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Faut-il réformer la loi Scrivener sur le crédit immobilier ?

Faut-il réformer la loi Scrivener sur le crédit immobilier ?
Janvier 2011
Le Particulier Immo n° 271, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Protectrice des intérêts du consommateur, la loi Scrivener impose aux parties le respect de délais d’acceptation de l’offre de prêt qui ne sont pas toujours adaptés à la réalité des transactions. Quand l’ordre public de protection vient mettre un frein à la fluidité du marché…

Alain David : directeur du métier crédit Immobilier de Cetelem en France

2004 : administrateur d’Abbey National France, il participe à l’opération de rachat par UCB
2005 : DG de BNP Paribas Invest Immo, spécialisé dans le financement immobilier intermédié

La loi Scrivener date de plus de trente ans, à l’époque où l’octroi d’un prêt immobilier relevait d’une procédure longue et lourde. Ne serait-il pas temps de revoir certaines règles du jeu ?

Alain David Il est vrai que le délai de validité de la condition suspensive (voir encadré, N.D.L.R.), porté à 45 jours par la pratique bancaire, peut constituer un vrai handicap pour les vendeurs. Notamment pour ceux qui visent l’achat d’un autre bien, et qui hésitent parfois à se lancer sur la voie de l’achat/revente, sachant que ce délai les obligera à attendre la levée de la condition suspensive avant de signer, à leur tour, un avant-contrat. Durant ces 45 jours, les dossiers de vente sont « gelés » dans les agences immobilières et les offices notariaux, reportant d’autant la date de signature définitive et constituant un obstacle à la fluidité des marchés. Pourtant, aujourd’hui, les établissements financiers sont capables de fournir, en l’espace de quelques jours, une réponse définitive à la demande d’un emprunteur.
À deux conditions : que son dossier soit complet, c’est-à-dire qu’il contienne toutes les informations et justificatifs demandés ; et qu’il n’y ait pas nécessité d’approfondir certains points.

Quels peuvent être les points d’achoppement venant allonger le délai d’instruction d’un dossier de prêt ?

A.D. Il peut s’agir d’un emprunteur présentant un risque majoré pour les assureurs, dans la mesure où son état de santé nécessite un certain nombre de consultations et tests médicaux. Il peut encore s’agir d’obtenir l’accord d’un organisme cautionnaire. Enfin, pour certains types de biens, atypiques ou nécessitant de lourds travaux, l’établissement financier va devoir s’assurer que le prix convenu correspond à la valeur marchande du bien. Il va alors demander une expertise à laquelle succédera parfois une contre-expertise… Dans les autres cas, vendeurs comme acquéreurs auraient intérêt à ce que le délai soit réduit au moins à son minimum légal d’un mois, et non maintenu à 45 jours.

Dans tous les cas, les acquéreurs n’auraient-ils pas intérêt à faire valider a priori leur capacité d’emprunt par un ou plusieurs établissements financiers ?

A.D. Certainement. C’est d’ailleurs une pratique qui se répand chez les professionnels de la transaction : ils s’efforcent de recueillir les données relatives au patrimoine et au niveau de revenu des candidats à l’acquisition de manière à ne pas leur présenter des biens dépassant leurs possibilités, et ils les orientent souvent vers des établissements de prêt pour affiner et formaliser la démarche. Toutes ces structures sont à même de délivrer, en
24 heures, un préaccord sur la base des déclarations faites par les acquéreurs. Les vendeurs ne devraient pas l’ignorer et exiger, avant la signature de tout engagement, la présentation d’un tel document. Tout en sachant que les acquéreurs font parfois des déclarations « optimistes », oubliant de mentionner une pension alimentaire ou un crédit à la consommation en cours de remboursement.

Compte tenu de la pénurie de l’offre sur certains marchés, les emprunteurs renoncent parfois à la condition suspensive*. Qu’en pensez-vous ?

A.D. En effet, lorsqu’un vendeur se trouve face à plusieurs personnes prêtes à signer un avant-contrat au même prix, il est logique que celui qui déclare payer comptant l’emporte. Au risque pour ce dernier de perdre son indemnité d’immobilisation si, in fine, le prêt qui lui est nécessaire ne lui est pas accordé. Le mois incompressible de validité de la condition suspensive trouve ainsi ses limites : loin de protéger l’acquéreur, il le piégera s’il n’a pas pris soin de s’assurer préalablement auprès d’un établissement financier qu’il n’a pas surévalué ses capacités d’emprunt. Tous ces constats militent bien pour une démarche a priori de la part de l’acquéreur quant à ses possibilités d’obtention d’un prêt. Démarche qui, si elle n’est pas toujours spontanée aujourd’hui, devrait le devenir, tant à l’incitation des professionnels de l’immobilier qu’à celle des vendeurs, qui n’ont aucun intérêt à traiter avec des acquéreurs dont la solvabilité n’est pas démontrée.

Propos recueillis par Françoise Juéry

* La loi Scrivener est d’ordre public. Mais l’article L. 312-17 du Code de la consommation, qui la codifie, prévoit la possibilité, pour l’emprunteur immobilier, de renoncer à ses dispositions protectrices… à ses risques et périls. Selon le code, si la promesse de vente « indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plu­sieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir » de cette loi.

 


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CONDITION SUSPENSIVE , CREDIT IMMOBILIER




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