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Copropriété : Contrôlez les accès de votre immeuble

Copropriété : Contrôlez les accès de votre immeuble
Février 2011
Le Particulier Immo n° 272, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Vols, vandalisme, agressions… les fabricants et prestataires de systèmes de contrôle d’accès rivalisent d’imagination pour répondre aux inquiétudes des occupants d’immeubles collectifs. De plus en plus conviviaux à l’usage et économiques à l’installation, les derniers systèmes supposent, pour être efficaces, une réflexion en amont suivie d’une gestion rigoureuse au long cours.

Les clés
  • Avant tout, vérifier la robustesse des huisseries des accès de l’immeuble.
  • Opter pour un dispositif complet, parking et autres locaux compris.
  • Réfléchir à la programmation des têtes de lecture des badges de type Vigik.

Le contrôle d’accès consiste à mettre en place un filtrage des points d’entrée d’un bâtiment (ou d’un ensemble immobilier) afin de n’y laisser pénétrer que les personnes autorisées. Dans un immeuble d’habitation, la gageure est de taille, car l’on doit s’efforcer de concilier ce qui paraît inconciliable : tout en protégeant le bâtiment des intrusions indésirables, il faut permettre aux résidents et à leurs visiteurs privés, aux prestataires de l’immeuble, à la clientèle des professionnels libéraux y exerçant leur activité, sans oublier les services de secours, d’entrer et de sortir.

La porte, le maillon faible

Clavier codé, plus souvent appelé digicode (marque déposée), portier interphone, vidéophone (interphone doublé d’un système vidéo)…, si les principaux systèmes de contrôle des accès sont bien connus des copropriétaires, de nouvelles technologies ont fait leur apparition et, face à un installateur convaincant, il n’est pas toujours aisé de prendre la bonne décision.
Rappelons tout d’abord que tout système de sécurité, aussi élaboré soit-il, voit son niveau de fiabilité réduit à celui du maillon le plus faible de la chaîne… qui peut être la porte. Les portes d’accès aux immeubles nécessitent des huisseries robustes et une serrurerie adaptée. Depuis quelques années, les serrures électriques cèdent la place à des ­ventouses électromagnétiques, qui renforcent leur efficacité. Se substituant au système gâche/pêne, elles maintiennent la porte fermée par un champ magnétique alimenté en basse tension. La porte ne s’ouvre que si le courant est coupé par une pression sur un bouton poussoir. La capacité de résistance d’une ventouse est beaucoup plus élevée que celle d’une gâche électrique : de 200 à 800 kg. De surcroît, il n’y a plus de pièces mécaniques en mouvement, donc moins de risques de panne. Mais, attention, certaines portes anciennes, celles en bois notamment, sont gauchies et ne permettront pas un fonctionnement optimal de ces ventouses.
Au-delà des serrures et des huisseries, la combinaison sécuritaire de base dans les immeubles reste le clavier codé doublé d’un dispositif Vigik (voir encadré p. 23). Ensuite vient celle que l’on trouve le plus fréquemment en province, comme le fait observer Grégory Verdon, directeur de Soditel, installateur dans la région bordelaise : elle consiste à poser un interphone sur la porte donnant sur la rue. Un unique accès contrôlé, qui présente naturellement une moindre sécurité. Il existe une version plus élaborée, et ­plutôt francilienne, de cette combinaison : un sas permet, côté rue, l’accès du facteur à la batterie des boîtes aux lettres par une porte « codée », tandis qu’une seconde porte, à l’autre extrémité du sas, est équipée d’un portier interphone ou vidéophone. Comme le digicode, elle peut être munie d’une tête de lecture de type Vigik (voir encadré ci-contre), permettant l’accès des prestataires attitrés de la copropriété et des résidents, mais non celle des opérateurs postaux, censés ne pénétrer dans cette partie de l’immeuble qu’à l’invitation de ses résidents pour le port des colis ou courriers recommandés. Mais ce dispositif ne permet pas de contrôler l’ensemble des accès, certains particulièrement exposés, comme les parkings. « Les entreprises sollicitées par les copropriétés devraient s’attacher à proposer une solution globale filtrant les entrées à tous les points d’accès y compris ceux des parkings. Grâce à un badge dit “bitechnologie” (associant clé de proximité et télécommande radio pour actionner à distance la porte d’accès à l’aire de parking), les utilisateurs de parking ne risqueront plus l’oubli (et donc le risque de vol) de leur boîtier de télécommande dans leurs véhicules », ajoute l’installateur.

Le label Vigik, une technologie sous-exploitée

Nous venons d’évoquer Vigik, un dispositif que l’on trouve le plus souvent associé aux digicodes ou aux interphones. Il s’agit à l’origine d’une technologie élaborée sous l’égide de La Poste, et restée à ce jour propriété de cette dernière. Un certain nombre de fabricants de claviers codés et de systèmes d’interphonie en ont acquis les droits, afin de pouvoir proposer aujourd’hui des systèmes complets .Vigik permet aux prestataires de pénétrer dans l’immeuble, grâce à une clé électronique, ou badge de proximité (voir encadré p. 23) ayant généralement la forme d’un porte-clés ovale qu’il suffit de présenter à quelques centimètres d’une tête de lecture placée le plus souvent sur la platine d’un digicode ou d’un interphone pour déverrouiller un accès. Pourquoi La Poste a-t-elle pris une telle initiative ? Parce que la clé PTT, dite encore « passe T », une très banale clé plate, commune à tous les facteurs de l’Hexagone a fait l’objet de tant de copies non autorisées qu’il lui fallait un substitut sécurisé destiné à assurer l’accès de ses postiers aux boîtes aux lettres. Mais, chemin faisant, son utilisation s’est élargie à d’autres prestataires de service ayant pour mission d’assurer l’entretien des équipements collectifs d’immeubles ou la relève des compteurs. Puis l’idée est venue aux fabricants d’utiliser la même technologie pour faciliter l’accès de l’immeuble à ses résidents, leur évitant ainsi d’avoir à composer un code sur un clavier ou à utiliser une clé classique  pour franchir la porte commandée par un système d’interphonie/vidéophonie. D’où un usage à deux niveaux, et deux types de badges : les badges des prestataires sont, en principe, à durée de validité limitée, le concept de Vigik imposant le rechargement de chaque badge sur une borne prévue à cet effet (et dont ne disposaient, initialement, que les locaux de La Poste) toutes les 84 heures au plus. De sorte qu’un badge égaré, par exemple, devient inopérant au bout de 84 heures au maximum. Tandis que la validité des badges résidents est permanente. Ou tout au moins doit-elle durer tant que le résident reste un occupant légitime de l’immeuble. Tout l’intérêt du système Vigik réside donc dans cette faculté de validation/invalidation. Malheureusement, dans les faits, cette fonctionnalité n’est pas tout à fait exploitée comme elle le devrait : La Poste s’est réservé deux des quatre codes dits « natifs » (d’origine) implantés dans le système Vigik (ERDF-GRDF disposant du troisième code, France Télécom du quatrième). L’un est, pour le moment, inexploité mais l’autre n’est pas utilisé que par les seuls postiers : La Poste ­délivre aussi des badges à des distributeurs de « publicité non adressée » (PNA), autrement dit des tracts et plaquettes publicitaires ne portant pas de nom de destinataire, via sa filiale Médiapost, qui détient la moitié des parts de ce marché, ainsi qu’à d’autres distributeurs (voir encadré ci-dessous).

Les badges de résidents

Si le badge permet un accès différencié aux résidents (voir encadré p. 23), cela ne va pas sans poser quelques problèmes de gestion. Encore faut-il tenir à jour la liste des arrivées et des départs, ce que les bailleurs institutionnels publics ou privés savent fort bien faire, gardant la trace de tous les badges attribués, invalidant les badges perdus, volés ou non restitués. C’est loin d’être le cas dans les copropriétés. Sauf exception, ni les syndics, ni les gardiens, ni les conseillers syndicaux ne veulent ou ne peuvent assumer cette tâche. Les installateurs peuvent s’en charger, mais il en coûtera à la copropriété un abonnement ou une facturation pour chaque nouveau badge commandé isolément (plusieurs dizaines d’euros, voire plus d’une centaine d’euros si l’installateur doit se déplacer pour le valider et/ou le remettre sur place au demandeur). Même si, aujourd’hui, la plupart des systèmes permettent d’effectuer les validations/invalidations à distance, encore faut-il que les données de la base ne soient pas restées entre les mains d’un installateur qui a disparu ou d’un syndic qui a été évincé… D’où une solution couramment adoptée par défaut : « La plupart du temps, syndics comme conseils syndicaux optent pour une commande massive de badges préprogrammés à l’installation du système. De manière à pouvoir satisfaire non seulement les premières demandes mais aussi les demandes ultérieures au fur et à mesure qu’elles se manifestent », constate Jean-Pierre Alloiteau, dirigeant de Volt’R Electric, installateur dans le centre de Paris. De sorte que les badges, loin d’être les sésames activables et désactivables à volonté qu’ils devraient être, ne sont plus que de banales clés venant déverrouiller des serrures. Seul avantage par rapport aux clés métalliques traditionnelles : étant sans contact, elles ne risquent pas d’endommager un cylindre qu’il faudra alors remplacer, ainsi que les clés des résidents.

Sécuriser les codes

Très répandus aujourd’hui, particulièrement en Ile-de-France, les digicodes ne sont pas non plus exploités au mieux de leurs possibilités. Nombreuses sont les copropriétés où les codes ne sont jamais changés, rendant leur confidentialité toute relative. Les copropriétaires ignorent souvent que les digicodes actuels permettent le changement de code en quelques secondes, sans l’intervention d’un professionnel, Il suffit de composer le code maître sur le clavier et d’entrer le nouveau code. On ne pense pas assez souvent, non plus, à utiliser l’horloge systématiquement associée au système Vigik et permettant de définir des plages horaires (hors de celles de distribution du courrier) où l’accès à l’immeuble sera interdit aux détenteurs de badges non résidents. Enfin, des digicodes peuvent être placés à plusieurs points d’accès (sas d’entrée, caves, local vélos/poussettes, parking…), au risque d’agacer les usagers qui finiront par les neutraliser. C’est pourquoi il est préférable d’avoir recours aux têtes de lecture de type Vigik associées à des badges dont la programmation prendra en compte la légitimité ou non de telle ou telle personne à accéder à telle ou telle zone de l’immeuble. Par exemple, les occupants du bâtiment A n’auront pas accès au bâtiment B et vice-versa. Les claviers à code devront demeurer, associés ou non à une tête de lecture, sur les accès ouverts aux visiteurs extérieurs à l’immeuble alors qu’une simple tête de lecture suffira sur les accès secondaires réservés aux résidents.

Interphonie, vidéophonie ou téléphonie ?

Quant au portier interphone, il est destiné à donner l’accès au coup par coup aux visiteurs ne possédant ni code ni clé, l’ouverture de la porte ne pouvant être déclenchée que depuis chaque logement. Il ne permet pas d’identifier avec certitude le visiteur, et n’assure qu’une sécurité limitée aux occupants de la résidence. C’est pourquoi la génération actuelle fait appel à la vidéophonie, un écran permettant de visualiser la personne demandant l’entrée. Tous ces matériels ont vu leurs prix baisser substantiellement en quelques années… tandis que le prix de la main-d’œuvre augmentait. Résultat : c’est le câblage entre la platine d’interphone et les combinés téléphoniques et moniteurs vidéo dans les appartements qui s’avère le plus coûteux. « Heureusement, en cas de remplacement d’une installation d’interphonie existante par un matériel plus récent, il est le plus souvent possible de conserver la filerie pour véhiculer tant le son que l’image », fait valoir Grégory Verdon. Ce qui permet d’imputer, en tant que charges communes, le seul coût de l’installation en rez-de-chaussée, tandis que chaque copropriétaire voit son appartement équipé, à son choix et à ses frais, d’un simple combiné téléphonique ou d’un moniteur, le second étant de six à dix fois plus cher que le premier.
La toute dernière génération de matériels  fait appel à la technologie GSM. Une carte SIM (celles utilisés dans les téléphones mobiles) est insérée dans la platine, permettant ainsi aux appels des visiteurs d’aboutir sur le téléphone personnel, fixe ou mobile, du résident (avec une possibilité de deux numéros pour chaque résident). La porte peut ainsi être décondamnée par le résident même s’il est hors de l’immeuble. Ce portier téléphonique suppose l’existence d’un abonnement téléphonique GSM (doublé d’un abonnement 3G si l’on veut recevoir l’image sur les portables qui le permettent, inclus chez Noralsy, en option chez Intratone) souscrit par la copropriété, moyennant un tarif dégressif allant d’une vingtaine d’euros par mois pour dix logements à environ 50 euros pour 50 logements avec un forfait « communications illimitées ». « Comparé au coût d’une installation filaire, d’après nos calculs, nous arriverions à parité de coût au bout de dix ans d’abonnement », avance Jean-Pierre Alloiteau, qui s’est lancé résolument sur ce créneau même s’il reconnaît que cela nécessite une profonde remise en cause de sa profession d’installateur traditionnel. Afin d’échapper à l’un des inconvénients majeurs de ce système, la gestion des changements de numéros de téléphone (un occupant ayant quitté l’immeuble reçoit les appels des visiteurs de son successeur qui, lui, ne les reçoit pas…), les industriels ont laissé la faculté à chaque copropriétaire de modifier directement, via Internet, et grâce à un code d’accès associé à un mot de passe personnalisé, les informations le concernant. Reste qu’il s’agit d’une technologie qui, remarque Pascal Le Roux, directeur général de CDVI et vice-président d’Ignes, peut rendre les copropriétaires captifs du constructeur.

Ne pas négliger la gestion

L’un des apports des technologies nouvelles est la disparition des étiquettes dépareillées sur les platines d’interphone, remplacées par des écrans à défilement. Mais en cas de changement d’occupant, il va tout de même falloir modifier les noms. Un problème qui se pose exactement dans les mêmes termes que celui de la gestion des badges des résidents, la manipulation pouvant s’effectuer à distance, à partir d’un ordinateur ou via un site Internet, selon les fabricants, par les soins du syndic, de l’installateur, du gardien ou de toute autre personne qui détiendra les codes d’accès et maîtrisera la manœuvre.
Dans certains cas, en particulier dans les petites copropriétés, la platine traditionnelle à boutons poussoirs fait parfaitement l’affaire. Surtout si l’on prend soin, au lieu d’indiquer directement les noms sur la platine, de n’y faire figurer que les numéros d’appartements. Ces numéros étant permanents, il suffira, pour gérer les accès, de tenir à jour la liste alphabétique des occupants à l’aide d’un simple logiciel de traitement de texte, chaque nom étant suivi du numéro correspondant à son appartement. Cette liste fera l’objet d’un affichage sur un tableau prévu à cet effet, qui pourra également servir au facteur pour la distribution du courrier si les boîtes aux lettres utilisent les mêmes numéros que les appartements.
Au-delà d’une quarantaine d’appartements, on préférera aux boutons poussoirs un clavier à chiffres permettant de composer le numéro d’appel de chaque appartement figurant sur le listing alphabétique.
Quel que soit le système choisi, le syndicat doit au préalable réfléchir longuement à ses besoins, sans négliger les exigences inhérentes au système choisi.

Françoise Juéry

* Nous avons écarté la télésurveillance très rarement utilisée en copropriété. Pour toute information, voir Le Particulier Immo n° 227.


Mots-clés :

COPROPRIETE , DISPOSITIF DE SECURITE , HABITAT , PORTE D'ENTREE , POSTE , SECURITE




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