Focus sur le diagnostic assainissement: un 8e diagnostic obligatoire pour la vente de logements
Le dossier technique annexé à la promesse de vente d’un bien immobilier s’enrichit d’un nouveau document dans les zones non reliées au tout-à-l’égout: le diagnostic assainissement. Près de 6millions de logements sont concernés.
Depuis le 1er janvier 2011, les vendeurs d’un bien immobilier non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (tout-à-l’égout) doivent annexer au compromis de vente un diagnostic assainissement. Ce document n’est ni plus ni moins que le rapport établi à l’issue du contrôle de leur installation individuelle de traitement des eaux usées. Après avoir obligé les communes ne disposant pas de tout-à-l’égout à prendre en charge l’assainissement non collectif (en créant pour cela des organismes spécifiques, les services publics d’assainissement non collectif - Spanc), le législateur leur a imposé de procéder à un audit systématique de toutes les installations d’assainissement individuelles au plus tard avant le 31décembre 2012, puis de mettre en place un contrôle périodique: au maximum tous les 8ans (art.54 de la loi n°2006-1772 sur l’eau et les milieux aquatiques du 30.12.06). C’est seulement à compter du 1erjanvier 2013, que la communication du diagnostic assainissement par le vendeur devait devenir obligatoire. Mais cette échéance a été avancée de 2ans par l’article160 de la loi n° 210-788 portant Engagement national pour l’environnement dite «GrenelleII» du 12juillet 2010. Cet article précise que, pour être valable, le diagnostic doit être daté de moins de 3ans et que la périodicité du diagnostic est portée à 10ans au lieu de 8.
Un seul interlocuteur: la commune
Jusqu’à présent, vous pouviez confier la réalisation des diagnostics immobiliers (termites, plomb…) au professionnel de votre choix. Ce n’est pas le cas du nouveau diagnostic assainissement. Pour ce document, vous n’avez qu’un interlocuteur: votre commune. En effet, l’audit de l’assainissement revient statutairement aux collectivités locales. En pratique, les petites communes ne disposant pas de tout-à-l’égout se sont regroupées pour mettre en place un Spanc. Ce service fera réaliser le contrôle en interne par un fonctionnaire, ou déléguera un prestataire extérieur. Le coût du diagnostic oscille de 50 à 150€.
Évaluer la conformité ou le risque de pollution
Les modalités de l’audit ont été précisées dans un arrêté du 7septembre 2009 (consultable sur notre site leparticulier.fr, espace Abonné, outils pratiques, bonus du n°1056). «Le technicien doit réaliser un état des lieux le plus complet possible. Pour cela, il va lever les tampons des fosses, mesurer la hauteur des boues, vérifier le bon dimensionnement de la fosse et, dans les installations les plus anciennes, celui du bac à graisse. Il va aussi s’assurer du bon écoulement de l’effluent issu de la fosse, en procédant à des carottages», explique Pascal Valin, directeur de la Société d’études et de recherches pour l’assainissement (Serpa). Les objectifs de ce contrôle varient en fonction de la date de réalisation du dispositif d’assainissement. Si elle est postérieure au 31décembre 1998, l’audit vérifiera la conformité réglementaire de l’installation. Si elle est antérieure à 1998, c’est le cas de 70% des installations, l’audit évaluera le bon fonctionnement, l’entretien et, en corollaire, les risques pour l’homme et l’environnement.
L’acquéreur a un an pour faire réaliser les travaux prescrits
Si l’assainissement fonctionne correctement, le Spanc donne un avis favorable. Si ce n’est pas le cas, des travaux vont devoir être entrepris pour mettre en conformité l’installation ou éliminer les risques de pollution. Le propriétaire dispose, dans ce cas, d’un délai de 4ans pour les réaliser. Attention, si le logement est cédé avant que le vendeur n’ait fait faire les travaux prescrits, l’acquéreur devra s’en charger dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Le coût des travaux est loin d’être négligeable: de quelques milliers d’euros pour une simple mise en conformité de l’installation, il peut atteindre plus de 10 000€ pour la réfection complète d’un assainissement obsolète.
Toutefois, l’intégralité de la somme ne sera pas forcément à la charge du propriétaire car une partie des dépenses à engager est parfois subventionnée par les agences de l’eau et les conseils généraux. De plus, la somme restante pourra être financée grâce à l’éco-prêt à taux zéro.
Sans diagnostic, la responsabilité du vendeur est engagée
S’il ne fournit pas de diagnostic assainissement, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés en cas de mauvais fonctionnement ou de non-conformité de son assainissement. «La pratique notariale prévoit qu’un vendeur non professionnel peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. Mais ce sera impossible en cas d’absence de diagnostic assainissement car c’est une disposition d’ordre public», explique maître Gregory Hazan, responsable du département immobilier au sein du groupe Monassier. La mise en jeu de la garantie des vices cachés est loin d’être anodine: l’acquéreur peut, au choix, obtenir l’annulation de la vente ou se faire restituer une partie de la somme versée.
Le recours à des sociétés privées est parfois nécessaire
«Depuis plusieurs années déjà, nous annexons systématiquement au compromis de vente les diagnostics fournis par les Spanc», assure maître Christophe Villin, notaire à Dinan. Malheureusement, toutes les communes ne sont pas en mesure de réaliser un diagnostic assainissement, loin de là. «Notre communauté de communes n’a pas souhaité mettre en place un Spanc et l’agence de l’eau qui devait subventionner les travaux de mise en conformité de l’assainissement non collectif s’est retirée. À ce jour, nous n’avons aucun moyen de réaliser les contrôles prévus par la loi», soupire Daniel Cassard, maire de Belmont et Président de l’Association des maires ruraux du Doubs. Si vous habitez une commune dans cette situation, «il serait souhaitable de vous rapprocher d’une société capable de réaliser un diagnostic assainissement afin de donner les informations aux futurs acquéreurs», conseille MePatrick Joubert, notaire à Besançon. Mais il faut savoir que même ainsi, vous ne serez pas totalement en conformité avec la loi qui exige que le diagnostic ait été établi par un Spanc (voir encadré ci-contre).
Valérie Valin-Stein
