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Congé au locataire : Quand l'acte d'huissier se révèle insuffisant (commentaire de jurisprudence)

Congé au locataire : Quand l'acte d'huissier se révèle insuffisant (commentaire de jurisprudence)
Février 2011
Le Particulier Immo n° 272, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le congé délivré par huissier n’a pu être validé, faute pour le bailleur de s’être assuré de sa remise effective. CA de Versailles, 1re ch., du 25.5.10, n° 09/05872

Le propriétaire doit donner congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail (art. 15-I de la loi du 6.7.89). Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
Le congé signifié tardivement est nul et le bail est reconduit aux conditions antérieures. En cas d’envoi en recommandé, le préavis ne court pas si le locataire refuse la lettre ou ne va pas la chercher, ou encore si l’avis de réception est signé par une tierce personne (concierge, autre personne présente dans le logement…).
Seule compte la remise effective du pli recommandé à son destinataire (Cass. civ. 3e, 10-1-1996, n° 93-17 725). C’est pourquoi la notification par huissier est généralement jugée plus sûre. Cependant, il arrive que le congé délivré par huissier soit annulé, comme le montre la mésaventure survenue à ce propriétaire.
Au départ de cette affaire, un congé pour vendre délivré à sa locataire par acte d’huissier. Celle-ci étant absente, un avis de passage est déposé dans sa boîte aux lettres et l’huissier régularise le jour même la signification par l’envoi de la lettre simple prévue par la loi. Mais la locataire soutient n’avoir jamais reçu ni l’avis de passage de l’huissier, ni la lettre simple, expliquant que sa boîte aux lettres est régulièrement vandalisée.
Le tribunal d’instance valide le congé et la locataire fait appel de cette décision.
La cour d’appel annule le congé, au motif que la locataire n’a pas été destinataire de l’acte. Elle relève que le congé délivré par l’huissier est régulier : celui-ci n’est pas tenu, en règle générale, de délivrer l’acte à la personne même de l’intéressé, si ce dernier est absent. Mais la cour ajoute que le propriétaire, « compte tenu des désordres affectant son immeuble, qu’il connaissait nécessairement en sa qualité de bailleur professionnel, se devait de veiller à la remise du congé à la personne même de la locataire, afin de s’assurer de l’information régulière de celle-ci, son information par avis de passage ou par courrier dans sa boîte aux lettres ne présentant pas les garanties minimales de sécurité requise ».
La cour avait en effet constaté que la boîte aux lettres de la locataire était dégradée, qu’elle ne fermait plus correctement, pas plus que la porte de l’immeuble, ce qui conduisait à de nombreux actes de vandalisme relevés depuis le début de l’année.
De ce fait, le bailleur, propriétaire de tout l’immeuble, aurait dû être spécialement vigilant lors de la délivrance du congé. La sanction est sans appel : dans l’impossibilité d’établir la réception du congé par le locataire, le bailleur ne peut se prévaloir d’avoir respecté le délai pour sa délivrance, et le bail est alors tacitement reconduit pour sa durée initiale.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , HUISSIER DE JUSTICE , PREUVE




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