L'assemblée générale de copropriété

Les participants à l'AG

Chacun a le droit de participer à l'assemblée

• Qui doit être convoqué à l'AG ?
• Qui détient la liste des copropriétaires ?
• Comment avertir le syndic en cas de changement de propriétaire ?
• Qui convoquer lorsque le lot appartient à des époux ?
• A qui le syndic doit-il s'adresser si le lot a plusieurs propriétaires ?
• Quelles sont les règles lorsque la propriété du lot est démembrée ?
• Qui convoquer lorsque le lot appartient à une SCI ?
• Qui vote lorsque le lot appartient à un mineur ou à un majeur protégé ?

Un copropriétaire peut se faire représenter

• Sous quelle forme le mandat doit-il être rédigé ?
• Peut-on rédiger un mandat général ?
• Le mandat peut-il indiquer au mandataire en quel sens voter ?
• A-t-on le droit de donner un mandat en blanc ?
• Est-il judicieux de donner un mandat permanent ?
• Un même mandataire peut-il cumuler plusieurs pouvoirs ?
• Le syndic peut-il représenter un copropriétaire ?

La préparation de l'AG

La convocation de l'assemblée générale

• Quand l'assemblée générale doit-elle être réunie ?
• Qu'est-ce qu'une assemblée générale extraordinaire ?
• Les copropriétaires peuvent-il exiger la tenue d'une AG ?
• Que faire si le président du conseil syndical n'agit pas ?
• Qui convoque l'assemblée en l'absence de syndic ?

Les modalités de convocation

• Quelle est la marge de manœuvre du syndic ?
• La convocation par télécopie est-elle conseillée ?
• Le délai de convocation
• Comment le délai de 21 jours est-il calculé?
• Le délai peut-il être réduit en cas d'urgence ?

Le contenu de la convocation

• Qui détermine l'ordre du jour ?
• Comment l'ordre du jour doit-il être rédigé ?

A-t-on le droit de voter sur un point qui n'est pas à l'ordre du jour ?

• Un copropriétaire peut-il faire inscrire une question à l'ordre du jour ?
• Le syndic peut-il refuser la demande du copropriétaire ?
• Quels sont les documents qui doivent être joints à la convocation ?
• L'absence de documents peut-elle entraîner la nullité du vote ?
• Les « conditions essentielles des contrats » doivent-elles toujours être notifiées ?
• Faut-il notifier le texte précis de la résolution à adopter en AG ?
• Tous les documents à notifier ont-ils la même importance ?
• Quelles sont les modalités de consultation des documents comptables par les copropriétaires ?

Le début de l'AG

• Les formalités en début de séance
• Pourquoi établir une feuille de présence ?
• Quelles sont les mentions de la feuille de présence ?
• Qui peut consulter la feuille de présence ?
• Qui peut être président de séance ?
• À quelle majorité le président est-il élu ?
• Quel est le rôle du président de séance ?
• Le président est-il assisté de scrutateurs ?
• Qui assure le secrétariat de la séance ?

Les incidents de séance

• Un copropriétaire peut-il participer à l'AG si elle a déjà commencé ?
• Que doit faire un copropriétaire s'il part avant la fin de l'AG ?
• Que se passe t-il en cas d'omission d'une question à l'ordre du jour ?
• Que faire si le syndic quitte la séance en cours ?

Les majorités
Les principales résolutions

L'élection du syndic

• Comment se déroule l'élection du syndic ?
• Le projet de contrat doit-il être joint à la convocation ?
• Quels sont les points du contrat à vérifier ?
• Pour quelle durée le syndic est-il élu ?
• Le syndic est-il obligé d'ouvrir un compte séparé ?
• Comment changer de syndic ?

L'approbation des comptes

• Quelle est la portée du quitus donné au syndic ?
• À quel moment doit intervenir l'approbation des comptes ?
• De quels documents disposent les copropriétaires ?

Le vote du budget prévisionnel

• Pour quel exercice le budget prévisionnel est-il établi ?
• Quand le vote doit-il avoir lieu ?
• Le syndic doit-il informer les copropriétaires ?

Voter des travaux

• Doit-on voter les travaux en plusieurs étapes ?
• Quels sont les documents requis avec la convocation ?

L'AG et les travaux

Les travaux d'entretien et de réfection

• Qui prend l'initiative des travaux ?
• Le syndic peut-il décider seul de faire réaliser de menus travaux ?
• Comment distinguer travaux d'entretien et travaux d'amélioration ?
• Que contient le carnet d'entretien de l'immeuble ?
• Un vote en AG est-il toujours obligatoire avant des travaux d'entretien ?
• Comment se répartit le coût des travaux d'entretien ?
• Qu'est-ce qu'un fond spécial travaux ?
• Le syndic peut-il procéder seul aux travaux urgents ?
• Le syndic peut-il prétendre à des honoraires pour les travaux ?

Les travaux d'amélioration

• À quelle majorité les travaux d'amélioration sont-ils votés ?
• La copropriété peut-elle recourir à un expert pour préparer les travaux ?
• Comment se répartit le coût des travaux d'amélioration ?
• Comment se répartissent les frais d'entretien et de fonctionnement de l'équipement ?
• Dans quels cas peut-on régler les travaux d'amélioration sur 10 ans ?
• Un copropriétaire lésé par des travaux peut-il prétendre à une indemnisation ?
• Doit-on laisser l'accès à ses parties privatives pendant les travaux ?
• Les améliorations peuvent-elles être contestées ?
• Cas pratique : Comment décider l'installation d'un ascenseur ?

Les travaux d'amélioration à statut spécial

• La loi peut-elle imposer la réalisation de travaux en copropriété ?
• La pose de compteurs individuels est-elle obligatoire ?
• Que recouvrent les travaux de mise aux normes des logements ?
• Le syndic doit-il mettre l'installation de la fibre optique à l'ordre du jour ?
• Comment voter des travaux de fermeture et de sécurisation de l'immeuble ?
• A quelle majorité voter des travaux d'économie d'énergie ?
• La copropriété peut-elle imposer la réalisation de travaux d'économie d'énergie à un copropriétaire ?
• À quelle majorité les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées sont-ils votés ?
• Comment se répartit le coût des travaux spéciaux d'amélioration ?

Les travaux réalisés par un copropriétaire

• Une autorisation de la copropriété est-elle nécessaire ?
• Comment demander l'autorisation ?
• L'autorisation peut-elle être donnée sous conditions ?
• Que risque un copropriétaire qui agit sans autorisation ?
• Quels sont les recours en cas de refus d'autorisation ?
• L'acquisition d'une partie commune doit-elle être autorisée par l'assemblée générale ?
• Plusieurs copropriétaires peuvent-ils se regrouper pour effectuer des travaux ?

Les suites de l'AG

Le procès-verbal de l'assemblée

• Quand le procès-verbal est-il rédigé ?
• Son contenu est-il règlementé ?
• Est-il possible d'émettre des réserves dans le procès-verbal ?
• Le procès-verbal doit-il être adressé à tous les copropriétaires ?
• Comment s'effectue l'envoi du procès-verbal ?

Contester une résolution de l'assemblée générale

• Dans quelle mesure peut-on remettre en cause un vote ?
• De quelle façon peut-on contester une décision ?
• Y a t-il un délai pour contester ?
• Qui peut engager une action en nullité d'une décision ?
• Peut-on contester des travaux d'amélioration ?

L'exécution des décisions par le syndic

• Quel est le délai d'exécution des décisions de l'assemblée ?
• Qui décide, lorsque des travaux supplémentaires s'avèrent nécessaires après le vote ?
• Le montant des appels de fonds pour les travaux est-il règlementé ?
• Quand le syndic peut-il réclamer des avances pour travaux futurs ?
• À quelles dépenses correspondent les provisions pour charges ?

Les archives de la copropriété

• Les documents annexes (procès-verbaux, feuille de présences...) doivent-ils être archivés ?
• Peut-on obtenir communication des archives ?
• Que deviennent les archives en cas de changement de syndic ?

Annexes