution de la SCI. Aux droits d’enregistrement de la société s’ajoutent les droits fixes et les émoluments du notaire. Dans notre exemple, ces frais peuvent être estimés à environ 6 500 €. Mais l’économie finale reste substantielle.
Si vous êtes tenté par un tel montage, attention au calendrier. « Agissez rapidement, insiste Olivier Pietri. Compte tenu du délai de 60 jours nécessaire à l’exercice du droit de préemption urbain par les collectivités locales, il faut environ 2 mois pour valider l’apport, une fois la SCI créée. » Sachant que la mesure pourrait entrer en application au plus tôt le 1er juillet 2011, vous avez donc jusqu’à fin avril pour agir.

Les précautions à prendre pour éviter l’abus de droit

Gardez, toutefois, en tête que la création d’une SCI entraîne un certain nombre d’obligations, comme la tenue régulière d’une comptabilité et la souscription des déclarations fiscales. Si vous ne souhaitez pas le faire vous-même, vous pouvez avoir recours à un expert-comptable. Comptez alors environ 1 000 € par an.
Il ne faut pas, non plus, négliger le risque de redressement fiscal. « L’administration peut évoquer l’abus de droit si elle estime que la société est fictive, et que le montage n’a pour objet que d’éluder l’impôt, souligne Fabrice Haehl. Pour éviter de subir un redressement, vous devez libeller correctement l’objet social de la SCI, en indiquant que le but de sa création est la gestion et l’administration d’un ou de plusieurs biens immobiliers. »
Cette stratégie d’optimisation fiscale peut également s’appliquer pour la résidence principale. Le gouvernement envisagerait, en effet, de taxer les plus-values sur ce type de bien, au-delà d’un certain seuil. Le montant de 1,2 million d’euros a ainsi été évoqué.


Mots-clés :

FISCALITE , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE , VENTE




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