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Demessine: le fisc est indulgent avec les investisseurs lésés

Demessine: le fisc est indulgent avec les investisseurs lésés
Janvier 2011
Le Particulier n° 1056, article complet.

Le régime Demessine (qui a été remanié, voir p. 43) permettait aux particuliers investissant dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

L’avantage est subordonné au respect de plusieurs conditions : gestion assurée par un exploitant professionnel unique, location ininterrompue pendant 9 ans et perception de loyers taxables dans la catégorie des revenus fonciers. Le non-respect de l’une d’elle entraîne la remise en cause de la réduction d’impôt.

Des exploitants défaillants

Une sanction dont ont fait l’objet de nombreux investisseurs victimes de la défaillance de l’exploitant de leur résidence (voir les n° 1002 et 1029 du Particulier). Dans ce cas, la continuité de la location n’est généralement plus assurée car il s’écoule souvent plusieurs mois avant qu’un nouveau gestionnaire n’accepte de reprendre le flambeau. Par ailleurs, les baux signés avec les repreneurs prévoient couramment une indexation d’une partie des loyers sur le chiffre d’affaires, ce qui est incompatible avec une imposition dans la catégorie des revenus fonciers. Face à la multiplication des faillites de gestionnaires de résidences de tourisme, la loi de finances pour 2010 (art. 23, 86 et 87) a prévu des assouplissements. Ils viennent d’être détaillés par une instruction fiscale (BOI 5B-22-10 du 4.11.10, consultable sur leparticulier.fr, espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1056).

La clémence de l’administration fiscale

Dorénavant, les propriétaires disposent d’un an (et non plus d’un mois) pour retrouver un exploitant. Pendant ce temps, la durée d’engagement locatif n’est pas suspendue. Si aucun repreneur ne se présente, les investisseurs peuvent décider de gérer eux-mêmes la résidence, soit en contractant directement avec une ou plusieurs sociétés – ce qui déroge à la règle initiale de l’exploitant unique – soit en créant une structure qui assurera directement ou indirectement les prestations hôtelières. Enfin, le texte précise que l’indexation du loyer sur le chiffre d’affaires ne fait pas obstacle à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers dès lors que la part du loyer indexé est inférieure à 50 % du total du loyer.


Mots-clés :

FAILLITE , INVESTISSEMENT LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE TOURISME




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