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Promesse de vente : Le vendeur a dépassé les délais de mauvaise foi, commentaire de jurisprudence

Promesse de vente : Le vendeur a dépassé les délais de mauvaise foi, commentaire de jurisprudence
Janvier 2011
Le Particulier Immo n° 271, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La clause prévoyant la caducité de l’avant-contrat n’est pas d’application automatique, notamment en cas de mauvaise foi. Cass. civ. 3e du 4.11.10, n° 09-69777

En général, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) précise une date limite de signature de l’acte de vente. Une clause, insérée à cet effet, prévoit la caducité de plein droit de l’avant-contrat sous certaines conditions : délai spécifié dépassé, sommation à comparaître. Pour autant, le jeu d’une telle clause est-il automatique ? La Cour de cassation répond par la négative.
M. X signe une promesse de vente au profit des époux Y. L’avant-contrat précise que la signature de l’acte authentique doit intervenir au plus tard le 30 mars 2004 et qu’en cas de défaillance d’une partie, l’autre serait en droit de la sommer à comparaître en l’office du notaire chargé de la rédaction de l’acte. Qu’à défaut de signature de cet acte dans le délai convenu et de sommation à comparaître dans les quinze jours suivants, la promesse serait caduque de plein droit et les parties déliées de tout engagement. Malheureusement, l’acte authentique n’est pas signé dans le délai et aucune sommation n’est délivrée dans les quinze jours qui suivent. Le 1er avril, le notaire adresse une lettre aux parties, les avisant d’un retard dans la délivrance de pièces, qui nécessite un délai supplémentaire pour la signature de l’acte authentique. Le 24 avril, il informe M. X qu’il est dorénavant en possession de l’ensemble des pièces nécessaires à la régularisation de la vente. Les époux Y assignent alors le vendeur en réalisation de celle-ci par acte authentique et en paiement de dommages et intérêts.
La cour d’appel (CA Aix-en-Provence du 26.5.09) les déboute de leur demande, invoquant le défaut de signature dans le délai requis et le fait que les candidats à l’achat n’ont pas respecté les conditions prévues par la clause en ne sommant pas leur cocontractant de participer à l’acte authentique. Le juge estime ainsi que le vendeur est en droit de se prévaloir de la caducité de sa promesse, « dont le jeu est automatique, sans qu’on puisse lui opposer les circonstances qui ont rendu impossible la réitération de la vente, ou les motifs qui ont pu l’amener à se désengager ». La Cour de cassation balaie l’argument : la cour d’appel aurait dû, selon elle, rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n’invoquait pas de mauvaise foi la clause de caducité.
Sa décision se fonde sur l’article 1134 alinéa 3 du Code civil, selon lequel « les conventions doivent être exécutées de bonne foi ». En application de ce texte, le jeu automatique d’une clause contractuelle doit être paralysé lorsque la partie qui l’invoque est de mauvaise foi. Dans cette affaire, la cour d’appel a méconnu ce principe, qui aurait dû la pousser à ignorer le caractère automatique de la clause de caducité, dont se trouve ici la limite.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , PROMESSE DE VENTE




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