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Profitez des taux plancher, renégociez votre prêt immobilier

Profitez des taux plancher, renégociez votre prêt immobilier
Janvier 2011
Le Particulier n° 1056, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont atteint un plancher historique. Il est donc tentant de renégocier un emprunt en cours. Cependant, tout le monde n’a pas intérêt à le faire. Voici nos conseils pour que l’opération soit le plus rentable possible.

Les demandes de renégociation de prêt immobilier explosent. « De 3 000 par mois au cours du premier semestre 2010, nous sommes passés à 6 400 en septembre puis 15 500 en octobre », s’exclame Christian Camus, le directeur général de Meilleurtaux.com. En octobre 2010, la renégociation a représenté 30 % de l’activité de ce courtier en prêts. Et il n’est pas le seul à enregistrer des scores impressionnants. Tous ses concurrents se frottent les mains. « C’est incroyable, reconnaît Maël Bernier, la porte-parole d’Empruntis, 45 % de nos dossiers concernent des renégociations de crédit. » Un phénomène directement lié à l’évolution des taux d’intérêts. D’une part, sur le marché à court terme sur lequel les banques se refinancent pour les prêts à taux révisables, les taux directeurs sont très bas, confortés par la politique de la Banque centrale européenne (BCE) dont la préoccupation, crise oblige, ne semble plus être l’inflation mais le soutien de la croissance. D’autre part, sur le marché à long terme, le taux des OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor) qui définit les conditions de refinancement des banques pour leurs crédits à taux fixe reste à des niveaux très bas en dépit d’une remontée sensible début décembre. Portées par ces taux de référence historiquement bas, les conditions d’emprunt immobilier sont très favorables. Pour preuve, un particulier muni d’un bon dossier peut espérer emprunter au taux de 3,20 % sur 15 ans, 3,35 % sur 20 ans ou 3,50 % sur 25 ans. Un excellent profil peut même décrocher 3,10 %, 3,30 % ou 3,45 % pour ces mêmes durées respectives. Toutefois, si vous avez souscrit votre crédit à taux fixe depuis plusieurs mois ou plusieurs années, vous n’aurez pas accès à ces conditions exceptionnelles. À l’inverse d’un taux révisable, dont les conditions varient tout au long du prêt en fonction de l’indice de référence, un taux fixe est défini une bonne fois pour toutes au départ et ne varie jamais, quelles que soient les évolutions enregistrées. Pour profiter des taux exceptionnellement bas, vous avez cependant la possibilité de renégocier votre prêt.

Négociez d’abord avec votre banquier

Si vous souhaitez bénéficier d’un taux plus bas que celui consenti lorsque vous avez souscrit votre prêt, commencez par aller frapper à la porte de votre banque. Certes, les banques ont toujours craint ces périodes où les taux étant bas, les emprunteurs cherchent à renégocier leurs prêts. En pareilles circonstances, elles préfèrent rester discrètes. Ainsi, toutes celles que nous avons contactées ont refusé de s’exprimer. Pour les établissements bancaires, la négociation de prêt signifie, en effet, la baisse de la marge bénéficiaire. Une marge qui n’est déjà pas très élevée en matière de crédit immobilier. « En général, une banque met 3 ans à rentabiliser la mise en place d’un prêt immobilier », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Capfi. Pour préserver leurs marges, « les établissements de crédit avaient des accords de non-concurrence entre eux il y a quelques années », poursuit Pascal Beuvelet, PDG du réseau de courtage In & Fi France. Mais aujourd’hui, avec le développement du courtage en crédit, ce n’est plus d’actualité. Les banques peuvent difficilement refuser les dossiers présentés par les courtiers et les laisser partir vers la concurrence. Aussi les réticences commencent-elles à tomber. Les banquiers acceptent moins difficilement que par le passé de renégocier un prêt. « Les établissements ont intérêt à ne pas perdre trop de clients », poursuit Pascal Beuvelet. Le crédit immobilier, même s’il n’est pas très rémunérateur, permet à la banque de fidéliser sa clientèle par l’ouverture d’un compte courant et la domiciliation de ses revenus. Elle peut alors lui proposer des produits financiers plus lucratifs que le crédit immobilier (carte bancaire, assurances, livrets d’épargne…). « Certaines banques ont encore la faiblesse de penser qu’elles peuvent refuser toute négociation mais, dans de nombreux cas, elles font un geste », note Marc Sirotteau de Meilleurtaux.com. Par exemple, si le taux initial de l’emprunt était de 4,50 %, elles acceptent assez facilement de descendre jusqu’à 4 %. Claude M. en témoigne : « Il y a 2 ans, j’ai souscrit un prêt immobilier à 4,85 % sur 25 ans. Lorsque je suis allée voir ma banque, pour renégocier ce taux, j’ai eu la bonne surprise de constater que je n’essuyais pas une fin de non-recevoir. Mon banquier a accepté de le ramener à 4,20 %. » En conservant la même mensualité, elle va réduire son prêt de 19 mois et réaliser un gain de 18 758 €, sachant qu’elle devra tout de même débourser 1 200 € de frais de dossier.

En cas de refus, envisagez le rachat par une autre banque

Mais votre banque n’est pas obligée d’accepter de renégocier. Si elle s’y oppose, vous n’aurez d’autre solution que d’aller voir la concurrence et d’envisager un rachat de crédit, c’est-à-dire la souscription d’un nouveau prêt destiné à rembourser celui encore en cours. Ce qui suppose de changer de banque. Vous pouvez faire vous-même le tour des établissements de crédit concurrents, ou, plus simplement, passer par un courtier. Mais attention, dans tous les cas vous aurez à régler des frais importants. « C’est la raison pour laquelle nous encourageons les emprunteurs à tenter d’abord de renégocier avec leur banque, cela coûte beaucoup moins cher », indique Philippe Taboret. Le rachat de crédit implique, en effet, le remboursement anticipé du prêt en cours. Or, il faut savoir qu’un prêt à taux fixe, contrairement à un prêt à taux révisable, ne peut pas être remboursé par anticipation sans surcoût (à moins d’avoir négocié ce point au départ). Vous devrez acquitter des indemnités de remboursement anticipé (IRA), dont le montant est encadré par la loi. Elles ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts, ni dépasser 3 % du capital restant dû (art. L. 312-21 du code de la consommation). « Pour un prêt de 200 000 € à 5,15 % sur 20 ans souscrit en octobre 2008, les pénalités s’établissent aujourd’hui à 5 442 € », calcule Ari Bitton, cofondateur d’AB courtage. En outre, d’autres frais sont à prévoir, notamment ceux liés à la garantie du nouveau prêt. Pour un emprunt de 200 000 €, une hypothèque représente 3 000 €. Il est toutefois possible de faire baisser la note en ayant recours à une caution mutuelle. Non seulement son coût est sensiblement inférieur (2 100 € dans notre exemple), mais une partie de cette somme (75 %) peut être remboursée si vous passez, par exemple, par Crédit Logement. Enfin, il faut ajouter les frais de dossier du nouvel emprunt. Dans la plupart des cas, ils atteignent 1 % du capital emprunté, souvent plafonnés entre 750 et 900 €. Là aussi, une négociation est toujours possible pour diminuer le coût du prêt. Cependant, il n’est pas rare de devoir débourser, au total, 10 000 € de frais pour racheter un crédit. L’opération doit donc vous procurer une économie bien supérieure.

Il faut obtenir un différentiel de taux d’au moins un point

Pour savoir si l’on a intérêt à renégocier son emprunt immobilier, « il faut étudier trois éléments, explique Ari Bitton, le différentiel de taux, la durée du prêt restant à courir et le capital restant dû ». L’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être d’au moins un point pour que l’opération soit financièrement avantageuse. Si vous avez souscrit un emprunt à 4,50 % sur 20 ans l’an dernier, il vous faut donc tenter d’obtenir au moins 3,50 % sur la même durée aujourd’hui. Pour Maël Bernier, un différentiel de 0,80 point peut suffire pour les prêts de longue durée (entre 25 et 30 ans). En ce qui concerne la durée restante de l’emprunt, sachez que l’opération est plus rentable si vous êtes en début de prêt, lorsque vous remboursez un maximum d’intérêts. Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € sur 20 ans souscrit en 2008 au taux de 5,15 %. À la fin de la première année, 5 875,89 € de capital ont été remboursés et 10 162,59 € d’intérêts ont été payés. À l’issue de la deuxième, ces montants passent respectivement à 6 185,75 € et 9 852,74 €. La part des intérêts reste encore la plus importante. Il faut attendre la 8e année pour que la hiérarchie s’inverse. Le capital remboursé atteint 8 419,80 €, et les intérêts 7 618,68 €. La renégociation de l’emprunt devient alors moins profitable. « Pour être réellement intéressante, elle doit avoir lieu dans le premier tiers du prêt », résume Maël Bernier. Enfin, le capital restant dû « doit atteindre au moins 50 000 € pour que l’opération soit avantageuse », martèle Philippe Taboret. Sur les trois conditions pour qu’un emprunt soit renégociable – un différentiel de taux d’intérêt d’au moins un point, un emprunt relativement récent et un montant restant dû important – il faut au moins en réunir deux. Vous pouvez vérifier vous-même si votre emprunt répond à ces critères, mais il vaut mieux prendre conseil auprès d’un spécialiste. « Avec le tableau d’amortissement sous les yeux, nous n’avons besoin que de quelques minutes pour vérifier l’intérêt ou non de l’opération », note Pascal Beuvelet.

À la clé, des économies plus ou moins importantes

Lorsque les conditions sont réunies, la renégociation ou le rachat d’emprunt peuvent procurer de substantielles économies. « Compte tenu du niveau des taux, les emprunts souscrits avant avril 2004 ou après avril 2007 ou encore ceux sur lesquels il reste beaucoup de capital à rembourser sont particulièrement concernés », résume Christian Camus. Mais ce sont surtout les acquéreurs ayant emprunté à l’automne 2008, quand les taux ont franchi la barre de 5 %, qui ont le plus à gagner. Reprenons le cas du prêt de 200 000 € sur 20 ans souscrit en octobre 2008 au taux de 5,15 % avec une assurance invalidité décès de 0,36 %/mois. La mensualité s’établit à 1 397 € (assurance incluse) et le coût total du crédit à 135 170 €. S’il est renégocié à 3,25 % sur 18 ans, puisque 2 ans se sont déjà écoulés, la mensualité est ramenée à 1 206 €. Le coût du nouvel emprunt s’élève à 72 726 €. Pour avoir une idée de l’économie possible, il faut ajouter à ce montant la somme des intérêts déjà versés durant les 2 premières années (20 014 €) et des frais de renégociation (8 317 € dans notre exemple). L’emprunteur réalise alors une économie de 34 113 €. « Le gain peut même atteindre 70 000 € pour un prêt à 5,40 % sur une durée plus longue », lance Maël Bernier. Une économie remarquable, mais qui ne vaut que pour les emprunts souscrits pendant une courte période. « La majorité des dossiers que nous traitons concerne des emprunteurs ayant acheté entre la fin 2008 et la fin 2009 », constate, en effet, Ari Bitton. Si vous avez emprunté à la mi-2006 à un taux de 4 %, l’économie sera ramenée à un peu moins de 8 500 €. Que votre banque accepte de renégocier ou que vous fassiez racheter votre crédit par la concurrence, deux solutions s’offrent à vous. Soit vous conservez la même durée d’emprunt et vos mensualités sont diminuées, soit vous gardez des mensualités identiques et la durée du prêt est raccourcie. Cette dernière option est toujours la plus avantageuse (voir encadré p. 62). Il n’est pas rare de gagner 2 à 3 ans sur la durée du crédit.

Étudiez l’intérêt d’une délégation d’assurance

Le rachat ou la renégociation de l’emprunt immobilier permet aussi de revoir le coût de l’assurance invalidité décès souscrite avec le crédit initial. « La loi Lagarde autorise désormais l’emprunteur à utiliser la délégation d’assurance, explique Christian Camus. Il faut donc, au moment d’une renégociation, vérifier si l’on a intérêt à faire usage de cette possibilité. » Rappelons que l’assurance décès invalidité, obligatoire pour l’emprunteur, était, la plupart du temps, imposée par la banque, via un contrat « groupe ». Avec la loi Lagarde, les banques n’ont plus le droit de vous obliger à souscrire leur assurance. Vous pouvez donc souscrire une police auprès de la compagnie de votre choix et demander une délégation d’assurance à votre banque, à condition que la couverture des risques soit identique. Là encore, un courtier peut vous aider à renégocier. « Le coût d’une assurance décès invalidité groupe est de l’ordre de 0,30 à 0,40 % du capital emprunté. Or, on peut obtenir 0,15 % avec un contrat individuel ! » s’exclame Christian Camus. Attention, ce tarif ne vaut que pour un assuré jeune, non fumeur, qui ne pratique pas d’activités dangereuses. Si vous êtes âgé de 25 à 35 ans, vous pouvez y trouver votre compte. Mais vérifiez bien les garanties et sachez que passé la quarantaine, la délégation d’assurance n’a plus grand intérêt, car les tarifs sont moins avantageux.

Colette Sabarly


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , RENEGOCIATION DE PRET , TAUX DU PRET




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