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À long terme : de plus de 10 ans, visez une valorisation régulière

Janvier 2011
Le Particulier n° 1056, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)
  • Immobilier de plus-value ;
  • SCPI ;
  • Actions dynamiques ;
  • Bois et terres agricoles

Si votre horizon de placement est de plus de 10 ans, vous devez privilégier la constitution, ou la consolidation d’un patrimoine dans lequel vous pourrez puiser au moment de la retraite ou que vous pourrez transmettre à vos héritiers. Misez donc sur des actifs qui se valorisent régulièrement, en vue de dégager une belle plus-value à terme. Mieux vaut ne pas choisir un placement en fonction de son seul avantage fiscal à l’entrée, car il est probable que ce dernier sera rogné au fil des ans, avec l’alourdissement de la fiscalité de l’épargne. Enfin, tournez-vous vers des placements dont les performances sont indépendantes de celles des autres actifs que vous possédez. Ainsi, évitez d’ajouter de l’immobilier dans un patrimoine locatif important et n’achetez pas d’actions si la quasi-totalité de vos actifs est composée d’investissements boursiers.

De 8 à 15% pour l’immobilier de plus-value

Même si les prix de l’immobilier ont plus que doublé depuis une dizaine d’années dans toutes les grandes métropoles françaises, la pierre reste le placement sûr par excellence. « L’immobilier bénéficie aujourd’hui d’un mouvement de report de la part des investisseurs, qui choisissent la pierre pour minorer le risque global de leur portefeuille », précise Cyril Blesson. Sur le long terme, détenir un ou plusieurs biens locatifs permet de se constituer un complément de revenus pour la retraite et de disposer d’un patrimoine, qui se valorisera régulièrement. Si 2011 n’est pas une période idéale pour acheter, car les prix sont élevés, elle l’est, en revanche, pour emprunter, car les taux d’intérêt devraient rester bas en ce début d’année. De plus, même si vous disposez des liquidités nécessaires pour investir, n’hésitez pas à recourir au crédit. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui permet d’effacer tout ou partie des loyers imposables.
Première règle pour investir dans une optique de long terme : privilégier l’emplacement du bien, sans se focaliser sur son seul taux de rendement. « En général, les appartements qui offrent une rentabilité importante sont situés dans des villes moyennes où les prix sont abordables. À long terme, il y a peu de chances que ce type d’investissement se valorise », confie un agent immobilier. A contrario, un quartier où les logements sont chers correspond souvent à une valeur sûre et risque moins de se déprécier. Si vous êtes plus téméraire, vous pouvez prospecter des secteurs qui devraient bénéficier, dans 15 ou 25 ans, d’un renouveau urbain. Le prix au mètre carré y est beaucoup plus bas, mais l’investissement est hasardeux : il ne se valorisera pas en cas de paupérisation du quartier en devenir. Pour trouver les lieux en devenir, examinez les projets de rénovation autour des gares (à Bordeaux ou à Rennes, par exemple), ceux des anciennes zones industrielles (à Marseille ou à Lille), ou optez pour les secteurs anciens qui jouxtent des quartiers neufs (à Montpellier ou à Lyon). Dans le même ordre d’idée, tenez compte aussi de l’arrivée ou du prolongement d’une ligne de tramway, de l’implantation d’une école de commerce, d’ingénieurs, etc. Deuxième conseil, « choisissez un immeuble de qualité, car sur la durée c’est avec ce type de bien que vous aurez le maximum de chances de réaliser une plus-value », souligne Gérard Rul, directeur des études immobilières au Crédit foncier. Évitez les immeubles construits après guerre, qui supportent souvent des charges élevées et présentent de mauvais diagnostics énergétiques. Cela les pénalisera dans le futur, car les normes Bâtiment basse consommation (BBC) et Haute qualité environnementale (HQE) vont devenir une référence sur le marché. Par ailleurs, « pour percevoir un loyer régulier, pensez à entretenir votre bien », conseille Bernard Cadeau, président national du réseau Orpi. Enfin, si vous cherchez un bien locatif avec un avantage fiscal, examinez les programmes qui vous permettent de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel. Le risque est toutefois plus élevé que dans l’immobilier classique, dans la mesure où la pérennité de l’investissement dépend de la qualité du gestionnaire à qui vous confiez votre bien. Et c’est compter sans la liquidité de l’investissement, qui est bien moindre !

Autour de 6 % pour les SCPI de rendement

Autre possibilité pour investir dans la pierre, sans avoir à vous occuper de la gestion d’un parc immobilier : acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement. Ces dernières acquièrent des bureaux, des murs de magasins ou des surfaces commerciales et les gèrent pour le compte des porteurs de parts, à qui elles reversent une fraction des loyers encaissés. Sachez que cette opération est destinée au long terme, car les frais de transaction – environ 10 % du prix de la part – sont élevés et grèvent la rentabilité du produit si vous le conservez moins de 10 ans. Depuis 5 ans, la pierre-papier intéresse de plus en plus de jeunes actifs. « Nos nouveaux porteurs de parts ont entre 30 et 50 ans, et investissent pour le long terme, indique Renaud des Portes de la Fosse, directeur général délégué d’Uffi-Ream. Cela nous assure une certaine fluidité du marché secondaire. » Les principaux avantages des SCPI sont la diversification des actifs et la régularité des revenus (trimestriels). L’inconvénient majeur tient à leur liquidité, plus faible que celle d’un investissement boursier. « Les parts de SCPI constituent le placement idéal pour un particulier qui veut réorienter son épargne vers la pierre. Il obtiendra des rendements comparables à ceux d’un fonds en euros d’un contrat d’assurance vie, avec plus de risques, moins de liquidité, mais des espoirs de rendements futurs nettement supérieurs », précise Daniel While, analyste à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Pour preuve, en 2009, les SCPI ont rapporté 6,05 % en moyenne, et le rendement pour 2010 devrait être du même ordre. Attention, ce placement est essentiellement un produit de rendement, ne vous attendez pas à dégager une très forte plus-value au terme de votre investissement.

De 4 à 8 % pour les fonds actions dynamiques

Sur le long terme, les actions conservent une place de choix dans un portefeuille équilibré. En outre, l’horizon de placement étant plus éloigné, vous pourrez augmenter légèrement le degré de risque de vos placements, en vue de gagner davantage. En premier lieu, vous pourrez acheter des valeurs de fond de portefeuille, actions de grandes entreprises françaises ou européennes, dont la pérennité est quasiment assurée. Celles qui profitent de la croissance des pays émergents offriront un meilleur potentiel de valorisation dans les années à venir. Ce sera le cas d’entreprises dont l’activité est liée à la consommation (L’Oréal, Carrefour…), au luxe (LVMH, Hermès…) ou aux infrastructures (Saint-Gobain, Vinci…). Si vous ne souhaitez pas investir en direct, passez par des OPCVM qui privilégient la valorisation des entreprises. Dans les deux cas, placez les actions au sein de votre Plan d’épargne en actions (PEA) afin de bénéficier d’une fiscalité intéressante : après 5 ans de détention, leurs plus-values sont exonérées d’impôt (mais pas des prélèvements sociaux, à 12,3 % depuis le 1er janvier).
Deuxième axe d’investissement : les fonds pays émergents, sachant que, dans votre portefeuille, leur part ne doit pas dépasser de 10 à 15 % sur le moyen terme, mais peut atteindre de 20 à 30 % si vous investissez à plus de 10 ans. « Ne pas détenir en portefeuille de fonds investissant sur les marchés émergents revient à se priver d’un surplus de performance dans les années à venir », affirme Philippe Maupas. En effet, malgré un risque plus élevé – un décrochage de leur devise peut effacer toutes les plus-values –, ces pays offrent des belles perspectives. « Pour minorer le risque, mieux vaut investir dans un fonds global qui offre une bonne diversification géographique, plutôt que sur des fonds spécialisés sur un pays », conseille Sonia Fendler.

De 2 à 5% pour les terres agricoles, vignobles et forêts

Toujours pour le long terme, l’investissement rural, en terres agricoles, forêts ou vignes, ne doit pas être négligé. « Il répond parfaitement à une logique de diversification du patrimoine, tout en préservant la valeur de l’investissement », précise Benoît Lechenault responsable d’Agrifrance. Ses performances étant déconnectées de celles des marchés financiers ou boursiers, il protège votre portefeuille en cas de krach boursier ou immobilier. De plus, le marché du foncier rural et des forêts est porteur : « Ces 10 dernières années, ces investissements ont rapporté en moyenne entre 3 et 5 % par an, et le prix du foncier a progressé en parallèle », insiste Benoit Lechenault. Les particuliers qui ne disposent pas de la surface financière suffisante pour acheter un domaine en direct ou qui ne veulent pas le gérer peuvent acquérir des parts d’un Groupement foncier agricole (GFA) ou d’un Groupement foncier viticole (GFV). Ces sociétés civiles investissent l’épargne qui leur est confiée dans des parcelles de terres ou de vignes et l’exploitent pour le compte de leurs porteurs de parts. À leur dissolution, le patrimoine est vendu, avec parfois de belles plus-values pour les épargnants. Attention, certains GFV sont très peu liquides, car il n’existe pas de marché secondaire.

Marie pellefigue


Mots-clés :

ACTION , ASSURANCE VIE , BOIS , FCP , FORET , INVESTISSEMENT LOCATIF , LIVRET D'EPARGNE




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