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Annonces immobilières : Le classement énergétique doit être affiché

Annonces immobilières : Le classement énergétique doit être affiché
Février 2011
Le Particulier Immo n° 272, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Depuis le 1er janvier 2011, toutes les annonces immobilières de vente ou de location doivent mentionner le classement énergétique du logement. Une contrainte d’affichage, instituée par la loi Grenelle II du 12 juillet dernier, qui pourrait bien venir chambouler les négociations immobilières.

L’« étiquette énergie », similaire à celle figurant sur les équipements électroménagers, vise à améliorer l’information des acquéreurs et des locataires le plus en amont possible du contrat, afin que la performance énergétique du bien devienne un nouveau critère de choix. Jusqu’à présent, le diagnostic de performance énergétique (DPE), censé remplir cet office, était le plus souvent fourni par le vendeur ou par le bailleur le jour même de la signature de l’avant-contrat de vente ou du bail, ce qui est bien trop tard. L’enjeu ? Si l’on en croit une étude récente de l’Institut du développement durable et des relations internationales (IDDRI), les 26 millions de résidences principales des Français représentent environ 30 % de la consommation énergétique annuelle de l’Hexagone (560 terrawattheures par an). Après avoir progressivement remonté le niveau d’exigence dans la construction neuve, les pouvoirs publics ont donc décidé, pour faire baisser la facture, de s’attaquer au parc ancien, largement majoritaire. La création d’un label vert est l’un des nombreux outils juridiques mis en place pour y parvenir.

Un champ d’application large

Neuf ou ancien (1), tout logement est concerné par cette nouvelle obligation d’affichage. Rappelons que la réalisation d’un DPE est obligatoire en France métropolitaine, à l’occasion d’une mise en vente depuis le 1er novembre 2006, et pour toute mise en location depuis le 1er juillet 2007. Valable dix ans, il permet d’estimer la consommation énergétique d’un logement et les dépenses afférentes, en classant les biens en sept catégories, allant de A (logement économe, 50 kWh/m² par an, soit 250 euros) jusqu’à G (logement énergivore, 450 kWh/m² par an, soit 2 250 euros), selon le principe de l’étiquette énergie. D’après l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), la moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240 kWh/m² par an, soit en classe E. Mais les immeubles construits entre 1949 et 1974, date de la création de la première réglementation thermique, font chuter la moyenne, et parmi eux, spécialement les 10 % d’ « épaves thermiques », de classe G, estimés par l’Ademe. Le DPE est, par ailleurs, censé dispenser des conseils visant à économiser l’énergie, notamment par des préconisations de travaux.

Presse, vitrines et sites Internet

Toutes les petites annonces immo­bilières sont visées par l’obligation d’afficher l’étiquette énergie du logement, qu’elles paraissent dans la presse papier, s’affichent dans les vitrines des agences immobilières ou sur les écrans des sites Internet spécialisés. Les particuliers doivent se plier à l’exercice au même titre que les professionnels. Un décret en Conseil d’État (2) est venu préciser les modalités de cet affichage. Les annonces publiées dans la presse doivent ainsi seulement mentionner la classe de performance énergétique (lettre en majuscule variant de A à G), précédée de la mention « Classe énergie : ». Plus de détails alourdiraient en effet le coût de l’annonce.
L’affichage est en revanche plus détaillé pour les annonces publiées par les professionnels, sur les vitrines des agences immobilières notamment, et pour celles figurant sur Internet. Elles doivent en effet faire figurer, outre la mention de la classe énergie signalée par une lettre (de A jusqu’à G), le nombre exact de kilowattheures consommés par le logement par mètre carré et par an, tel qu’il figure dans le diagnostic de performance énergétique. L’étiquette énergie doit être lisible et en couleurs. En vitrine, elle doit occuper au moins 5 % de la surface du support (soit environ 5,5 x 5,5 cm pour une annonce en format A4). Sur Internet, elle doit occuper une place sur l’écran égale au moins à 180 x 180 pixels.

Des sanctions floues

Aucune sanction spécifique n’est prévue en cas de non-affichage de l’étiquette énergie, pas plus qu’en cas d’affichage trompeur. La question est donc de savoir si les intéressés joueront le jeu. Conscient du risque, le gouvernement avance que les dispositions de droit commun s’appliquent. Lors de sa conférence de presse du 27 octobre dernier consacré à la présentation de la mesure, le secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, allait jusqu’à avancer que l’acquéreur (ou le locataire) pourra faire annuler la vente ou le bail, ou obtenir une réduction du prix, si l’annonce ne mentionne pas le DPE, sur la base du dol (art. 1116 du Code civil). On appelle dol, les manœuvres frauduleuses (la dissimulation d’un fait, par exemple) ayant entraîné le consentement qu’une des parties à un contrat n’aurait pas donné, si elle n’avait pas été l’objet de ces agissements trompeurs. Le diagnostic trompeur tombe par ailleurs sous le coup de l’infraction de publicité mensongère, sanctionnée pénalement, sur la foi du procès-verbal de la direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCRF), d’une amende de 37 500 euros et/ou de deux ans de prison (art. L. 213-1 du Code de la consommation).
Pour ce qui est d’agir sur le fondement du dol, encore faudra-t-il démontrer que le classement énergétique du logement était un élément substantiel du contrat pour l’acquéreur ou le locataire et que sa dissimulation constitue un vice de son consentement. Autrement dit, que la dissimulation du classement énergétique du bien, par l’absence d’affichage du DPE dans l’annonce ou son affichage trompeur, a conduit l’acquéreur ou le locataire à acheter ou à louer, ce dont il se serait abstenu en présence d’un affichage, conforme à la réalité… Difficile à soutenir, alors que la loi oblige les vendeurs comme les bailleurs à fournir à l’acquéreur ou au locataire un DPE complet avant de contracter. S’il n’est pas certain que tous les nouveaux locataires aient bien eu ce document en main, la présence du notaire, garant de la sécurité juridique des contrats, l’atteste en principe en ce qui concerne l’acheteur.
Que répond le ministère aux nombreux professionnels qui se sont étonnés de l’absence de sanction spécifique à l’obligation d’affichage ? Il rappelle tout d’abord, sur le site www.developpement-durable.gouv.fr, sous la forme d’un commentaire relatif à l’étiquette énergie, que le DPE n’est qu’un instrument de mesure, pas un document contractuel : « Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d’usage et de la température effective de chauffage ; les consommations estimées ne sont donc pas une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués. » Et ajoute, concernant cette fois l’obligation d’affichage proprement dite : « La sanction sera surtout celle du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l’acquisition ou à la location. »

Une révolution en marche ?

En pratique, il y a fort à parier que les propriétaires ne se conformeront à leur obligation que s’ils y sont contraints par les intermédiaires auxquels ils recourent. Mais ces derniers – agents immobiliers, supports de presse et autres portails – refuseront-ils les annonces sans étiquette énergie ? La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a très tôt décidé de s’engager dans cette démarche. Si elle a choisi de ne publier que les annonces pourvues du classement énergétique des biens sur son site public, elle ne peut pour autant garantir que tous ses membres refuseront des mandats si l’étiquette énergie n’est pas fournie. Idem pour Century 21, dont le président, Laurent Vimont, affirme avoir affiché dès avant janvier les DPE dans les vitrines de 150 agences du réseau : « Au 1er janvier, notre site Internet refusera les annonces sans mention du DPE. Quant au réseau, formé depuis plusieurs mois, il appartiendra aux agences de refuser les mandats sans DPE. »  impliquant du même coup qu’il n’aura guère de contrôle à cet égard. D’autres professionnels se disent ouvertement pragmatiques. C’est le cas de Roland Tripard, président du directoire du groupe Seloger.com : « Avant janvier, il y avait déjà 10 000 annonces sur le site accompagnées d’un DPE. Et depuis le 3 décembre, l’ensemble des applications mobiles, dont celle pour l’iPhone, permettent d’afficher les informations du DPE quand elles sont transmises. Dès janvier, le site permettra de trier les annonces en fonction du DPE. Toutefois, nous n’allons pas refuser les annonces sans DPE. Il faut faire preuve en la matière de bon sens et de pragmatisme. Tout ne va pas changer en un jour. » Même discours à Entreparticuliers.com, presque au mot près. « Quand il n’y aura pas de classement, notre nouvelle version affichera un “test prévente” expliquant que l’annonce n’a pas encore l’information. Il faut être pragmatique et de bon sens, et faciliter les transactions immobilières », explique son président, Stéphane Romanyszyn.
Cela étant, tous se félicitent de la mesure, qui va selon eux éduquer le grand public, en l’aidant à mieux appréhender sa facture énergie. Pour Benoît Fauchard, président délégué Fnaim en charge du développement durable, l’affichage du DPE a le mérite de faire entrer le concept du coût de fonctionnement dans le logement. « Cela va, j’en suis sûr, avoir un effet vertueux en diminuant la précarité énergétique et du même coup l’émission des gaz à effet de serre. La sécurité du logement va également s’en trouver améliorée. »

Un nouvel argument vert ?

Au-delà d’une information plus transparente pour les consommateurs, qui pourront choisir leur logement en toute connaissance de cause, la nouvelle obligation s’inscrit dans une politique globale d’économies d’énergie. Le secrétaire d’État au Logement compte beaucoup sur l’affichage de l’étiquette énergie, qu’il qualifie de « vraie révolution sur le marché immobilier », pour inciter les ­propriétaires à réaliser des travaux ad hoc, tablant sur le fait que les logements énergivores subiront une décote par rapport aux biens vertueux. Quitte à reléguer au dernier rang d’un marché reconfiguré les fameuses « passoires thermiques » qui ne pourront investir dans des travaux nécessairement très coûteux, et dont le classement G ne fera guère le poids face à la lettre A décrochée par les immeubles bâtis à partir de 2013 (date d’application de la Réglementation thermique 2012) ou réhabilités selon les normes du neuf.
D’après une étude menée en septembre 2010 par BVA pour Seloger.com, plus des deux tiers des personnes interrogées estiment que la performance énergétique comptera désormais beaucoup lors de la décision d’achat d’un logement. En toute logique, acquéreurs et locataires devraient donc pouvoir se servir de l’étiquette énergie pour négocier le prix de leur futur logement. Dans les faits, ce ne sera le cas que dans les secteurs où le marché immobilier est atone. Sur les marchés tendus, lorsque la demande est supérieure à l’offre et les prix élevés, l’influence de la consommation d’énergie affichée dès l’annonce n’aura d’effet qu’à la marge. « À Paris, en île-de-France et dans les grandes agglomérations françaises, nul ne se soucie encore de la performance énergétique », reconnaît Laurent Vimont. Un constat partagé par Stéphane Romanyszyn : « Dans un contexte de pénurie de l’offre, le classement DPE est secondaire pour l’acheteur. Près d’un acquéreur sur deux achète actuellement sans même pouvoir discuter le prix… »
D’autres paramètres sont susceptibles d’atténuer l’impact de l’affichage de l’étiquette énergie. L’homogénéité du parc de logements, par exemple. Ainsi, le parc parisien est-il majoritairement ancien et énergivore, les biens construits avant 1980 étant le plus souvent classés dans les catégories D à G. Le classement énergétique n’y est donc pas forcément un critère de différenciation. De plus, si l’on peut assez facilement améliorer les performances thermiques d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété doté d’un chauffage individuel, il n’est pas facile d’améliorer le classement d’un logement en copropriété doté d’un chauffage collectif. Les travaux d’isolation réalisés dans un appartement isolé (classiquement, l’isolation des fenêtres), ne peuvent à eux seuls faire progresser la note.
C’est donc sur les marchés les moins tendus, et particulièrement pour les maisons individuelles, que les négociations seront affectées par l’affichage de la performance énergétique. « Il va créer un critère de choix et de valeur dont on n’avait pas forcément conscience auparavant. Ainsi, sur un marché que je connais bien, en Vendée, où les maisons des années 1970 sont nombreuses, la lettre C peut permettre de valoriser un bien par rapport à d’autres, identiques mais moins bien notés. Dans les faits, une bonne isolation ou l’existence de double vitrage vont enfin être valorisées à travers le DPE », se réjouit Benoît Fauchard.
Selon le président de Century 21, la « valeur verte » va également jouer à plein sur le marché de la location, partout où le locataire aura le choix. C’est notamment le cas dans les secteurs où l’on a produit beaucoup de logements neufs dans le cadre des lois de défiscalisation.
À critères équivalents (localisation, surface, loyer…), le locataire plébiscitera le logement le moins gourmand en énergie.

Vers une amélioration du Diagnostic de performance énergétique

Appelé à jouer, dans les années à venir, un rôle de plus en plus déterminant dans les transactions immobilières, le DPE est pourtant loin d’être un outil parfait. Conscient de ses lacunes, le gouvernement a donc décidé d’engager une concertation avec l’ensemble des parties prenantes (organisations professionnelles et autres organismes intéressés) pour améliorer sa fiabilité. D’ores et déjà, plusieurs mesures sont envisagées :

  • doubler le nombre de paramètres pris en compte dans la méthode de calcul : de 30, ils passeront à 60 et intégreront notamment l’efficience des systèmes de chauffage, la ventilation, les différentes données influençant les apports solaires et lumineux, comme l’orientation du bâtiment ou les surfaces vitrées ;
  • aménager les logiciels de façon à interdire, sauf exception, le recours aux valeurs par défaut qui présentent l’inconvénient, lorsqu’elles sont employées systématiquement, de faire passer en G (très énergivore) toutes les estimations, ce qui dévalorise le bien et induit des travaux parfois inutiles et coûteux ;
  • expliquer les écarts entre les consommations d’énergie réelles et les consommations conventionnelles (3) déterminées par le DPE ;
  • fiabiliser les compétences des diagnostiqueurs : prérequis de formation initiale augmenté (Bac + 3), encadrement de la formation, création de deux niveaux de certification suivant la complexité des bâtiments, etc. ;
  • améliorer le contrôle des diagnostics effectués : contrôle post-certification, contrôles réguliers annuels...;
  • mettre en place un suivi amélioré des réclamations ;
  • mettre en place une base de données nationale, gérée par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), pour enregistrer et évaluer l’ensemble des diagnostics de performance énergétique. Cette base permettra d’établir un état des lieux précieux de la performance énergétique du parc immobilier national. Ce plan d’actions devrait être adopté avant la fin du premier trimestre 2011.

Laure Le Scornet

(1) Les ventes d’immeubles à construire, que ces ventes soient conclues à terme ou en l’état futur d’achèvement, ne sont pas, par définition, soumises à l’obligation de réaliser un DPE.
(2) Décret n° 2010-1662 du 28.12.10, JO du 30.
(3) Consommations théoriques résultant des modèles utilisés.


Mots-clés :

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DPE , ECONOMIE D'ENERGIE , LOCATION IMMOBILIERE , LOGEMENT , PETITE ANNONCE , VENTE




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