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Copropriété : Parties communes ou privatives, comment vous y retrouver ?

Décembre 2010
Le Particulier Immo n° 270, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Savez-vous qui, de vous ou de la copropriété, est propriétaire du jardin ou des combles adjacents à votre appartement ? Qui peut décider des travaux à y réaliser ? Et qui doit en payer le coût ?

Les clés
Les dispositions de la loi de 1965 ne sont pas impératives en la matière.
C’est le régle­ment de copropriété qui fait foi.
Mais il est souvent incomplet, ambigu ou contradictoire.
D’où une abondante jurisprudence qui permet de baliser le terrain.

Le principe paraît simple : selon la loi du 10 juillet 1965, chaque lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, le tout soigneusement calibré et consigné dans le réglement de copropriété. Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, lequel en est l’unique propriétaire. A contrario, les parties communes sont celles… qui ne sont pas privatives. L’application du principe semble élémentaire. Une simplicité toute théorique si l’on en croit le nombre de litiges issus de la difficulté à distinguer entre parties communes et parties privatives.
Et si les contentieux sont nombreux en la matière, c’est qu’ils sont à la mesure des enjeux : selon que le propriétaire de l’espace concerné est un copropriétaire ou le syndicat, c’est l’un ou l’autre qui en a l’usage, peut l’aménager, le vendre… Dans un cas, le copropriétaire pourra, par exemple, user à sa guise du jardin attenant à son appartement en rez-de-chaussée ou des combles situés au-dessus. Dans l’autre, il devra en acquérir la propriété – ou le droit de jouissance, les parties communes telles que jardins et terrasses étant souvent réservées à l’usage d’un seul copropriétaire –, auprès du syndicat pour l’utiliser à son gré. En cas d’incertitude, d’autres questions se posent : qui devra prendre en charge et financer les travaux portant sur la partie litigieuse ? Qui est responsable s’il y a des dommages ? Il en va aussi de la sécurité des transactions : un notaire a ainsi vu sa responsabilité mise en cause parce qu’il ne s’était pas assuré du statut d’une cour attenante au lot cédé, et que l’acquéreur croyait privative alors quelle était commune (CA d’Orléans, du 17.3.08, n° 00/00484).

Les dispositions légales ne sont pas impératives

La loi du 10 juillet 1965 n’est pas d’un grand secours en la matière. Elle se contente de définir de façon laconique les parties privatives dans son article 2 : elles constituent « la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Quant aux parties communes, l’article 3 les désigne comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », faisant suivre une liste (voir encadré p. 24-25), qui n’est ni exhaustive ni impérative.
De facto, il faut consulter le réglement de copropriété de chaque immeuble pour connaître la qualification de tel ou tel espace, ses dispositions prévalant toujours sur celles de la loi. C’est ainsi que le réglement peut fort bien qualifier de privative une partie figurant sur la liste de l’article 3 (ou inversement). Par exemple, stipuler que la toiture appartiendra au propriétaire du dernier étage. Auquel cas, il ne sera pas possible de soutenir que cette toiture serait une partie commune au motif qu’elle constitue un élément du gros œuvre (cass. civ. 3e du 13.7.1999, n° 97-17.142).
La lecture d’un réglement peut donc réserver quelques surprises, mais ce sont surtout les omissions qui posent problème. Des omissions fréquentes il y a quelques décennies, au temps où des combles, un débarras ou une resserre présentaient un intérêt mineur compte tenu de leur faible valeur vénale. Le réglement peut aussi comporter des imprécisions, des ambiguïtés, voire des contradictions. « Dans le silence ou la contradiction des titres », si la partie litigieuse figure dans la liste de l’article 3, elle sera présumée commune, sauf à démontrer qu’elle est réservée à l’usage* exclusif d’un copropriétaire déterminé (article 2).
En effet, la position consistant à affirmer que tout ce qui n’est pas expressément qualifié de privatif est nécessairement commun est récusée par la Cour de cassation. Même une clause dite « résiduelle », classant en parties communes tous les locaux qui ne sont pas privatifs selon le réglement de copropriété, ne suffit pas à qualifier de parties communes tous les éléments non expressément mentionnés (cass. civ. 3e du 14.2.1990, n° 88-18.358).
Mais le recours au critère de l’usage privatif peut se révéler une voie sans issue : dans la mesure où le litige se présente souvent sous forme de question – « tel copropriétaire peut-il prétendre se réserver l’usage exclusif de tel espace ? » –, le texte ne fait que renvoyer la question à celui qui la pose.

Si le doute persiste, seule la justice pourra trancher

En cas d’incertitude persistante, seul le tribunal pourra trancher. Sachant qu’il aura l’obligation de se prononcer tout en prenant soin de préciser sur quel critère il a fondé sa décision (cass. civ. 3e du 19.7.1995, n° 93-21.044). Les juges s’appuieront sur des indices matériels pour opérer la classification, tels les accès possibles à l’espace litigieux, comble, cagibi, resserre... Ainsi, un accès à un grenier possible uniquement par un escalier situé dans les parties privatives d’un lot est-il un indice du critère de l’« usage exclusif » par un copropriétaire (cass. civ. 3e du 17.5.1995, n° 93-16.278). Plus inattendu, la jouissance exclusive d’une terrasse constituée de pavés de verre a été jugée « implicitement attribuée par le réglement de copropriété au lot situé en dessous et ainsi éclairé » (CA de Paris, 23e ch. B, du 29.3.07, n° 06/13641).
Encore faut-il que, même doté d’un accès exclusif à un copropriétaire, l’espace litigieux n’abrite pas un élément d’équipement commun, l’usage n’étant alors plus exclusif : cas de combles ayant pour fonction de donner accès à la couverture ou à des éléments d’équipement commun pour en assurer l’entretien ou la réparation. Ainsi des combles permettant la visite de la toiture et abritant le vase d’expansion du chauffage collectif (CA de Paris, 23e ch. B, du 2.12.04, n°04/17452), ou encore, une volumineuse gaine de VMC (CA de Paris, 2e ch. A, du 14.1.09, n° 07/19846). La présence de ces éléments permettra d’éliminer la qualification de partie privative.
Il faut encore retenir qu’en cas de contradiction, les clauses les plus précises du réglement l’emportent souvent sur les plus générales. Et que, lorsqu’il mentionne expressément un local tout en lui attribuant une quote-part des parties communes, sa nature de partie privative ne fait pas de doute (cass. civ. 3e du 19.6.1996, n° 94-12.354).
Mais si le réglement fait foi, mieux vaut ne pas compter sur l’état descriptif de division pour trancher en cas de doute : selon une jurisprudence déjà ancienne (cass. civ. 3e du 8.7.1992, n° 90-11.578), cette annexe énumérant l’ensemble des lots et mentionnant, pour chacun, sa situation dans l’immeuble et ses tantièmes de parties communes, est dépourvue de valeur contractuelle. Pourtant, encore aujourd’hui, les juges ne semblent pas s’interdire totalement de rapprocher réglement proprement dit et état descriptif pour se forger une opinion.

Des parties communes… mais pas à tous

Selon l’article 4 de la loi de 1965, les parties communes peuvent être propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux seulement. Les premières sont dites « parties communes générales », les secondes « spéciales ». Une disposition fréquente lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments (A, B, C, D), mais qui se rencontre et se justifie aussi en présence d’un unique bâtiment, par exemple, une spécialisation par cages d’escalier. L’existence de ces parties communes spéciales se traduit par une spécialisation des charges : les copropriétaires disposant de tantièmes de parties communes spéciales supportent les charges correspondantes, en sus de celles relatives aux parties communes générales. Exemple classique : les parties communes destinées aux emplacements de parking (ou leurs éléments d’équipement communs : porte et rampe d’accès, éclairage et matériel anti-incendie…) indivis entre les seuls copropriétaires qui en possèdent un, se pliant ainsi au critère de l’utilité énoncé par l’article 10 de la loi de 1965 (CA de Paris, 4e pôle, 2e ch., du 24.2.10, n° 09-00.695).

Communes, mais à jouissance exclusive

Un jardin adjacent à un lot du rez-de-chaussée, une terrasse attenante à un lot du dernier étage… le réglement de copropriété, ou bien l’assemblée générale statuant à la double majorité de l’article 26, peut octroyer à un copropriétaire un doit de jouissance exclusif (ou « privatif ») sur une partie commune. Le passage du temps peut aboutir au même résultat, par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire, en application du Code civil cette fois. Le copropriétaire d’un lot en rez-de-chaussée s’est ainsi vu accorder un droit de jouissance exclusif sur la courette partie commune attenante à son lot, recouverte d’une toiture depuis plus de trente ans, au vu et au su de tous, sans que le syndicat ne soit intervenu à aucun moment (CA de Paris, 23e ch., du 22.4.1992).
Attention : la partie ainsi réservée à l’usage d’un seul demeure bel et bien partie commune. En conséquence, le bénéficiaire ne peut la céder, les travaux la concernant sont décidés par le syndicat et supportés par ce dernier. Tout au moins les plus lourds d’entre eux, l’entretien des éléments d’agrément étant souvent attribué au titulaire du droit de jouissance : réfection des dalles d’un balcon ou, s’agissant d’un jardin, arrosage des plantations, la taille et le remplacement des arbres les plus imposants incombant au syndicat (CA d’Aix civ. 4e A, du 6.6.08, n° 07/20887). Mais, là encore, le réglement fait foi. S’il met toutes les dépenses à la charge du titulaire du droit de jouissance ou, au contraire, à celle du syndicat (cass. civ. 3e du 30.5.1995, n° 93-17.905), il devra être respecté à la lettre, sachant qu’il n’existe pas de mode légal de répartition en la matière.
L’exclusivité d’usage consentie au bénéficiaire lui permet de s’opposer à ce que quiconque utilise l’espace dont il a la jouissance. Ainsi, il pourra interdire le passage d’autres copropriétaires par « son » jardin (cass. civ. 3e du 26.5.1993, n° 91-17.035). Mais il ne pourra envisager d’édifier quoi que ce soit sur cet espace sans l’autorisation de l’AG obtenue à la double majorité de l’article 26 : la construction d’une véranda, même s’agissant d’une structure légère et d’empiètement restreint, s’analysera comme une appropriation de parties communes impliquant une modification du réglement de copropriété, ou comme une cession de la part du syndicat (cass. civ. 3e du 20.3.02).
Le doit de jouissance exclusif n’est donc pas un droit de propriété et il doit être affecté à un lot précis (cass. civ. 3e du 6.6.07, n° 06-13.477). Du moins le devait-il jusqu’à ce qu’un arrêt récent considère qu’un droit de jouissance (en l’occurrence sur des parkings) peut exister isolément (cass. civ. 3e du 2.2.09, n° 08-20.310). Ce qui entraîne un certain nombre de difficultés, notamment l’impossibilité de faire contribuer le titulaire – qui n’est donc pas copropriétaire – aux charges communes.
Alors qu’un droit de jouissance exclusif attaché à un lot, s’il ne peut être assorti de tantièmes de copropriété, peut se voir attribuer des tantièmes de charges communes (cass. civ. 3e du 27.3.08, n° 07-11.801). Une nouvelle épine pour le statut de la copropriété ?

Françoise Juéry

*Attention : lorsque l’on parle d’usage, il ne s’agit pas de l’utilisation qu’en fait tel ou tel, car il suffirait alors à un copropriétaire d’annexer une partie commune pour s’en voir reconnaître la propriété.
Il faut apprécier in abstracto la « vocation » individuelle ou collective de l’espace en question.


Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES , PARTIES PRIVATIVES




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