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05/01/2011 - Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+)

Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2011. Il est désormais accessible, sans conditions de ressources, à tous les particuliers n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années. Mais son montant et ses modalités de remboursement dépendent de nombreux critères : situation géographique, âge et consommation énergétique du logement, taille et ressources du ménage…

Voici les réponses à l’ensemble des questions que vous nous avez posées.

Je souhaite acheter un local d'habitation et bénéficier du PTZ plus. Pourrais-je le louer en local professionnel à ma fille dans 2 ans ?

Non. Tant que le prêt à taux zéro n'est pas intégralement remboursé, le logement acquis ne peut pas être transformé en locaux commerciaux ou professionnels, affecté à la location saisonnière ou en meublé, utilisé comme résidence secondaire, utilisé à titre d'accessoire du contrat de travail.

Par ailleurs, l'emprunteur ne peut proposer le logement à la location que dans des conditions et cas particuliers notamment lorsque survient un des faits suivants : mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé par le prêt, décès, divorce, dissolution d'un PACS, invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité, chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à Pôle emploi.


Quelle est la durée maximum de remboursement du PTZ+ ?

La durée de remboursement du PTZ+ varie de 5 à 30 ans selon les revenus de l'emprunteur. Plus ses revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Le remboursement d'un PTZ+ peut s'effectuer sur une seule période ou être fractionné en deux périodes distinctes. Cette répartition se fait de la manière suivante : • une première période de remboursement, comprise entre 5 et 23 ans, • une période de différé de remboursement, comprise entre 2 et 7 ans et qui ne doit pas dépasser la première période. La période de différé est accordée ou non en fonction des ressources de l'emprunteur et du nombre de personnes composant le ménage. En cas de remboursement différé, la première période d'un remboursement différé ne pourra pas excéder la durée de remboursement la plus longue des autres prêts souscrits pour l'achat du bien immobilier. Dans ce cas, l'emprunteur s'acquittera tout d'abord d'une partie de son PTZ+ lors d'une première période de remboursement, puis du reste des mensualités dues lors d'une seconde période.


Mon fils remplit toutes les conditions pour obtenir un PTZ+, mais je dois l'aider financièrement pour l'acquisition de sa résidence principale et acheter en indivision avec lui. Les organismes de crédit peuvent-ils nous refuser le PTZ+ au motif que je suis propriétaire de ma résidence principale ?

Oui. Pour bénéficier du PTZ +, il faut être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l'ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le PTZ+. Les candidats au PTZ+ doivent apporter la preuve qu'ils n'ont pas été propriétaires de la ou les résidences occupées à titre principal les deux dernières années antérieures à la demande du prêt.


Locataire depuis 3 ans de ma résidence principale, je possède en pleine propriété une grange considérée comme une résidence secondaire. Puis-je bénéficier du PTZ + pour racheter ma location ?

Oui, le PTZ + constitue une avance remboursable sans intérêt, destinée aux personnes physiques qui achètent leur résidence principale pour les offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2011. L’emprunteur ne doit pas être propriétaire de ce logement ni avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans qui précèdent cette acquisition. Le droit d’usage et d’habitation ne conférant aucun droit de propriété, le locataire peut bénéficier du PTZ + pour acheter sa résidence principale louée. L’acquisition que le prêt est destiné à financer doit s’entendre, selon l’administration fiscale, comme « le logement où les contribuables résident habituellement et effectivement avec leur famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels ».


Je viens d’hériter de la nue-propriété d’un bien à la suite du décès de ma mère. Puis-je financer le rachat de l’usufruit à mon père par le PTZ + ?

Oui, mais seulement à compter du 1er juin 2011. En effet, jusqu’au 31 mai 2011, les opérations finançables par le prêt sont celles qui existaient jusqu’alors dans le cadre du PTZ. Pour les offres émises à compter du second semestre de l’année, elles concerneront le financement des opérations suivantes : - la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ; - l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ; - l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ; - l’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé ; - l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession (régi par la loi du 12 juillet 1984). Mais aussi le remembrement d’une propriété (regroupement de l’usufruit et de la nue-propriété). La seule possession de l’usufruit ou de la nue-propriété ne vaut pas propriété du bien dans l’appréciation d’une primo-accession.


Je vais acheter une maison qui n'a été habitée que 5 mois par les anciens propriétaires. Pourrais-je bénéficier d'un montant maximal de prêt à taux 0?

Non. Selon la définition du PTZ + les logements «neufs» sont des logements construits ou acquis en vue de leur première occupation, y compris dans le cadre d’un contrat de location-accession dès lors que l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option, ainsi que l’aménagement à usage de logement d’un local utilisé auparavant à un autre usage. Les autres logements sont considérés comme «anciens».


Je viens d’hériter d’un terrain sur lequel je veux faire construire une maison. Ai-je droit au prêt à taux zéro Plus ?

Oui, il est possible de bénéficier du PTZ+. La notion de primo-accédant ne concernant que la propriété de la résidence principale de l’emprunteur. Cependant, il faut tenir compte de la durée de détention de ce terrain. En effet, pour un PTZ Plus souscrit entre le 01/01/2011 et le 31/05/2011, l'emprunteur doit être propriétaire du terrain depuis 3 ans au maximum et au plus de 2 ans pour un prêt à taux zéro Plus contracté à compter du 01/06/2011.


Nos enfants peuvent bénéficier du prêt PTZ+. Après avoir pris contact avec des banques, certaines refusent de prendre en compte l'acquisition du terrain. Que recouvre le coût de l'opération ?

Le coût de l'opération comprend le coût de la construction et/ou de l'achat du terrain ainsi que des honoraires de négociation. Ces frais concernent : - la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes à l'exclusion des frais d’acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ; - les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ; - le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification - les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur ; - les frais relatifs à l'assurance de responsabilité les taxes afférentes à la construction. Par contre, les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement ne sont pas inclus.


J’ai entendu dire qu’il existait un diagnostic spécifique pour le PTZ Plus. De quel diagnostic s’agit-il ?

L'obligation de réaliser un diagnostic PTZ lors de la souscription d'un prêt à taux zéro a été supprimée le 1er juillet 2010. Depuis l’entrée en vigueur du PTZ Plus au 1er janvier 2011, il semble que le diagnostic DPE soit suffisant. En effet, le particulier souhaitant contracter un prêt à taux zéro Plus pour financer l'achat d'un bien immobilier obtiendra un emprunt plus important si le logement concerné présente des qualités énergétiques reconnues (BBC pour un logement neuf ou affichant une classe énergétique d'au moins D pour un logement ancien). Si l'emprunteur envisage d'acquérir un logement ancien à travers un PTZ Plus, il devra fournir le diagnostic DPE de ce dernier à l'établissement financier lors de sa demande de prêt. Selon la classification allant de A pour un logement très économe en énergie, à G pour un bien très "énergivore", le DPE influera sur le montant du PTZ Plus. Si aucun diagnostic DPE n'est exigé pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf, l'emprunteur doit toutefois fournir à la banque un certificat attestant du label BBC ou/et un document établissant les performances énergétiques du futur logement (dans le cas d'un bien en construction ou en VEFA - Vente en l'Etat Futur d'Achèvement).


Qui accorde le PTZ Plus et dans quelles conditions ?

Toutes les banques et tous les établissements financiers, après avoir passés une convention avec l’Etat, peuvent distribuer ce prêt. L'accédant fait sa demande directement à l'établissement de son choix. Les établissements de crédit proposent les mêmes conditions d'assurance que pour le prêt principal qu'elles accordent. L'établissement choisi apprécie librement les garanties nécessaires. D’ailleurs, même si ce fait est rare en pratique, le PTZ Plus peut être accordé par un établissement différent de celui qui accorde le prêt principal.


Je vis en concubinage avec mon amie. N’ayant jamais été propriétaire ni l’un ni l’autre. Peut-on souscrire tous les deux un PTZ + ?

La réponse est négative si les deux concubins souhaitent continuer la vie commune. En effet, un seul PTZ Plus est autorisé par opération et par foyer. De plus, le prêt à taux zéro Plus prend en compte le nombre de futurs occupants du logement financé au titre de résidence principale.


Ma banque a refusé ma demande de prêt à taux zéro Plus. Peut-elle rejeter ma demande ?

Le prêt à taux zéro Plus est désormais distribué par la majorité des banques françaises. Comme pour n'importe quel prêt immobilier, la banque peut refuser l'octroi d'un PTZ Plus si elle estime que l'emprunteur ne répond pas aux conditions exigées (primo-accédant, nature de l’opération à financer, etc...).


Quelles sont les conséquences de l’octroi du PTZ + suivant que mon logement est labélisé BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou non ?

Un particulier souhaitant financer l'achat d'un logement neuf labélisé BBC bénéficiera d'un PTZ + d’un montant plus important que s'il avait choisi un logement non BBC. En effet, il est proposé un financement à des conditions très avantageuses : jusqu'à 40 % du montant de l'achat contre 27 % pour un bien immobilier non BBC. La mention BBC ne s'applique pas pour les logements anciens mais l'accent est également mis sur la rénovation énergétique. L'acquisition d'un bien immobilier de classe A, B, C ou D permet ainsi de bénéficier d'un PTZ + dont le montant s'avèrera plus élevé que pour un logement de classe E, F ou G.


J'ai 20 ans et je n'ai jamais été propriétaire. Etudiante et rattachée au foyer fiscal de mes parents, je veux bénéficier du PTZ + pour mon futur achat. Quel document particulier dois-je fournir au centre des impôts pour justifier qu'il s'agit d'une première acquisition ?

Pour être éligible au PTZ+, l'emprunteur doit apporter la preuve qu'il n'a pas été propriétaire du logement qu'il occupait au cours des deux années précédentes. Si l'emprunteur réside chez ses parents, il faudra qu’il produise l’attestation des parents déclarant sur l'honneur avoir hébergé leur enfant, document prouvant que le logement occupé est au nom des parents. Ce document doit être conforme à l’annexe IV de l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les PTZ. Il devra également fournir à la banque (selon sa situation) son avis d'imposition sur le revenu, un justificatif d’identité, un extrait cadastral, un avis de taxe foncière ou un contrat de location au nom de l’hébergeant.


A la suite d'une donation, j’ai un apport personnel important pour acheter un bien. Puis-je souscrire uniquement un PTZ+ sans autre prêt ?

Non. Le PTZ + s’accompagne obligatoirement d’un prêt immobilier principal. D’ailleurs, le montant d'un prêt à taux zéro + ne peut excéder le montant global des autres crédits souscrits pour financer l'opération.


Mon fils a de petits revenus et perçoit l’APL. Peut-il souscrire le PTZ+ ?

La souscription d'un PTZ+ n'ouvre pas droit, en tant que tel, à l'Aide Personnalisée au Logement. Les mensualités d'un PTZ + sont en revanche comptabilisées dans le calcul de l'APL lorsque l'emprunteur bénéficie de celle-ci grâce à un prêt conventionné ou au titre d'un PAS. En revanche, il n'y a pas de cumul possible avec une subvention de l'ANAH, sauf pour les travaux d'accessibilité au bénéfice d'un propriétaire dont le handicap est postérieur à l'entrée dans les lieux.


Je vais acheter une maison comportant un garage et une habitation. Sera-t-il tenu compte du prix du garage pour l’octroi du PTZ plus ?

Le prêt à taux zéro ne concerne que des opérations immobilières portant sur des locaux à usage d'habitation principale comportant des fondations. Il peut être accordé pour la construction ou l'acquisition d'un logement jamais occupé, d'un logement ancien ou la transformation d’un local non destiné à l’habitation à l’origine. Les opérations mentionnées peuvent comprendre la construction ou l'acquisition simultanée de dépendances : garages, jardins, combles accessibles, loggias. Sont donc exclus de l'octroi du PTZ plus, les caravanes, les péniches ou les mobiles homes par exemple.




Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , PRET A TAUX ZERO , PTZ , PTZ+




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