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Focus sur la loi de finances rectificative : Le PEL ne financera plus que l'achat d'une résidence principale

Focus sur la loi de finances rectificative : Le PEL ne financera plus que l'achat d'une résidence principale
Février 2011
Le Particulier n° 1058, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Délaissé par les épargnants, le PEL ne répond plus à son objectif initial depuis plusieurs années. Les pouvoirs publics ont donc décidé de modifier le dispositif. Tous les plans ouverts à partir du 1er mars seront concernés.

Le plan épargne logement (PEL) a été créé par un décret du 24 décembre 1969, pour favoriser l’accession à la propriété. Il comprend deux étapes. La première est une phase d’épargne rémunérée et défiscalisée, dont la durée est comprise entre 4 et 10 ans ; la seconde est la possibilité d’emprunter à un taux supposé préférentiel. Le montant du prêt que vous pouvez obtenir – les « droits à prêt » – dépend de deux facteurs : la somme que vous avez réussi à épargner et la durée de remboursement du prêt. En outre, le PEL bénéficie d’une aide de l’État via le versement d’une prime de 1 525 €.
À l’origine, cette prime était systématiquement accordée à la clôture du plan, qu’il y ait, ou non, emprunt. Mais, au fil du temps, le régime de l’épargne logement s’est durci. Ainsi, les plans ouverts à compter du 1er janvier 2003 ne bénéficient plus systématiquement de la prime d’État, celle-ci étant versée uniquement à l’emprunteur qui utilise ses droits à prêt. Par ailleurs, depuis 2005, les revenus de l’ensemble des PEL sont soumis aux cotisations sociales. Ce qui représente, au 1er janvier 2011, une ponction de 12,3 %. Enfin, à partir du 1er janvier 2006, les intérêts des PEL ouverts depuis plus de 12 ans sont devenus imposables. Ces différents « tours de vis » ont détourné les épargnants du produit. Selon les chiffres du ministère des Finances, l’encours des PEL est passé de 227,8 milliards d’euros en 2005, à 176,1 milliards d’euros en 2009, soit une baisse de près de 30 %.

L’épargne a été favorisée au détriment de l’emprunt

À cette désaffection s’est ajouté un détournement du PEL de son objectif initial : l’acquisition d’un bien immobilier. En effet, le taux du prêt pouvant être souscrit grâce à un PEL est inchangé depuis 2003, à 4,2 %. Soit, souvent bien au-dessus des taux fixes pratiqués par les banques (voir graphique p. 14). L’épargne investie sur un PEL étant rémunérée, depuis 2003, à 2,5 % (hors prime d’État) presque sans fiscalité, les détenteurs de plans ont eu tendance à les considérer comme des produits d’épargne. « Ce taux de 2,5 % reste supérieur à celui des produits réglementés, comme le livret A », explique Brigitte Paray, directrice du marché des particuliers à la Banque Palatine.
Pour remédier à cette situation, les pouvoirs publics ont décidé de remodeler le PEL. Ces dispositions, contenues à l’article 26 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2010 (loi n° 2010-1658 du 29.12.10, JO du 30), ont un double objectif : d’une part, rendre le PEL plus attractif grâce à une revalorisation annuelle de la rémunération de l’épargne et, d’autre part, le recentrer sur l’achat de la résidence principale. Seule la trame de la réforme est actuellement connue car un décret et un arrêté d’application sont attendus dans les prochaines semaines. Ils préciseront notamment les montants des prêts pouvant être obtenus en fonction de la durée de remboursement, les performances thermiques minimales requises pour bénéficier de la prime d’État de 1 525 €, ou encore le mode de révision du taux de rémunération de l’épargne.
Les mesures incluses dans la réforme de l’épargne logement ne sont pas rétroactives. Elles s’appliqueront donc aux seuls PEL ouverts à compter du 1er mars prochain. Au vu de ce que l’on connaît d’ores et déjà de la nouvelle mouture du PEL, vous pouvez avoir intérêt à différer l’ouverture d’un plan au printemps prochain ou, au contraire, à l’anticiper.

Pour la résidence principale uniquement

Ainsi, mieux vaut souscrire un PEL dès aujourd’hui si vous envisagez d’acheter ou de faire construire une résidence secondaire, d’acquérir une place de parking à côté de chez vous, ou bien de réaliser un investissement locatif qui sera utilisé à titre de résidence principale par le locataire. En effet, les prêts des plans ouverts à compter du 1er mars prochain ne pourront être utilisés que pour l’acquisition de la résidence principale. A priori, les travaux réalisés simultanément à l’achat de celle-ci pourraient être, eux aussi, finançables. Ne tardez pas non plus si, parents de jeunes enfants, vous envisagez d’ouvrir un PEL à leurs noms afin de leur donner un « coup de pouce » pour leur premier logement. Jusqu’alors illimitée, la durée de vie des plans ouverts à partir du 1er mars sera plafonnée à 15 ans. Passé un délai de
10 ans, l’épargne continuera d’être rémunérée, mais tout nouveau versement sera impossible.

Le montant de la prime d’État sera modulé

Jusqu’à présent, la prime d’État de 1 525 € était accordée dès lors que le titulaire du plan souscrivait un emprunt, quel qu’en soit le montant. Par conséquent, certains emprunteurs sollicitaient un prêt symbolique uniquement dans le but de percevoir la prime. Cet effet d’aubaine va prendre fin. À partir du 1er mars prochain, l’octroi de la prime sera conditionné à celui du prêt d’épargne logement d’un montant minimal de 5 000 €.
Par ailleurs, la prime ne sera plus identique pour tous les types de biens. Le maximum de 1 525 € sera désormais réservé à l’acquisition d’un logement neuf ou ancien présentant un niveau de performance énergétique minimale. Les logements neufs devraient être certifiés au moins « BBC-Effinergie ». Quant aux logements anciens, ils devraient, a priori, être classés dans les catégories A à D du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour bénéficier de la prime maximale de 1 525 €. Pour les biens qui ne respectent pas ces performances, la prime ne serait plus que d’un montant de 1 000 €.

Les intérêts seront soumis tous les ans aux prélèvements sociaux

L’autre mesure moins favorable pour le détenteur d’un PEL « version 2011 » est le mode d’assujettissement aux prélèvements sociaux de la rémunération de l’épargne. Jusqu’à présent, ceux-ci étaient imposés en une seule fois au moment de la clôture du plan ou, sous certaines conditions, à la date du dixième anniversaire du plan. Les PEL « nouvelle version » verront leurs intérêts soumis aux prélèvements sociaux, lorsqu’ils seront versés sur le plan : le 31 décembre de chaque année. « Ce mode est moins intéressant pour le détenteur d’un PEL. Jusqu’alors, la totalité des intérêts versés était capitalisée et produisait des intérêts avant d’être assujettie aux prélèvements sociaux, en une seule fois, lors de la clôture du plan. Dorénavant, les intérêts perçus dans l’année seront immédiatement amputés de 12,3 % et généreront donc eux-mêmes moins d’intérêts », commente Nathalie Ezerzer, directrice du service juridique de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
La dernière modification essentielle du dispositif concerne le taux de rémunération du PEL. Jusqu’alors, il était fixé à l’ouverture et ne bougeait plus. Ainsi, pour tous les plans ouverts depuis le 1er janvier 2003, il est de 2,5 % (hors prime d’État).

Le taux de rémunération devient plus attractif

Désormais – et c’est bien la seule disposition réellement attractive pour les nouveaux détenteurs de PEL –, le taux de rémunération des plans ouverts à compter du 1er mars sera révisé chaque année en fonction de l’évolution des marchés financiers. En outre, les pouvoirs publics se sont engagés à ne jamais baisser le rendement en deçà de 2,5 %. Quant au taux du crédit pouvant être souscrit à l’aide des droits à prêt obtenus à l’issue de la phase d’épargne, il resterait fixé à 4,2 % et ne devrait pas varier au cours de la vie du PEL.
Il est trop tôt pour savoir si les nouvelles mesures rendront le PEL plus intéressant aux yeux des particuliers. Au moins ont-elles le mérite de le remettre sur le devant de la scène.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , INTERET D'EMPRUNT , PEL , PLAN D'EPARGNE LOGEMENT , RESIDENCE PRINCIPALE , TAUX DU PRET




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