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La délicate évaluation d'un bien

La délicate évaluation d'un bien
Février 2011
Le Particulier Immo n° 272, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

à l’heure où les prix flambent à nouveau dans les grandes villes, estimer son logement est plus que jamais un exercice périlleux. Voici nos pistes pour une évaluation réussie.

Combien vaut mon logement ? Cette question taraude bien des propriétaires. Ne serait-ce que parce que les évolutions du marché immobilier, ces derniers mois, ont rendu les repères instables. « Certains propriétaires croient que l’on peut proposer n’importe quel prix sous prétexte que les prix flambent à Paris. On travaille à leur faire entendre raison. De toute façon, si le bien est trop cher, on ne saura pas le vendre », constate Vincent Destruhaut pour la région Aquitaine. Trouver le prix adéquat, à savoir celui qui satisfera le vendeur comme l’acheteur, reste en toutes circonstances un exercice délicat. Voici nos pistes pour viser juste.

Première étape, l’estimation en ligne

C’est désormais un passage quasi obligé pour les futurs vendeurs : De Particulier à Particulier, Efficity, Meilleursagents.com, Drimki.fr, les sites proposant une évaluation en quelques clics ne manquent pas. Si la précision n’est pas toujours au rendez-vous (on constate des écarts de 40 % pour un même bien à Paris selon les sites), ce premier pas permet de lister objectivement les défauts et les qualités de son bien et de le situer dans la fourchette haute ou basse de son secteur. « Elle satisfait la curiosité d’un propriétaire qui souhaite avoir une idée actualisée de la valeur de son bien. Mais c’est la visite de celui-ci par un professionnel habitué au marché local qui permettra vraiment d’affiner l’estimation », prévient Sébastien De Lafond, président de meillersagents.com. La plupart des sites fonctionnent d’ailleurs en deux temps, avec la possibilité de demander une estimation physique, gratuite ou payante selon les sites et la prestation fournie. C’est le cas pour PAP, qui facture ses services d’expertise. Le plus souvent, l’enjeu sera de décrocher un mandat.

Les chiffres aboutissent à des écarts marqués

Étudier les prix au mètre carré fournis par les professionnels a, certes, une valeur informative, mais elle est limitée. Tous les chiffres ne se valent d’ailleurs pas. Les plus représentatifs demeurent ceux publiés par les notaires. Ils couvrent entre 70 % et 85 % des transactions en France et incluent aussi bien les ventes des particuliers que celles des professionnels. Depuis le mois de septembre, les valeurs prises en compte sont celles inscrites à l’avant-contrat et non plus celles indiquées, avec trois mois de décalage, dans l’acte authentique. À la clé, la faculté de fournir des statistiques au diapason de celles émises par les réseaux ou regroupement d’agences, tels Century 21, Laforêt immobilier ou Fnaim (chacune représentant autour de 10 % des transactions réalisées dans la France entière). Depuis quelques années, de nouveaux acteurs apparaissent (seloger.com, pap.fr, efficity.com, meilleursagents.com…). Un inconvénient, leurs données, souvent actualisées sur une base mensuelle, sont moins représentatives ou plus localisées quand elles ne se fondent pas sur celles des notaires.
Tous ces chiffres restent des indicateurs utiles de la santé du marché, mais ils doivent être utilisés avec précaution. Car appliquer le prix moyen au mètre carré en vigueur dans son secteur à la surface de son logement n’a d’intérêt que si l’on pondère les chiffres. En tenant compte de ses défauts et de ses qualités intrinsèques et extrinsèques, de la nature de la demande, etc., notre grille d’évaluation (voir p. 42) vous permettra sur ce point d’y voir plus clair.
Pour s’approcher davantage de la valeur actuelle de son bien, l’idéal est de le comparer à ceux vendus récemment dans le même quartier, cela permet de le situer dans la fourchette haute ou basse. En Île-de-France, il est possible d’accéder aux dernières transactions réalisées dans sa zone d’habitation en consultant en ligne la base Bien des notaires. (www.paris.notaires.fr). La consultation vous permettra, pour 10 euros, d’accéder au descriptif et au prix de vente d’une cinquantaine de transactions dans un périmètre défini. En province, il faudra se rapprocher d’une étude notariale afin de consulter la base Perval, son équivalent hors de l’Île-de-France. Cette consultation peut être gratuite ou payante, mais ne doit pas dépasser quelques dizaines d’euros.

Multipliez et diversifiez les évaluations

Certes, aucune étude théorique approfondie ne remplacera la visite de professionnels implantés dans votre quartier, quitte à choisir de vendre ensuite en direct. À leur crédit, une bonne connaissance de la demande locale, mais aussi de l’offre existante, qu’il faut impérativement croiser pour obtenir une valeur de marché. Un quatre-pièces aura ainsi d’autant plus de valeur dans un secteur recherché par les familles que ce type de bien y est rare. À l’inverse, dans un quartier très animé, prisé des étudiants, un quatre-pièces sera moins valorisé qu’un studio.
Les agents immobiliers fournissent un « avis de valeur » gratuit, qui vous permettra d’affiner le prix auquel votre logement pourra trouver preneur. Veillez toutefois à multiplier les estimations. « Se limiter à deux visites fait courir le risque de se jeter dans les bras du plus offrant, alors qu’il faut viser juste. Des biens qui ne se vendent pas, car trop chers, on en trouve encore aujourd’hui. Ils finissent par se déprécier aux yeux des acheteurs », souligne Delphine Rizzo, agent immobilier Laforêt, à Clichy-la-Garenne (92). Fondez-vous sur les évaluations concordantes. Elles permettront de démasquer les surévaluations manifestes ou les sous-évaluations visant à vendre trop vite votre logement. Lorsque le marché est haussier, il est courant de gonfler le prix de vente de 5 %, afin de se laisser une marge de négociation.
Dans le cas de biens plus complexes à évaluer (hors agglomération, atypique, foncier agricole, forêt), il peut être judicieux de faire appel à un expert immobilier. Celui-ci peut être généraliste ou spécialisé. Il dispose de plusieurs méthodes d’évaluations, qu’il va pondérer (voir encadré p. 41). Il vous fournira, selon la demande, un « certificat » d’expertise de 4 pages ou un « rapport » d’expertise d’une vingtaine de pages. Les tarifs sont libres et varient selon la difficulté et le nombre de vacations nécessaires. Sachez toutefois que le titre d’expert immobilier n’est pas protégé, que la profession n’est pas réglementée et qu’en aucun cas on ne peut vous forcer – un travers courant chez certains notaires – à faire appel à un expert immobilier. Préférez ceux affiliés à des organismes ayant signé la charte de l’expertise et s’engageant sur une méthodologie commune. Sachez enfin qu’un expert engage sa responsabilité en cas de faute, mais ne vous protège pas d’un éventuel redressement en cas de contestation de la valeur estimée par l’administration fiscale. Par ailleurs, l’expertise a une durée de vie limitée, du fait des variations incessantes du marché. « Les biens déjà expertisés font souvent l’objet d’une réévaluation indiciaire par les propriétaires, qui appliquent les hausses ou les baisses propres à leur secteur. Cette méthode a ses limites : il est rare qu’un bien, ou que son environnement, ne subisse aucune évolution dans le temps », estime Véronique Castaing, évaluateur au Crédit foncier.

L’administration tolère certaines décotes

Lorsque l’évaluation implique le paiement de l’impôt (donation, transmission, ISF, une réforme est annoncée au printemps), les déclarations doivent être assises sur la valeur vénale du logement, soit le prix auquel le bien pourrait être vendu à un instant T grâce au jeu de l’offre et de la demande. Certes, l’administration tolère certaines décotes, qui sont généralement le fruit de la jurisprudence et résultent de contraintes inhérentes au statut du logement. Ainsi la résidence principale bénéficie-t-elle d’un abattement de 20 % (30 % pour la déclaration ISF depuis 2008). Dans le cas d’une succession, il faut que le logement soit occupé par un tiers au moment du décès (conjoint survivant, qu’il soit marié ou pacsé, enfant(s) mineur(s) ou majeur(s) protégé(s)). Les logements loués font eux aussi l’objet de décotes, variables selon les cas. C’est pour les logements loués sous le statut de la loi de 1948 que la tolérance est la plus grande. En fonction de leur niveau, les décotes peuvent grimper jusqu’à 50 %, même si la fourchette la plus communément admise par les tribunaux est située entre 30 % et 40 %. Concernant les biens loués sous le statut de la loi du 6 juillet 1989, la dépréciation tolérée est de 20 %. Pour ceux loués sous le statut de loueur en meublé, elle n’est que de 10 %. « Du fait de la jurisprudence, le fisc conteste très rarement ces abattements, mais ils doivent évidemment être adossés à des valeurs de marché », rappelle Fabrice de Longevialle, consultant en fiscalité patrimoniale. Les biens en situation d’indivision sont une autre exception. L’administration fiscale admet une décote de l’ordre de 20 % sur la valeur estimée de la part d’un indivisaire. Quant aux SCI, elles ont fait l’objet d’une jurisprudence fournie. Pour les montages classiques, l’administration conteste rarement une décote limitée à 15 %, mais dans les situations enchevêtrées, l’abattement peut s’élever au-delà de ce seuil. à l’inverse, les tribunaux ont jugé que les biens démembrés ne pouvaient bénéficier d’une décote, l’usufruitier devant déclarer le bien en pleine propriété. Dernière exception, les biens achetés en Vefa. Les déclarations de valeur d’un logement en cours de construction seront calquées sur les acomptes versés au titre de l’avancement des travaux.

Réévaluer un bien pour contester un rappel du fisc

C’est à l’administration fiscale de prouver que votre évaluation (ou le prix payé quand une transaction est contestée) n’est pas correcte (art. L.17 du livre de procédure fiscale). Sachez toutefois que la marge d’erreur tolérée est d’environ 10 %. « Ce qui motive le contrôle est souvent une vente dont le montant diffère fortement d’une déclaration préalable. Par exemple, un bien estimé 400 000 euros en 2010 et vendu 600 000 en 2011. De tels écarts peuvent faire présumer au fisc une sous-estimation, mais il aura interdiction de s’appuyer sur la transaction pour le prouver. La Cour de cassation est formelle sur ce point », rappelle Fabrice de Longevialle. L’administration doit fournir au minimum deux éléments de comparaison de biens pour appuyer son redressement. Des biens qui doivent être « intrinsèquement » similaires, c’est-à-dire situés dans une même zone d’habitation, de même nature et de même standing. Les exemples donnés doivent être antérieurs au fait générateur de l’impôt et suffisamment rapprochés dans le temps. Le contribuable a trente jours pour répondre à une notification de redressement. Ce délai devra servir à vérifier la motivation de ce dernier et sa validité formelle (dates et similarité des exemples). Il sera du ressort du contribuable d’évaluer de son côté les biens cités en exemple, et de relever tous les éléments pouvant différer (âge, standing cadre). Il lui faudra ensuite recenser les défauts réels et crédibles de son logement (exposition, distribution, état, nuisances sonores, etc.). Il est recommandé de chercher d’autres ventes que celles citées par le fisc. « L’administration est sélective dans ses exemples et se contente souvent de prendre en référence les transactions allant dans son sens », admet un professionnel. Prenez rendez-vous avec l’inspecteur qui traite le redressement, muni des pièces justificatives engrangées pendant votre enquête. « Il ne faut pas hésiter à lui faire visiter le logement. Ce sera plus parlant que des documents écrits et il ne peut pas le décider de son propre chef », rappelle Me Bertrand Martin, notaire à Carquefou. Quel que soit le cas de figure, aucune étude théorique ne pourra remplacer une telle visite et l’étude détaillée des caractéristiques et de l’environnement du bien en cause.

Jorge Carasso


Mots-clés :

CONTROLE FISCAL , LOGEMENT , PRIX , VENTE




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