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Plus-values immobilières : les cessions imposables

Janvier 2011
Guide de la déclaration des revenus - impôts 2011 (version numérique), article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), BERTEAUX (Alexandre), THOMAS (Anne-Laure)

Vous réalisez une plus-value imposable chaque fois que vous cédez à titre onéreux un immeuble, bâti ou non, des droits immobiliers ou un bien assimilé à un immeuble pour un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir. Ce gain est soumis au régime des plus-values des particuliers lorsque la cession est occasionnelle et s’inscrit dans la gestion de votre patrimoine privé. À l’inverse, il est soumis au régime des plus-values professionnelles si le bien ou les droits cédés font partie de votre patrimoine professionnel et sont inscrits à l’actif de votre entreprise (voir p. 74 et 85).
Est également soumis au régime des plus-values des particuliers le gain réalisé par une société de personnes (non soumise à l’impôt sur les sociétés), à l’occasion de la cession onéreuse d’un bien ou d’un droit immobilier non affecté à sa propre exploitation.

Les cessions à titre onéreux

Seuls sont imposables les profits résultant des cessions à titre onéreux. Les cessions gratuites (donation ou succession) ne le sont pas. Sont donc principalement concernés :
les ventes, échanges, expropriations et partages ; toutefois, les partages de succession, de communauté conjugale, d’indivision conjugale et d’indivision entre partenaires d’un pacs ne sont pas taxables lorsqu’ils portent sur des biens acquis avant ou pendant le mariage (ou le pacs), et qu’ils interviennent entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l’un d’entre eux. Il en va de même des partages de biens indivis issus d’une donation-partage (CGI, art. 150 U, IV). En revanche, la remise d’un bien propre à un ex-époux en paiement de la prestation compensatoire à laquelle l’autre époux a été condamné est susceptible de dégager une plus-value taxable (RM JOAN 29.8.06, n° 83591) ;
les apports faits à une société à prépondérance immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, quels que soient sa forme et son régime d’imposition (BOI 8 M-1-04, fiche 1). Les apports faits à une société immobilière « transparente » sur le plan fiscal peuvent aussi dégager une plus-value imposable pour la fraction de l’apport qui profite aux co­associés de l’apporteur (voir p. 142).

Les cessions de biens et de droits immobiliers

Les cessions à titre onéreux doivent porter sur des immeubles (maison, appartement, garage, locaux professionnels, terrain…) ou des droits immobiliers (nue-propriété, usufruit, servitude, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc.). Peu importe que vous les ayez acquis par achat, donation ou succession ou encore, que vous les ayez fait construire. Leur localisation est aussi accessoire. Ces biens ou droits peuvent être situés en France ou à l’étranger, sous réserve de l’application des conventions internationales signées par la France.
Les cessions peuvent également porter sur les parts d’un fonds de placement immobilier (FPI ; CGI, art. 150 UC), sur les titres d’une société soumise à l’impôt sur le revenu à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l’actif est constitué à plus de 50 % d’immeubles non affectés à sa propre exploitation (SCI ou SCPI qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI) ou sur les titres d’une société « transparente » qui a pour objet exclusif l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur attribution aux associés (CGI, art. 1655 ter).


Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , PLUS-VALUE IMMOBILIERE




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