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Plus-values immobilières : le prix de vente du bien

Janvier 2011
Guide de la déclaration des revenus - impôts 2011 (version numérique), article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), BERTEAUX (Alexandre), THOMAS (Anne-Laure)

Le prix à retenir est celui figurant dans l’acte de vente notarié (CGI, art. 150 VA, I). Vous devez y ajouter les charges en capital stipulées à votre profit (par exemple, une indemnité d’éviction versée à votre locataire par l’acheteur). Si le prix ne peut pas être déterminé avec exactitude le jour de la cession, il vous appartient de l’évaluer, compte tenu des éléments stipulés dans l’acte. S’il est finalement majoré ou minoré en application de ces stipulations, vous devrez déposer une déclaration rectificative à la recette des impôts de votre domicile (RM JO Sénat 6.7.06, n° 23005). Les modalités de paiement ou d’utilisation du prix de vente n’ont d’incidence ni sur le montant à retenir, ni sur le caractère imposable de la plus-value (CE 26.6.92, n° 95.030). Autrement dit, peu importe qu’une partie de ce prix ne vous soit pas versée ou soit mise sous séquestre.

Les cas particuliers

Dans certaines situations, la détermination du prix de vente obéit à des règles spécifiques.
En cas d’apport d’un bien ou d’un droit immobilier à une société à prépondérance immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, le prix à retenir est la valeur réelle des titres reçus en contrepartie de l’apport (CAA Bordeaux 4.5.93, n° 91-241).
En cas d’apport d’un immeuble à une société « transparente » sur le plan fiscal, seule la fraction qui revient à vos coassociés est taxable. Ainsi, si vous cédez un immeuble dont la valeur représente 40 % des apports faits à la société, la plus-value imposable entre vos mains est calculée par différence entre 60 % de la valeur d’apport de l’immeuble et 60 % du prix payé pour l’acquérir. Tout se passe comme si vous cédiez 60 % seulement de l’immeuble.
Si vous vendez un bien en viager, le prix de vente est constitué par la valeur en capital de la rente (à l’exclusion des intérêts), augmentée de la fraction du prix payée comptant, le bouquet (BOI 8 M-1-04, fiche 3).
Si vous vendez un bien indivis, chaque indivisaire doit retenir la fraction du prix de vente correspondant à ses droits dans l’indivision, les arrangements sur la répartition du prix entre eux étant sans incidence sur le calcul de la plus-value (BOI 8 M-1-04, fiche 3). En cas de partage d’indivision imposable (voir p. 138), seules les soultes versées sont taxées.

Attention : en cas de revente d’un bien sinistré (inondation, incendie…), l’indemnité d’assurance perçue n’est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value (BOI 8 M-1-04, n° 38).
En cas d’expropriation, si vous ne remployez pas l’indemnité reçue dans l’achat d’un autre bien immobilier (voir p. 141), celle-ci constitue votre prix de cession. Mais vous pouvez en exclure la fraction qui n’est pas représentative de la valeur de cession du bien, notamment les sommes reçues pour compenser le préjudice moral que vous cause cette vente forcée ou des frais de déménagement (BOI 8 M-1-04, fiche 3).
En cas d’échange, vous devez retenir la valeur du bien reçu en échange, majorée de la soulte que vous avez perçue ou diminuée de celle que vous avez versée.

Les frais de vente déductibles

Vous pouvez retrancher de votre prix de vente, les frais que vous supportez lors de la cession : commissions versées à un intermédiaire (agence immobilière, etc.) ; dépenses liées aux certifications et diagnostics obligatoires ; indemnité d’éviction versée à votre locataire ; honoraires réglés à l’architecte chargé des études indispensables à la vente ; frais de mainlevée d’hypothèque (CGI, ann. III, art 41 duovicies H) ; TVA reversée au Trésor si la vente y est soumise. Pensez à conserver les justificatifs des frais qui minorent votre prix de cession, car le fisc peut vous les réclamer (CGI, ann. II, art 74 SI).


Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , LOGEMENT , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , PRIX , VENTE




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