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Nos conseils pour investir gagnant en Scellier vert

Nos conseils pour investir gagnant en Scellier vert
Février 2011
Le Particulier n° 1058, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Chute des rendements locatifs, avantage fiscal sensiblement réduit… l’investissement locatif Scellier a perdu de sa superbe. Malgré tout, le dispositif reste un placement intéressant. À condition toutefois d’acheter un logement certifié BBC-Effinergie, pour profiter de la réduction maximale.

Avec une réduction d’impôt qui représentait 25 % du montant de l’acquisition d’un logement, le dispositif d’investissement locatif Scellier a su séduire de nombreux investisseurs en quête d’alternative aux placements boursiers. Pour cette année, les règles ont été profondément remaniées à plusieurs reprises. Il était d’abord prévu que le taux de la réduction d’impôt du dispositif soit ramené à 15 % en 2011 (puis à 10 % en 2012) pour les logements neufs répondant simplement à la réglementation thermique en vigueur (la « RT 2005 ») ; seuls les logements certifiés « BBC-Effinergie » devant conserver le taux de 25 % en 2011 (20 % en 2012). Rappelons que ce label Bâtiment basse consommation (BBC) est attribué par l’association Effinergie à des logements dont la consommation énergétique n’excède pas certains seuils (voir p. 55). Mais la loi de finances pour 2011 vient de bouleverser la donne. Pour réduire les déficits publics, le gouvernement a ainsi prévu le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales, dont le régime Scellier. C’est pourquoi la réduction d’impôt est abaissée en 2011 de 25 à 22 % lorsque le logement est certifié BBC-Effinergie et de 15 à 13 % quand il ne l’est pas. Un délai de grâce est toutefois accordé aux investisseurs ayant signé, devant notaire, un contrat de réservation avant le 31 décembre 2010 et l’acte définitif avant le 31 mars 2011 : ils continueront de bénéficier de taux non rabotés.
Au final, près de 9 points de réduction d’impôt différencient désormais le dispositif Scellier BBC du Scellier non BBC. Si vous êtes prêt à réaliser un investissement locatif, vous avez a priori intérêt à jeter votre dévolu sur un bien éligible au Scellier « vert ». Il est toutefois préférable de prendre en compte certains éléments avant de réaliser une opération. Car le label BBC implique un surcoût de construction qui se répercute, en partie, sur le prix d’achat. De plus, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers, ce qui peut freiner la rentabilité de l’investissement. Le surcoût d’un bien BBC sera-t-il compensé par le bonus fiscal ? Un logement certifié se louera-t-il plus facilement ? Quelle plus-value pourra-t-on espérer lors de la revente ? Telles sont les questions à vous poser.

Les prix du neuf ont grimpé de près de 7 % en un an

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI, ex-FPC), les tarifs de vente des logements neufs ont augmenté de 6,8 % entre le 3e trimestre 2009 et le 3e trimestre 2010 ; ce qui porte le prix moyen du m², en France, à 4 082 € (contre 3 871 €, un an plus tôt). Cette inflation est due, en partie, à une pénurie d’offres sur le marché. Les promoteurs immobiliers ont, en effet, réduit leurs projets pendant la crise et leurs opérations mettent plus de temps à voir le jour. « Les stocks sont très faibles. Ce n’est pas lié à la volonté des promoteurs mais à la difficulté de trouver du foncier à des prix corrects », explique Marc Pigeon, le président de la FPI. Un discours relayé par l’ensemble de la profession. « Nous nous heurtons à des recours systématiques sur nos permis de construire (les riverains cherchent de plus en plus à protéger leur environnement, ndlr). Si nous n’étions pas confrontés à cette situation, nous aurions peut-être 30 000 logements supplémentaires à offrir au marché », déplore Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas immobilier résidentiel.

Construire BBC revient environ 10 % plus cher

Mais une part non négligeable de l’inflation constatée sur les prix du neuf est aussi imputable à la généralisation du label BBC-Effinergie. « La labellisation impose de nouveaux procédés, des démarches précises. La performance prévue doit être contrôlée et attestée, ce qui multiplie les interventions d’architectes et de bureaux d’études », explique Christian Gastaud, directeur de l’ingénierie de la promotion chez Icade. Pour être certifié BBC-Effinergie, un logement ne doit pas consommer, en moyenne annuelle, plus de 50 kWh/m². Ce plafond varie selon la localisation géographique et l’altitude. Il est ainsi fixé annuellement à 75 kWh/m² dans les zones montagneuses de l’Est, à 65 kWh/m² en région parisienne et seulement à 45 kWh/m² en Aquitaine. Soit, bien en deçà des 100 à 150 kWh/m²/an de consommation maximale exigée pour les bâtiments répondant à la RT 2005.
Pour satisfaire à ces exigences sévères, il est nécessaire d’agir sur l’enveloppe du bâtiment pour traquer sa perméabilité à l’air, mais aussi d’intégrer des systèmes de chauffage et d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement et d’éclairage plus performants. Autant de contingences qui augmentent les coûts de réalisation. « Le label entraîne un surcoût que l’on peut chiffrer autour de 10 % », confirme Marc Pigeon. Là encore, ce n’est qu’une moyenne qui peut être largement dépassée en fonction de la région… ou même du constructeur. « Lorsque la construction BBC n’est pas correctement anticipée, le surcoût peut atteindre 20 ou 30 %. C’est, par exemple, le cas lorsque le promoteur se contente de renforcer l’isolation et d’ajouter des équipements technologiques budgétivores au lieu de concevoir son programme en fonction de la zone géographique, de l’orientation de l’immeuble, de la typologie des appartements. Pourtant, ces éléments permettent, à eux seuls, de réaliser 50 % des exigences du label BBC sans réel surcoût et sans sacrifier l’architecture, qui doit rester en lien avec les codes d’aujourd’hui », explique Xavier Rouy, directeur du groupe de promotion immobilière Seger.

Le surcoût du label n’est pas entièrement répercuté

Interrogés, les promoteurs affirment ne pas répercuter complètement le surcoût du label sur le prix de vente. « Avec le BBC, nos coûts de construction ont grimpé de 8 à 12 % mais nous ne les intégrons pas en totalité dans les prix de vente car nous voulons que ceux-ci restent en corrélation avec le budget des acquéreurs », confie Sabine Desnault, directeur Process et développement durable chez Nexity. Cette dernière estime, par ailleurs, que « les surcoûts seront vite gommés avec l’arrivée de procédés innovants permettant de gagner du temps sur la réalisation et d’améliorer la mise en œuvre des programmes ». À l’instar de Nexity, des opérateurs tels que BNP Paribas immobilier ou Icade annoncent des prix « BBC » en hausse de seulement 4 à 6 %. Chez Bouygues immobilier, en revanche, on affirme n’avoir rien changé à la politique tarifaire. « Il y a longtemps que nous nous sommes engagés dans la procédure de labellisation BBC et que nous en maîtrisons les coûts grâce à une anticipation dès la conception et une politique d’achat qui nous permet de faire des économies d’échelle, une politique plus difficile à mener pour des petits promoteurs », précise Philippe Jossé, directeur général logement France.
Si elle influe sur le prix de construction, la certification « BBC-Effinergie » a aussi une incidence sur les dépenses d’entretien. « Lorsque les immeubles intègrent des panneaux solaires, des ballons d’eau chaude solaires ou des chaudières à condensation, nous remarquons que les contrats de maintenance sont plus coûteux », note Marc Gedoux, président de la société de promotion immobilière Pierre Étoile.

Des logements non BBC plus rares et chers

Sous certaines conditions, Marc Gedoux, considère que l’acquisition d’un logement non BBC dans le cadre du dispositif Scellier n’est pas forcément une mauvaise opération. « Il faut un prix suffisamment incitatif, environ 500 à 600 €/m2 moins élevé que celui d’un logement BBC, et une date de livraison assez proche, de l’ordre de 6 mois, car la plupart des logements BBC éligibles au Scellier ne seront achevés qu’en 2012 », détaille-t-il. Un raisonnement théorique qui ne passe pas toujours l’épreuve de la réalité. Contre toute attente, en effet, l’offre de logements non BBC est assez faible ; les promoteurs ayant anticipé les exigences de la certification. « Sur toute notre production, nous avons encore de 100 à 200 logements non BBC, ce qui représente une quantité négligeable », précise Philippe Jossé. La plupart des promoteurs, toutes régions confondues, rencontrent une situation semblable. « L’ensemble de nos programmes lancés en 2010 sont BBC et il ne nous reste que 3 ou 4 logements non BBC », indique Guillaume Basile, directeur régional Haute-Normandie de Seri Ouest. « Nous avons anticipé la construction BBC. Aujourd’hui, nous n’avons plus de logements non labellisés en stock », ajoute Yvain Le Roy Liberge, président du groupe de promotion immobilière Les Provinces.
Par ailleurs, à y regarder de plus près, l’incidence de la non-obtention du label sur le prix de vente est faible. « La pénurie de l’offre est telle que l’écart entre BBC et non BBC est infime », indique Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société Immogroup Consulting. « Certes, en théorie, un logement non BBC est moins cher, mais on ne le vend pas forcément à un prix très différent », avoue, de son côté, Christian Gastaud. Cela étant, en cherchant bien, on peut dénicher des programmes non labellisés vendus à prix cassés. « Il reste des stocks de logements non BBC et il se pourrait bien que les promoteurs, pour compenser l’écart de fiscalité, fassent des offres promotionnelles pour les écouler rapidement », affirme Fabrice Rosset, le fondateur d’Adomos, site internet de défiscalisation immobilière. Mais soyez prudent, car les rabais les plus importants concerneront sans doute les zones dépourvues de marché locatif. Avant d’investir, il faut toujours conserver à l’esprit que le logement proposé doit se situer sur un secteur où la demande locative est forte. À défaut, mieux vaut s’abstenir.

Location ou revente, une prime pour le BBC

Autre donnée à prendre en considération avant d’investir : la stagnation des loyers, qui fait chuter les rendements locatifs. Aujourd’hui, selon les professionnels de l’immobilier, le rendement brut moyen d’un appartement neuf oscille autour de 3,50 % dans le centre de Rouen. À Lyon, à en croire l’observatoire des loyers Clameur, les valeurs locatives d’un deux pièces n’excèdent pas 10 à 12 €/m²/mois, ce qui permet de tabler sur 2,55 % de rendement brut. Un taux de rendement équivalent est attendu à Orléans. Rassurez-vous, le bénéfice de l’avantage Scellier est lié au respect de plafonds de loyer déterminés par la loi qui sont généralement au niveau des loyers de marché. En zone A bis, nouvellement créée (Paris et 68 communes d’Île-de-France), le plafond de loyer mensuel est fixé à 21,70 €/m² ; en zone A (le reste de la région parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français), il est fixé à 16,10 €/m² ; en zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants) à 13 €/m² et en zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants) à 10,60 €/m². Il est néanmoins nécessaire de privilégier l’investissement dans le BBC doté de l’avantage fiscal maximal pour bénéficier d’une rentabilité correcte (voir p. 53).
Par ailleurs, à terme, un logement labellisé BBC-Effinergie se louera ou se vendra forcément mieux qu’un logement non BBC. La consommation énergétique est un élément déterminant qui doit désormais figurer dans toute annonce immobilière, offrant ainsi une information très en amont tant pour le locataire que pour l’acquéreur (voir le n° 1054 du Particulier, p. 12). Dans un premier temps, les logements non BBC des marchés locatifs les plus tendus – Île-de-France et Côte d’Azur, notamment – n’auront pas de problème à se louer. Mais le parc locatif « vert » va s’étoffer dans les prochaines années. À l’heure actuelle, un peu plus de 3 000 logements ont reçu le label, mais près de 80 000 font l’objet d’une demande et ce mouvement va encore monter en puissance en 2011. Par conséquent, à terme, les loyers des logements non BBC devraient être pénalisés.
N’oubliez pas non plus qu’un logement labellisé offre de meilleures perspectives lors de sa revente. « Avec la marque BBC, on bénéficie d’un logement dont la qualité et la pérennité seront assurées », insiste Philippe Jossé. Cette estampille permettra, en effet, au logement de conserver une bonne cote sur le marché. Le constat a déjà été fait en Suisse, où les logements labellisés Minergie – l’équivalent helvète de BBC-Effinergie – se vendent environ 10 % plus cher que les mêmes biens dépourvus de label.

Seul le label BBC-Effinergie donne droit à la réduction d’impôt maximale

Ne vous laissez pas abuser par des assertions du type « niveau BBC » dans les plaquettes publicitaires des promoteurs. Seule l’obtention du label BBC-Effinergie ouvre droit à la réduction d’impôt au taux de 22 %. Ce label a été baptisé ainsi car il a été élaboré par Effinergie, une association qui regroupe la quasi-totalité des régions, certains départements et des organismes tels que le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), l’Ademe, la Fédération française du bâtiment (FFB), la Confédération des artisans et petites entreprises du bâtiment (Capeb). En pratique, ce sont des organismes certificateurs agréés par le Comité français d’accréditation (Cofrac) – ils sont quatre pour le moment : Cerqual, Promotelec Certivea et Cequami – qui délivrent le fameux sésame à partir du référentiel mis au point par l’association Effinergie.
Si vous achetez dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) un logement non encore construit, il sera difficile de savoir à l’avance si le programme recevra, ou non, le label, puisque celui-ci est définitivement délivré une fois l’opération terminée. C’est d’ailleurs l’ensemble du programme qui sera contrôlé par les organismes certificateurs et non chaque logement individuellement. Par exemple, un test de perméabilité à l’air de l’enveloppe du bâtiment doit être réalisé afin de traquer les fuites éventuelles et de vérifier le bon transfert des flux entre les différentes pièces. « Ce test a obligé les professionnels du bâtiment à mieux se former et à coordonner leurs interventions sur les chantiers », précise Catherine Bonduau-Flament, directrice de l’association Effinergie.

Protégez-vous de la non-obtention du label

Ainsi un immeuble peut, une fois construit, se voir refuser le label BBC. Une situation qui, à en croire Antoine Desbarrières, président de Cerqual, devrait rester théorique. « En cas de problème, les promoteurs peuvent rectifier le tir. De plus, ceux-ci sont vigilants et se prémunissent contre de tels désagréments en faisant appel à des bureaux d’études agréés par le CSTB », constate-t-il. Il est toutefois possible de se protéger juridiquement contre une non-délivrance de label. « Le notaire de l’investisseur doit envisager cette éventualité et faire en sorte que son client soit protégé et indemnisé le cas échéant », explique maître Pierre Bazaille, notaire à Lyon et président de l’Institut notarial de l’immobilier. « Il faut exiger une clause dans l’acte de vente indiquant que l’achat est motivé par l’économie d’impôt du dispositif Scellier et que la labellisation est donc une condition fondamentale », conseille l’avocat parisien maître Paul Duvaux. Sans cette clause, l’investisseur ne pourra obtenir, en justice, la nullité de la vente pour dol, car il ne sera pas en mesure de prouver que son investissement était motivé par la fiscalité. » Vous avez donc tout intérêt à étudier, avec votre notaire, la meilleure façon de vous protéger.

Colette Sabarly


Mots-clés :

DEFISCALISATION , ECONOMIE D'ENERGIE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LABEL , SCELLIER




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