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Les SCPI collectent massivement pour affronter la crise

Les SCPI collectent massivement pour affronter la crise
Janvier 2011
Le Particulier Immo n° 271, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

La pierre papier confirme de façon spectaculaire le statut de valeur refuge que représente l’immobilier sur fond de crise économique et financière. Les augmentations de capital en cours et les fusions à venir marquent un changement dans la stratégie des sociétés de gestion.

Les Sociétés collectives de placement immobilier (SCPI), qui investissent dans la pierre pour le compte de particuliers, s’apprêtent à enregistrer une collecte record pour l’exercice 2010. Après des augmentations de capital proches des meilleures années au premier semestre (en hausse de 386 % par rapport aux six premiers mois de 2009, près de 600 millions d’euros), les souscriptions de parts de SCPI pourraient atteindre sur un an un niveau historique, le rythme de collecte s’étant accéléré ces six derniers mois. « L’année dernière, ce sont les SCPI fiscales – qui permettent d’investir sous le régime Scellier –, qui étaient le moteur de la collecte et lui avaient permis d’atteindre 870 millions d’euros, soit un niveau plus que satisfaisant en temps de crise. Cette année, toutes les familles de SCPI ont atteint des niveaux de collecte très élevés », estime Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association des sociétés de placement immobilier (Aspim).
Face aux faibles taux de rendement des valeurs mobilières, aux aléas du marché et à l’incertitude qui pèse sur le niveau futur des retraites, c’est la pérennité des revenus versés par les sociétés de gestion des SCPI qui ont, semble-t-il, convaincu les particuliers. Même si la rentabilité de ces produits risque de marquer une légère décrue en 2010 (les performances des SCPI – rendements et valorisations des prix de parts – seront communiquées autour du 15 février), ils ne sont jamais descendus très en deçà de 5 % en vingt ans. Au plus fort de la crise en 2009, les SCPI de rendement affichaient encore 6,11 % en moyenne, avec une valorisation du prix de la part de 5,63 %.

Les SCPI « murs de boutiques » font un tabac

Comme au premier semestre, la collecte des six derniers mois de 2010 est soutenue par l’achat de parts de SCPI « classiques diversifiées », qui investissent majoritairement dans l’immobilier de bureaux (à hauteur de 45 % au premier semestre), mais aussi, et dans une large mesure, par les SCPI « murs de boutiques », qui privilégient l’achat de magasins en pieds d’immeubles. Ces dernières devraient constituer près d’un tiers de la collecte fin 2010, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Un niveau élevé, en hausse depuis 2008 (23 %), alors qu’il se situait pendant les années fastes autour de 12 % (pour les SCPI Scellier, voir encadré p. 20 et p. 36). « Ce type d’investissement a la réputation d’être un produit anticrise. Ses rendements ne sont pas corrélés à la croissance, mais à la consommation qui, elle, résiste plus longtemps aux aléas de la conjoncture. En contrepartie, les revenus perçus sont souvent inférieurs à ceux distribués par les SCPI de bureaux », rappelle Daniel While, analyste à l’IEIF. Preuves de cet engouement, les souscriptions record de la SCPI Immorente, gérée par Sofidy, à hauteur de 170 millions d’euros de collecte nette pour 2010 (17 % de sa capitalisation au 31.12.2009), qui placent ce véhicule en tête des SCPI ayant le plus collecté pour la deuxième année consécutive.
Au-delà du rush sur les SCPI boutiques, toutes les sociétés ont affiché des rythmes d’augmentation de capital impressionnants. « Les nouveaux épargnants ont validé la stratégie des sociétés de gestion qui cherchent à peser plus sur le marché immobilier en augmentant leur taille. Les SCPI ne représentent que 10 % des investissements sur le marché de bureaux, très loin derrière les foncières cotées et les fonds étrangers », rappelle Danielle François-Brazier, vice-présidente de Foncia Pierre Gestion. Les SCPI entament donc leur mue pour élargir leur puissance financière. Immorente pèse désormais plus de un milliard d’euros. La SCPI Élysée Pierre, gérée par HSBC et dont la dernière augmentation de capital de 50 millions d’euros a été réalisée en un mois, vise une capitalisation équivalente en 2011.
Les SCPI de taille moyenne poursuivent une croissance tout aussi effrénée. Ainsi, Ficoma et Ficoma 3, gérées par le groupe UFFI, ont-elles multiplié leur capitalisation par trois en trois ans, pour atteindre respectivement autour de 180 et 270 millions d’euros fin 2010. Chez BNP Paribas Reim, la SCPI Acimmo-Pierre est passée de 9 millions d’euros en 2009 à 80 millions aujourd’hui. « Beaucoup de groupes ont réactivé leurs réseaux de vente, ces dernières années, pour redonner de la visibilité à ces produits encore confidentiels au regard d’autres types de placements », estime Jean-Marc Coly, directeur général délégué chez UFG Reim. Si ces augmentations de capital peuvent être judicieuses en termes stratégiques, elles ne sont pas neutres en termes de rendement. « Les capitaux en attente d’être investis sont placés à des taux d’intérêt bas, ce qui impacte la rentabilité de la SCPI. Une société de gestion peut aussi être conduite à investir moyennant des rendements inférieurs à ceux qu’elle souhaiterait », reconnaît Daniel While.
Cette volonté d’atteindre une taille critique se traduit également dans les stratégies de fusion qui animent à nouveau le marché, après une série de rapprochements au début des années 2000. « Il y a clairement un enjeu de simplification de gamme : on compte 137 SCPI pour une vingtaine de sociétés de gestion, dont trois (UFG, BNP et Amundi, N.D.L.R.) captent l’essentiel du marché. Il est difficile d’y voir clair pour un client à l’heure du choix », estime Renaud des Portes de la Fosse, directeur général délégué d’UFFI Ream. Ainsi de la société Immovalor Gestion, filiale du groupe Allianz, qui projette d’associer Allianz Pierre Valor, Distripierre et Allianz Pierre pour en faire un poids lourd du secteur, avec une capitalisation de 600 millions d’actifs à laquelle s’ajouteraient les collectes de 2011. « Plus le véhicule est gros, plus il est stable en cas de tempête. Cela permet de mieux mutualiser le risque entre les immeubles, de rendre les parts plus liquides. Les arbitrages entre les différents actifs peuvent se faire plus facilement », avance Alain Boyer Chammard, PDG d’Immovalor Gestion.
De son côté, le groupe Amundi souhaite opérer un rapprochement entre Lion SCPI et Slivimmo dès 2011, pour une capitalisation de près de 400 millions d’euros. D’ici 2014, ce sont Génépierre (SCPI gérée par Amundi) et Géné-Entreprise qui pourraient fusionner, une fois les arbitrages de patrimoine dont fait l’objet Génépierre réalisés. Des rapprochements auxquels s’oppose, pour l’heure, l’Association des porteurs de parts de SCPI (APPSCPI). « La mutualisation au-delà d’un certain seuil est contre-productive. La taille du patrimoine oblige les associés à signer un chèque en blanc aux gestionnaires, car ils n’ont pas la faculté de le suivre de près. Même pour le conseil de surveillance, généralement composé de moins de dix personnes, cela n’aura rien d’évident. Au lieu de suivre 40 actifs, ils devront en suivre 200 », estime son président Jean-Jacques Bonfil Praire.

Malgré tout, les SCPI n’échappent pas à la crise

Une seule certitude pour l’heure, les SCPI font face à une conjoncture délicate. Elles n’ont pas échap­­pé aux renégociations massives sur les loyers de l’immobilier commercial débutées en 2008. Les baux commerciaux (à l’exception des baux fermes, rares en temps de crise) sont renégociables tous les trois ans. En 2009 et en 2010, ces négociations ont pris la forme d’avantages commerciaux, tels des franchises de loyer, la prise en charge de l’entretien ou de travaux. Certains actifs situés dans des parcs d’activité ont pu se négocier avec six mois de franchise.
Ces tractations ont permis de limiter la baisse des taux d’occupation des immeubles détenus par les SCPI (descendus tout de même autour de 90 %, soit 5 points de moins que lors des meilleures années, voir encadré p. 19), et de ne pas diminuer le loyer affiché. L’impact sur les comptes des SCPI est, en revanche, réel. « Ces difficultés sur le marché locatif pourraient, selon les titres, faire baisser le revenu de 3 à 8 % en 2010, et si la légère reprise entraperçue fin 2010 se confirme, de 0 à 5 % en 2011 », estime un gérant. Pour éviter de baisser les revenus distribués aux porteurs de parts, les gestionnaires de SCPI devraient, comme en 2009, puiser dans les réserves engrangées pendant les années fastes, au titre du « report à nouveau » souvent équivalent à plusieurs mois de loyers. En 2010, et selon la stratégie de communication des gérants, les rendements devraient soit se maintenir à leur niveau de 2009, soit accuser une légère baisse. Ce sera le cas, par exemple, de Sofidy : « Il s’agit pour nous de donner des signaux de raison au marché, de ne pas laisser imaginer que les SCPI ne sont pas touchées par la crise », juge Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy. Au-delà de ces éléments conjoncturels forts, les sociétés qui ont collecté massivement en 2010 devraient connaître une baisse de leurs rendements, du fait de l’affectation partielle du capital collecté.

Un marché secondaire actif, des prix de parts en hausse

Malgré les difficultés qui pèsent sur le marché locatif, la demande en parts de SCPI reste forte, notamment sur le marché de la revente, où les prix se sont fortement appréciés : « L’augmentation du prix des parts sur le marché secondaire devrait être de 6 à 7 % sur l’année, un niveau assez proche de celui de 2009, alors que dans le même temps les valeurs d’expertise sont restées stables », estime Daniel While. Les gérants le reconnaissent volontiers : « Sur certains titres, on est en situation de surcote, ce qui n’est jamais arrivé », s’étonne Nicolas Kert, directeur de la gestion chez Amundi Immobilier. L’arrivée massive d’investisseurs institutionnels sur le marché secondaire en 2010 explique en partie ces pressions à la hausse. Car parallèlement, le volume de transaction global a peu bougé. Il se situe toujours entre 250 et 300 millions d’euros, équivalent à 2 % de la capitalisation selon l’IEIF. Chez BNP Paribas Reim, l’augmentation de volume du marché secondaire de 20 % est due en partie aux souscriptions réalisées par Cardiff (groupe BNP) au titre de ses produits d’assurance-vie.

L’impact du Grenelle sur le rendement des SCPI

C’est certain, les coûts induits par les objectifs du Grenelle de l’environnement en termes d’économie d’énergie (réduction de 38 % des consommations énergétiques des bâtiments à l’horizon 2020) pèseront sur le rendement futur des SCPI. Le surcoût lié à ces travaux est difficilement quantifiable à cette échéance. La première étape de ce long processus est la mise en place d’un bail vert, prévue
à partir de 2012, qui liera propriétaire et locataire sur des objectifs d’économies d’énergie communs. Même si les contours du dispositif restent à définir, ce processus permettra sans doute d’y voir un peu plus clair sur les marges dont disposeront les propriétaires fonciers pour atteindre, par les travaux de rénovation énergétique, les plafonds de consommation fixés par le Grenelle. « Aujourd’hui, personne ne sait vraiment combien coûteront les travaux de mise aux normes. Il existe top d’incertitudes concernant les évolutions espérées des coûts des matériaux, des entreprises, et le niveau de compétences auquel seront arrivés les professionnels du bâtiment d’ici cinq à six ans », estime Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas Reim. Toutefois, quelques opérations en cours permettent de jauger les efforts à consentir. Un exemple ? La transformation en bâtiment basse consommation d’un petit immeuble de bureau de 1 440 m2 sur deux niveaux, baptisé Velizy Green et situé dans un parc d’activités à l’ouest de Paris. La facture pour BNP Paribas Reim s’élève à 625 euros/m2, soit près de quatre ans de loyers selon la fourchette haute du secteur.
Pour éviter des coûts trop importants, la vente des immeubles les plus énergivores risque de s’avérer nécessaire. C’est le parti pris pour Génépierre. « Il y a de gros enjeux techniques sur ce véhicule. Il est constitué d’actifs assez anciens.Un rajeunissement du patrimoine est prévu sur deux-trois ans. Des cessions sont d’ores et déjà programmées en province sur des lots isolés », explique Nicolas Kert, son directeur de la gestion. Dans certains cas, les fusions de SCPI poursuivent le même objectif : faciliter la cession des actifs non stratégiques – c’est ce qui a été annoncé pour les rapprochements d’Alliance Pierre Valor, Distripierre et Alliance Pierre du groupe Immovalor –, et diluer l’immobilisation des actifs en travaux.

Les SCPI vertes, un vrai défi pour les patrimoines anciens

Les SCPI créées récemment ont déjà intégré ces contraintes. Il en est ainsi de la SCPI PFO2, lancée en 2009 par le groupe Périal.
« C’est une SCPI conçue pour verdir avec le temps, dont le patrimoine est acheté en fonction de son potentiel de rénovation. Acheter des immeubles verts aujourd’hui ne nous permettrait pas de tenir un rendement équivalent à celui des autres SCPI », juge Éric Cosserat, président du directoire de Périal. Si tous les acteurs du segment préparent à leur manière les échéances de 2020, le plan de marche reste encore à définir. « Nous avons quelques années devant nous. Cependant, les SCPI ont des contraintes que d’autres acteurs n’ont pas : le montant annuel des travaux de reconstruction ne peut pas excéder 10 % de la valeur totale du patrimoine. Les plafonds de cessions d’actifs en contraignent l’arbitrage. Il faudra solliciter l’État pour mettre en place des mesures sans lesquelles la mise à niveau du parc des SCPI risque d’être difficile », estime Antoine Dewachter, de l’Aspim.
Alors que l’ancien représente 98 % du parc existant, le chantier s’annonce colossal. Le rendement sera forcément touché. Reste à savoir dans quelle mesure.

Jorge Carasso


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MUR DE BOUTIQUE , OPCI , ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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