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Copropriété : pour un chantier sans surprises

Copropriété : pour un chantier sans surprises
Janvier 2011
Le Particulier Immo n° 271, article complet.
Auteur : PHILIBERT (Maud)

Rénovation, réhabilitation, transformation… Qu’il s’agisse d’un chantier à réaliser chez soi ou dans les parties communes, leur préparation en amont est capitale pour éviter ensuite bien des désagréments.

Faut-il passer par l’étape de l’Assemblée générale ou pas ?

La première question à se poser est, bien sûr, de savoir s’il faut ou non faire voter les travaux en assemblée générale. Une question plus complexe qu’il n’y paraît car, parfois, même s’ils ont vocation à intervenir dans les parties privatives, les travaux projetés par un propriétaire privé doivent être approuvés par le syndicat. Leur inscription à l’ordre du jour s’avère donc nécessaire, ce qui implique que le projet soit suffisamment abouti afin que toutes les pièces soient remises au syndic avant l’envoi de la convocation, plus d’un mois au moins avant la tenue de l’assemblée. Ainsi, il faudra soumettre ses travaux en assemblée générale s’il s’agit, par exemple, de créer ou d’agrandir une fenêtre chez soi, de faire installer une climatisation à domicile, de remplacer une moquette par un parquet, un changement de revêtement de sol étant susceptible de jouer sur l’isolation thermique ou phonique du logement voisin, ou encore, de modifier des radiateurs et tuyauteries lorsque l’immeuble est équipé d’un chauffage collectif. Bref, même s’agissant des parties privatives, vos voisins ont un droit de regard sur vos travaux.
À l’inverse, la réalisation d’aménagements intérieurs, comme la pose de nouveaux papiers peints ou l’abattement de cloisons simples, ne nécessite pas de passer par la « case » assemblée générale.
La ligne de partage n’est pas toujours très claire et ne dépend pas de la taille du chantier, mais plutôt du degré d’atteinte à la destination de l’immeuble ou d’affectation des parties communes. Concernant les travaux portant exclusivement sur les parties communes (ravalement, réfection de toiture), non seulement l’assemblée générale doit être convoquée, mais elle doit l’être deux fois. En effet, l’opération se déroule en deux temps : l’année précédant les travaux, une première assemblée générale ordinaire vote une étude de faisabilité. L’année suivante, une seconde assemblée générale se prononcera sur les modalités de réalisation. Lors de cette assemblée, sera voté l’engagement définitif du syndicat et ses conditions, notamment financières (montant des appels prévisionnels et dates d’exigibilité). S’agissant du projet d’aménagement proprement dit, celui-ci doit comporter des plans et toutes les explications techniques nécessaires, éventuellement étayées par l’intervention d’un professionnel.
La décision soumise à l’approbation des copropriétaires nécessite qu’ils aient été informés bien en amont de l’AG sur la consistance du projet, afin d’éviter toute incompréhension et tout malentendu, sauf à prendre le risque d’une remise en cause en assemblée et le report à une décision ultérieure. Ce qui ne ferait que repousser les travaux.

Maître d’œuvre et maître d’ouvrage : qui fait quoi ?

En copropriété, plusieurs corps de métier ont vocation à interagir. En effet, le conseil syndical, vrai maître d’ouvrage en la matière, mandate le syndic, qui souscrit un contrat spécifique au chantier concerné, gros travaux, réfection, rénovation… Bien sûr, le conseil syndical peut choisir d’agir seul dans un premier temps, mais, en pratique, c’est le plus souvent le syndic qui endosse ce rôle de chef d’orchestre, parce qu’il est mandaté par les copropriétaires, et doté de la personnalité morale qui lui permet de s’exécuter. Il planifie les travaux, sur un an, trois ans, voire dix ans. Il choisit aussi les professionnels dont il devra éventuellement s’entourer pour mener à bien sa mission.
Le syndic confiera à celui que l’on appelle maître d’œuvre tout ou partie des éléments, et force est de constater qu’en pratique chacun a un rôle prépondérant à jouer dès la phase préparatoire.

Faire appel à un architecte ou à un autre prestataire extérieur ?

Un architecte – voire un économiste de la construction pour les chantiers les plus importants nécessitant une coordination des entreprises, la maîtrise des délais et surtout les coûts –, peut être appelé dans cette phase de conception. C’est même indispensable lorsque les travaux touchent à l’enveloppe de l’immeuble ou que ce dernier est classé ou protégé en application du Code de l’urbanisme. « Pour éviter les mauvaises surprises, il arrive souvent que les copropriétaires fassent appel à nous ou à un bureau d’études, explique André Pégaz, architecte et membre de l’ordre à Domarin, dans l’Isère. Les régies prennent des honoraires sur les travaux et travaillent avec des entreprises devenues leurs partenaires. Ils nous consultent avant tout pour avoir un comparatif de prix et un regard extérieur et neuf sur leur projet. »
Par ailleurs, l’intervention d’un technicien de bureau d’études peut s’avérer très utile sur des désordres plus pointus, affectant, par exemple, les ascenseurs ou l’étanchéité, et lorsque des fissures apparaissent. « Le plus important est d’exiger que le maître d’œuvre choisi fasse appel à des entreprises certifiées Qualibat sur l’ouvrage et, surtout, que celles-ci soient mises en concurrence », ajoute M. Pégaz. En outre, pour certains types de travaux, des autorisations administratives sont nécessaires : « Pour les petits travaux, moins de 20 m2 hors œuvre brute, y compris les reprises d’étanchéité, une déclaration préalable de travaux adressée en mairie est suffisante, et il faut, par notre intermédiaire, un délai moyen d’un mois pour l’obtenir. Pour les plus gros (supérieurs à 20 m2 en surface hors œuvre brute), le permis de construire et le recours à notre profession sont obligatoires. C’est le cas, par exemple, des travaux qui modifient la destination de l’immeuble, comme la transformation d’un garage en commerce. »
Les associations de copropriétaires recommandent, quant à elles, de faire appel à un architecte chaque fois que le montant des travaux touchant la conception du bâti excède 20 000 à 30 000 euros, et, bien sûr, lorsque le bâtiment est protégé, l’architecte des Bâtiments de France intervenant alors systématiquement.

Obligatoires ou conseillées, les assurances sont indispensables

Assurance dommages-ouvrage (DO), garantie décennale, responsabilité civile professionnelle (RCP)… il n’est pas toujours aisé pour les copropriétaires de s’y retrouver dans ce maquis de sigles, pourtant, ils doivent connaître certains fondamentaux. Ainsi, avant d’entreprendre des travaux importants, il est fortement recommandé au syndic de veiller à informer le conseil syndical de l’obligation de souscrire un contrat dommages-ouvrage pour certains travaux, notamment dès que l’on touche au gros œuvre, et d’exiger des différents prestataires une attestation de responsabilité professionnelle. Même si cela n’est pas obligatoire, l’assemblée peut d’ailleurs décider d’elle-même de subordonner son accord sur une proposition de travaux à la condition que le syndic souscrive une assurance spéciale dommages-ouvrage.
Cette dernière, bien distincte de la RCP, est importante car elle permet de protéger plus efficacement le syndicat des copropriétaires en cas de malfaçon entrant dans le champ de la garantie décennale (voir ci-dessous) : les propriétaires lésés pourront alors rapidement effectuer les réparations qui s’imposent. Il faut exiger des entreprises des attestations à jour de l’année en cours, comme le rappellent les syndics professionnels et architectes.
Tout maître d’œuvre doit, lui aussi, avoir une double assurance : responsabilité civile professionnelle, d’une part, et assurance décennale sur les ouvrages réalisés, d’autre part. Il doit pouvoir en apporter les justificatifs.
Rappelons, enfin, que les entreprises sont tenues à trois garanties différentes : une obligation de réparation au titre du parfait achèvement pendant les douze premiers mois qui suivent la réception des travaux, avec obligation de remettre en ordre les désordres décelés lors de la réception ou signalés dans ce délai.
Elles sont également tenues à la garantie de bon fonctionnement ou assurance biennale, qui court dans les deux années suivant la réception des travaux, sur les éléments d’équipement que l’on peut dissocier de la construction (volets, portes, installation électrique, chaudière…), dont le mauvais fonctionnement est manifeste et non-imputable à un mauvais usage ou entretien de la part du client.
La dernière obligation est la garantie décennale, en vertu de laquelle les constructeurs assurent le maître d’ouvrage, ses ayants cause et les propriétaires successifs de l’immeuble, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, contre les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou affectent l’un de ses éléments constitutifs (ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert) ou d’équipement (quel qu’il soit), rendant l’immeuble impropre à sa destination normale.
Le syndic ou le conseil syndical doivent exiger des entreprises qui soumissionnent à l’appel d’offres relatif aux travaux, qu’elles soient couvertes par les assurances appropriées. Les justificatifs doivent être présentés en même temps que les devis.

Pensez au carnet de santé de l’immeuble

Le syndic, assisté du conseil syndical, a une mission de contrôle permanent et systématique de l’entretien des équipements, de façon à repérer le moindre problème et à pouvoir intervenir dès que possible. L’établissement et la tenue à jour par le syndic d’un carnet d’entretien ont été rendus obligatoires par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), qui les a ajoutés dans l’article 18 (alinéa 4) de la loi du 10 juillet 1965.
Si le but premier du texte est de protéger le futur acquéreur des conséquences d’un manque de transparence concernant les travaux réalisés ou à réaliser, le carnet de santé de l’immeuble, s’il est correctement tenu et mis à jour, a aussi pour intérêt de détailler l’état du bâtiment et les diverses interventions effectuées, le tout consigné dans un document unique.
Il mentionne, notamment, les références des contrats d’assurance de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que leur date d’échéance, l’année de réalisation des travaux importants (tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l’ascenseur, de la chaudière ou des canalisations), l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, et la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires dont la garantie est en cours. Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, et l’échéancier du programme pluriannuel de travaux éventuellement décidé par l’assemblée générale sont, eux aussi, consignés dans ce carnet de santé, véritable outil de consultation et d’information préalable, indispensable à toute décision de travaux.

Maud Philibert


Mots-clés :

COPROPRIETE , TRAVAUX




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