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Plus-values immobilières : les cessions exonérées d'impôt

Janvier 2011
Guide de la déclaration des revenus - impôts 2011 (version numérique), article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), BERTEAUX (Alexandre), THOMAS (Anne-Laure)

La plus-value réalisée dans certains cas est exonérée d’impôt, en raison soit de la nature du bien vendu, soit de la qualité du vendeur.

La vente de la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la cession de votre résidence principale est exonérée d’impôt (CGI, art. 150 U, II-1° et II-3°). L’exonération s’applique quels que soient les motifs de la cession, le montant de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur souhaite donner à l’immeuble. Peu importe aussi la nature du bien vendu (maison ou appartement) ou la durée pendant laquelle vous l’avez habité (sous réserve que l’occupation à titre de résidence principale n’ait pas été fictive). Votre résidence principale est celle que vous occupez de manière habituelle et effective la majeure partie de l’année. Si vous résidez 6 mois par an dans un endroit et 6 mois dans un autre, il s’agit du logement pour lequel vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d’habitation (BOI 8 M-1-04, fiche 2). Cette qualification est laissée à l’appréciation des services fiscaux, sous le contrôle du juge.

Attention : en cas de vente d’un logement dont la propriété est démembrée, seule la part de plus-value correspondant aux droits de celui qui l’occupe comme résidence principale (nu-propriétaire ou usufruitier) est exonérée (BOI 8 M-1-04, fiche 2).

L’exonération joue également si vous êtes associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu qui met gratuitement à votre disposition un logement que vous occupez à titre de résidence principale. Dans ce cas, si la société cède le logement dans lequel vous résidez, vous bénéficiez de l’exonération sur la quote-part de la plus-value correspondant à vos droits. De même, si vous cédez vos titres, votre plus-value est exonérée à hauteur de la valeur du logement par rapport à la valeur globale de l’actif social (BOI 8 M 1-04). Par ailleurs, en cas de cession des titres d’une société « transparente », l’exonération joue aussi lorsque les titres cédés donnent vocation à l’attribution de locaux constituant la résidence principale de l’associé cédant (voir p. 143).

Vous avez déménagé avant de vendre

En principe, le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. Mais le fisc maintient l’exonération si vous avez libéré les lieux le jour de la vente, dès lors que vous l’occupez comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai raisonnable suivant votre déménagement : le fisc a allongé à 2 années ce délai, au lieu de 1 an antérieurement, pour les mises en vente intervenant en 2009 et 2010 (BOI 8 M-1-09).
Il maintient aussi l’exonération si vous vendez, après une séparation ou un divorce, le logement qui constituait votre résidence principale jusqu’à cette date, même si vous ne l’occupez plus au moment de la vente (à condition qu’il soit occupé à ce titre par votre ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente). Cet aménagement s’applique aussi en cas de séparation si vous êtes concubins ou partenaires de pacs (BOI 8 M-2-07 ; RM JOAN 28.10.08, n° 27079). Peu importe que vous soyez devenu entre-temps propriétaire de votre nouvelle résidence principale. Mais, dans tous les cas, la cession doit être motivée par votre rupture (RM JOAN 20.11.07, n° 3602). Aucun délai, en revanche, n’est imposé entre la date de la séparation du couple et la date de mise en vente de la résidence principale (RM JOAN 8.4.08, n° 14197 ; TA Montpellier 25.3.09, n° 07-1631).
La même solution doit être retenue si vous vendez un logement en construction pour l’une des raisons suivantes : vous êtes en instance de divorce (ou en rupture de concubinage ou de pacs ; BOI 8 M-2-07) ; vous (ou votre conjoint) êtes muté professionnellement ; vous êtes frappé d’invalidité ; votre conjoint est décédé. Dans ces circonstances, vous bénéficiez de l’exonération si vous démontrez que le bien était destiné à devenir votre résidence principale et que vous n’étiez pas propriétaire du logement que vous occupiez pendant sa construction (BOI 8 M-1-05 ; RM JOAN 25.4.06, n° 80976).

La vente des dépendances

L’exonération profite aussi aux dépendances de la résidence principale vendues en même temps qu’elle : garages, aires de stationnement, passages, cours, terrain qui entoure le logement. Cependant, lorsque ce dernier est vendu comme terrain à bâtir, les dépendances comprennent uniquement les voies d’accès à l’habitation et ses annexes (garages, remises…) ; le terrain qui les entoure est exclu (la plus-value liée à sa vente est donc imposable). Le fait que les dépendances soient cédées à un acquéreur différent de celui de la résidence principale n’est pas un obstacle à l’exonération de l’entière plus-value si les ventes sont simultanées. Le fisc considère qu’elles le sont si elles interviennent dans un délai raisonnable, ordinairement fixé à un an (BOI 8 M-1-04) et étendu à 2 ans pour les ventes de 2009 et 2010 (RM JOAN 8.9.09, n° 42316). En revanche, la plus-value liée à la vente de dépendances est imposable en l’absence de cession de l’habitation principale elle-même (CAA Lyon 2.3.06, n° 01-320).

La vente d’un bien valant 15 000 € au plus

Si vous vendez un immeuble 15 000 €, au maximum, la plus-value est exonérée d’impôt (CGI, art. 150 U, II-6°). Ce plafond est apprécié bien par bien. En cas de vente d’un bien indivis, il s’applique sur chaque quote-part indivise. Il en va de même si le bien a été acquis en tontine (BOI 8 M-1-05 ; RM JOAN 20.7.04, n° 32957) ou s’il appartient en commun à des époux (BOI 8 M-1-05). Par ailleurs, en cas de cession isolée de droits démembrés (usufruit ou nue-propriété du bien) détenus en indivision, les 15 000 € doivent être appréciés au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété (BOI 8 M-1-10). Cette exonération ne s’applique pas, en revanche, à la vente des parts d’une société immobilière soumise à l’impôt sur le revenu pour un montant ne dépassant pas 15 000 €.

À noter : le garage vendu en même temps que la résidence principale est considéré comme sa dépendance immédiate s’il est situé à moins d’un kilomètre (BOI 8 M-1-04).

La vente à un organisme HLM

Si vous vendez, avant 2012, un bien ou des droits immobiliers à un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, association Foncière logement, organismes sans but lucratif et unions d’économie sociale agréés concourant à la politique d’aide au logement), votre plus-value est exonérée (CGI, art. 150 U, II-7° ; BOI 8 M-2-10). Il en va de même si l’immeuble est vendu à une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale ou un établissement public foncier en vue de sa cession à un organisme en charge du logement social dans un délai d’un an (3 ans en cas de vente à un établissement public foncier ; BOI 8 M-2-10).

L’exonération accordée aux retraités et personnes invalides

Si vous ou votre conjoint êtes titulaire d’une pension de retraite, d’une pension de réversion ou d’une carte d’invalidité (de 2e ou 3e catégorie), vos plus-values immobilières sont exonérées d’impôt, dès lors que vous remplissez les conditions suivantes (CGI, art. 150 U, III) :
vous n’avez pas été assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant-­dernière année précédant celle de la vente ;
votre revenu fiscal de référence de l’avant-­dernière année précédant celle de la vente est inférieur à la limite prévue pour bénéficier des exonérations en faveur des personnes âgées en matière d’impôts locaux. Pour vos ventes de 2010, votre revenu de référence de 2008 ne doit pas avoir dépassé 9 837 € pour la première part de quotient familial, majorés de 2 627 € par demi-part supplémentaire (la situation de famille s’apprécie à la date de la cession). Pour vos ventes de 2011, ces montants (revenu fiscal de référence de 2009) sont portés respectivement à 10 024 € et à 2 676 €. Lorsque la plus-value est réalisée par une personne invalide rattachée au foyer fiscal de ses parents, seuls ses revenus sont pris en compte pour apprécier cette condition (RM JOAN 8.7.08, n° 4496).
Attention, l’exonération ne concerne que les plus-values réalisées par les retraités ou les personnes invalides à l’occasion de la vente d’un immeuble, de droits immobiliers ou de titres de sociétés immobilières. Elle ne concerne pas celles imposées au nom des associés d’une société à prépondérance immobilière, en cas de vente d’un immeuble dont celle-ci est propriétaire (BOI 8 M-1-04).

L’expropriation pour cause d’utilité publique

L’indemnité d’expropriation est exonérée si vous vous en servez pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un bien dans les 12 mois suivant sa perception (CGI, art. 150 U, II-4°). Peu importe que le transfert de propriété lié à l’expropriation intervienne à l’amiable ou par voie judiciaire. Mais le remploi doit porter sur 90 % au moins de l’indemnité. Celle-ci peut aussi être remployée dans l’achat de droits immobiliers (nue-propriété, usufruit, etc.) ou utilisée pour le paiement des frais liés à votre acquisition (TVA, droits d’enregistrement, frais d’acte). L’exonération est, en revanche, refusée si elle sert à financer des dépenses d’amélioration (BOI 8 M-1-04).
Le fisc admet aussi d’exonérer, sous les mêmes conditions et limites, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier exposé à un risque naturel majeur, si celle-ci intervient dans le cadre de la procédure mentionnée à l’article L. 561-3 du code de l’environnement (RM JO Sénat 20.4.06, n° 21007). De même, la plus-value réalisée dans certaines situations spécifiques par un particulier ayant exercé son droit de délaissement est exonérée (RM JOAN 27.6.06, n° 90579).

Les remembrements

La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements ou d’opérations assimilées est exonérée d’impôt (CGI, art. 150 U, ­­II 5°). Mais cette exonération n’est pas définitive. En cas de revente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien originel. Le bien vendu est alors considéré comme acquis pour le même prix que celui qu’il remplace, à la même date et selon les mêmes modalités.

La vente d’un bien détenu depuis plus de 15 ans

Pour les ventes intervenues depuis 2004, la plus-value réalisée bénéficie d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc totalement exonérée au bout de 15 ans (CGI, art. 150 VC, I ; voir p. 145).


Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , EXONERATION FISCALE , IMPOT SUR LE REVENU , PLUS-VALUE IMMOBILIERE




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