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Marché où investir : Lyon, le franc succès des deux et trois-pièces

Marché où investir : Lyon, le franc succès des deux et trois-pièces
Février 2011
Le Particulier Immo n° 272, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

La politique économique ambitieuse de la ville, ses grands projets d’aménagement attirent les investisseurs locatifs, qui disposent d’une marge de manœuvre réduite pour préserver des rentabilités correctes.

Prix moyen des appartements anciens et leur évolution annuelle

2 754€/m2
Un prix moyen au deuxième trimestre qui reste raisonnable pour la deuxième ville francaise sur le plan économique et qui confirme la sagesse de son marché immobilier.
+ 6,9 %
Une évolution sur un an qui s’explique par un retour en force des investisseurs.

Au même titre que Francfort, Manchester ou Milan, Lyon est l’une de ces métropoles régionales qui bénéficient d’un positionnement stratégique, entre Alpes et Méditerranée. Servie par des infrastructures de premier plan – trois gares TGV, l’aéroport international Saint-Exupéry, un réseau autoroutier la mettant à une heure trente de Genève, trois heures de Turin ou cinq heures de Barcelone – elle a su s’appuyer sur ces atouts pour attirer les entreprises.
S’il est un lieu qui symbolise le dynamisme de Lyon, c’est bien le quartier de La Part-Dieu. Deuxième centre d’affaires français après La Défense, il accueille aujourd’hui, pour ne citer qu’eux, Sanofi Aventis, Sanofi Pasteur, Biomérieux, Seb, Renault Trucks, Club Med, Euronews, Bayer Crospscience, Scotts International, Mylan, McKinsey ou Genzyme… De même que des institutions comme Interpol, l’OMS ou le Centre international de recherche sur le cancer (Circ). Après la tour Oxygène (115 mètres) qui fait désormais de l’ombre au Crayon (tour du Crédit lyonnais), c’est Incity qui devrait prendre place à l’angle de la rue Garibaldi et du cours La Fayette. Haute de 200 mètres, elle se dressera, d’ici à 2013, en lieu et place de la tour UAP, en cours de démolition, et sera le nouvel emblème d’une ville qui mène avec l’Aderly (agence de développement économique) une politique ambitieuse et qui porte ses fruits.

124 000 étudiants

Des arguments qui parlent, bien sûr, aux investisseurs locatifs, en outre confortés par la présence de 124 000 étudiants fréquentant les universités ou les grandes écoles lyonnaises, et une forte croissance démographique. Approuvé en décembre dernier, le Schéma de cohérence territoriale (Scot) de l’agglomération, table sur 150 000 habitants supplémentaires à l’horizon 2030, ce qui nécessitera la construction de 7 500 logements par an.
Pour l’heure, c’est plutôt la pénurie qui l’emporte. Surtout dans le neuf. Réduction annoncée des avantages fiscaux liés du dispositif Scellier, taux d’intérêt très bas, performances boursières décevantes, ont provoqué un afflux d’investisseurs. Résultat, « 2 800 logements, tous produits confondus, étaient disponibles à la vente fin novembre alors que 6 400 ont été réservés sur la même période, explique Pierre Albepart, directeur des expertises régionales au Crédit foncier. Cela signifie qu’au rythme de vente des onze premiers mois de l’année, il reste actuellement un peu plus de cinq mois de commercialisation. » Et ce, malgré un renouvellement relativement important de l’offre, celle-ci ayant presque atteint le niveau des réservations nettes de 2010.

Hausse du neuf

Les valeurs ne pouvaient que reprendre de la hauteur. Dans l’aire urbaine de Lyon, le prix moyen au mètre carré atteignait ainsi 3 530 E au troisième trimestre 2010 (3 880 E pour les produits investisseurs) contre 3 330 E un an plus tôt, soit une hausse de 6,1 % sur un an, selon la chambre des notaires. Hausse que les spécialistes attribuent aux prix des terrains, de plus en plus rares et chers et au renchérissement de 5 % à 10 % des coûts de construction liés à la performance énergétique des logements et au label BBC (bâtiment basse consommation). « Mais on ne loue pas forcément plus cher, précise judicieusement Benjamin de la Celle, expert de la chambre Fnaim de la région. Dans le neuf, c’est du côté des grandes opérations d’aménagement de la ville ou de sa périphérie qu’il faut se tourner. Parmi celles-ci, La Confluence, les ZAC Berthelot (VIIIe), Porte Ampère (au sud de Gerland), Bon Lait (au nord de l’Ecole normale supérieure), de la Buire (dans le sud de La Part-Dieu), Valéo (VIIIe), quartier de l’Industrie (entre Vaise et Saint-Rambert). Bien que plus étoffée, « l’offre dans l’ancien reste tendue dans les IIe, IIIe Préfecture, IVe et VIe arrondissements », indique-t-on chez Laforêt. Mais dans les IIIe Part-Dieu, Ve, VIIe et VIIIe arrondissements de même qu’à Villeurbanne, les stocks se reconstituent un peu. Quant aux prix : si les studios sont aujourd’hui boudés par les investisseurs car trop chers pour une rentabilité correcte, et d’ailleurs en légère baisse, les deux et trois-pièces se taillent un franc succès, se vendant parfois dans des délais très courts (huit jours) et à des prix en augmentation très sensible, respectivement de 12,5 % et 21,7 %. « Le succès des deux et trois-pièces provient à la fois des primo-accédants et des investisseurs pour lesquels la rentabilité reste attractive », explique-t-on encore chez Laforêt. Alors que les prix de Lyon avaient la réputation d’être sages, les investisseurs disposent désormais de marges de manœuvre réduites pour préserver des rentabilités correctes. Notre tour d’horizon par quartiers.

Presqu’île/Vieux Lyon

C’est autour de la place Bellecour que bat le cœur de la cité. Il suffit de se promener rue de la République, la principale artère de la presqu’île – piétonnière de surcroît – pour plonger dans l’ambiance animée du quartier. Seul point noir, il n’est pas à la portée de toutes les bourses. Ici, « la demande est colossale et l’on constate un retour en force des investisseurs », indique Bruno Gattet, le patron d’une agence Century 21. à Ainay, les prix n’ont même pas baissé durant la crise, alors qu’ils avaient chuté dans le Vieux Lyon et à Perrache. Aujourd’hui, « la hausse peut atteindre 30 % sur certains biens », confirme cet agent immobilier. Et tous types de biens sont recherchés : certains investisseurs achètent ainsi de petits immeubles qu’ils divisent en lots. Pour qui cherche à investir, il faut compter entre 3 600 et 4 000 E/m2, mais les prix s’envolent parfois bien au-delà. à titre d’exemple, rue de la Charité, à 50 mètres de la place Bellecour, un deux-pièces de 49 m2 vient de trouver preneur à 218 000 E. L’investisseur peut en espérer entre 600 et 650 E de loyer mensuel, ce qui lui procurera, au mieux, un rendement de 3,50 %. Rue Saint-Georges, dans le Vieux Lyon, un 93 m2 vient de se vendre 382 000 E, qui se louera autour de 1 100 E par mois. Dans ces quartiers cotés, mieux vaut tabler sur la plus-value que sur le rendement. Idem pour le neuf, si ce n’est que le Scellier booste la performance.

Tête d’Or, Brotteaux

« Les biens se vendent très vite, s’exclame Fleury Sève, le patron d’une agence Elyse Avenue. Dès qu’on a le produit recherché au bon prix, on trouve l’acquéreur en moins d’un mois. Le marché est bien reparti dans ce secteur. » Le VIe arrondissement reste une valeur sûre, mais les prix sont très élevés. Dans du bel ancien, un deux-pièces de 50 m2 se vend entre 190 000 et 250 000 E selon le quartier. Aussi faut-il prospecter les secteurs moins cotés du VIe pour doper la rentabilité. Rue des Charmettes, un 42 m2 s’est vendu 134 000 E, alors qu’il se louera 600 E. Mieux : « Un 17 m2 est parti à 3 900 E/m2 mais, loué 450 E mensuels sans problème, il rapportera de 6 % à 7 % à l’investisseur », poursuit Fleury Seive.

Guillotière

La « Guill », comme le surnomment les Lyonnais, a toujours été un quartier hétérogène et, hormis quelques artères bien cotées, telle l’avenue Jean-Jaurès, l’habitat y est de mauvaise qualité, parfois même insalubre. Sa proximité de La Part-Dieu, de la Presqu’île, dont elle n’est séparée que par un pont, ne lui a pas permis de décoller. Certains Lyonnais acceptent de s’y installer, d’autres s’y refusent. Bref, un quartier controversé. Mais pour plusieurs professionnels, il est appelé à évoluer et à s’apprécier. Avis aux investisseurs prêts à prendre ce pari, car « les studios et petits logements s’y louent très bien, note Fleury Seive. Les prix tournent autour de 2 500 à 3 000 E /m2, ce qui en fait un secteur intéressant, surtout dans la partie proche du pont, à quelques pas de la place Bellecour, où les prix sont nettement plus élevés. » Ici, un deux-pièces peut se louer autour de 550 E.

Gerland/Universités

Depuis que le métro dessert le quartier, que les anciens abattoirs, tanneries, usines chimiques, ont cédé la place à l’Ecole normale supérieure des sciences, à celle des Lettres, à des laboratoires de recherche et à des entreprises de hautes technologies, son aspect a beaucoup changé. Des logements neufs y ont aussi été construits en pagaille et, aujourd’hui, il devient difficile de trouver un appartement à moins de 3 800 ou 4 000 E/m2. « Un bon programme BBC ne se vend pas à moins de 4 000 E/m2 », reconnaît Pierre Albepart. Mais l’offre s’est raréfiée. « Les opportunités étant rares, c’est dans l’ancien que l’investisseur peut trouver son bonheur », constate Catherine Servettaz, responsable d’une agence Elyse Avenue. De ce point de vue, le quartier des universités reste la meilleure option. On y trouve des biens très récents autour de 3 400 E/m2. Les logements plus anciens tombent dans une fourchette de 2 500 à 3 000 E/ m2. à ce niveau de prix, un rendement de 5 % n’est pas exclu. Pour un deux-pièces de 45 m2, il faut tabler sur un loyer de 500 euros par mois. Reste que l’image de Gerland demeure celle d’un quartier sans âme et que certains Lyonnais rechignent à s’y installer.

La Part-Dieu

En plein renouveau, le secteur séduit surtout les jeunes cadres dynamiques. Les familles préfèrent s’installer dans le VIe arrondissement (Tête d’Or) ou le VIIIe par exemple (Montplaisir, Montchat…). Et pour cause, La Part-Dieu est très dense et manque cruellement d’espaces verts, malgré la ZAC de la Buire, installée le long du boulevard Vivier-Merle, qui tend à réduire ce handicap avec son parc public. Dans l’ancien, les prix fléchissent. « On peut ainsi trouver un bien entre 2 000 et 3 500 E/m2 », affirme un professionnel. Du côté de la place Ambroise-Courtois, dans le quartier que l’on nomme « Sans souci », un 56 m2 vient de partir pour 165 000 E, soit 2 950 E/m2.
Autre exemple, un 30,60 m2 situé rue Duguesclin s’est récemment négocié 129 000 E, en moins de huit jours. Pareil pour ce 43 m2, rue du Lac, vendu 125 000 E. « Bien que les locataires s’y installent facilement, les propriétaires ont des réticences à y investir, car le sud du quartier n’a pas toujours eu bonne presse », note Fleury Seive. Pour autant, selon Bernard Poncet, patron d’une agence Century 21, « le quartier n’a pas fini sa mutation et dispose encore d’une marge d’appréciation ».

Vaise

« Il y a encore beaucoup de Lyonnais qui ne voudraient pas habiter Vaise », s’exclame Pierre Albepart. Et pourtant, ce quartier situé derrière Fourvière, connaît une mutation. Autrefois ouvrier et isolé du reste de Lyon, il a repris du galon lorsque le métro y a fait son entrée, au milieu des années 1990. Aujourd’hui, un pôle étudiant s’y est installé, de même que des entreprises de pointe dans les domaines de l’informatique, de la chimie, de l’automobile… Des logements y ont été construits, qui ont radicalement modifié l’aspect du quartier et sa population. Dans le neuf, l’offre tourne autour de
3 500 E/m2, et dans l’ancien, de 2 500 à 2 700 E/m2. Un bémol : « Les investisseurs doivent être prudents, car entre les deux fleuves, la colline, le tunnel… Vaise est ressenti comme un quartier fonctionnant un peu en vase clos et il n’y a pas tellement de solution malgré le doublement du tunnel », se désole Bernard Poncet.

Colette Sabarly


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PROVINCE , REGION RHONE-ALPES




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