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Le "Souplex", un nouveau duplex ?

Le "Souplex", un nouveau duplex ?
Décembre 2010
Le Particulier Immo n° 270, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le « souplex » fait son apparition sur le marché immobilier. Opportunité ou mauvaise affaire ? Un sérieux arbitrage au plan financier, juridique et technique s’impose avant d’acheter.

« À vendre, appartement en souplex. » Depuis quelques mois, des annonces de ce type apparaissent dans les vitrines des agences, comme sur les sites d’annonces entre particuliers. Amalgame entre duplex et sous-sol, le terme « souplex » est encore inconnu des dictionnaires. À l’instar des duplex, les souplex sont des logements conçus sur deux niveaux. Mais la comparaison s’arrête là. Agents immobiliers et architectes emploient parfois l’expression, plus flatteuse, de « duplex inversé ». Au-delà des mots, il s’agit, pour les non-initiés, d’une habitation dont l’étage inférieur se situe… sous terre. Caves, la plupart du temps, mais aussi anciennes réserves, ateliers de magasins, installations techniques, chaufferies, tout est bon lorsqu’il s’agit de réaliser une extension, en l’occurrence par le bas, d’appartements situés en rez-de-chaussée.

De la cave brute...

Au moment où ils arrivent sur le marché, ces logements peuvent déjà avoir été entièrement aménagés, ou bien être encore à l’état de projet : il arrive ainsi que le niveau inférieur reste à concevoir entièrement. Le concept peut se révéler séduisant pour gagner de la superficie à moindre coût. Mais il faut le réserver aux amateurs de volumes atypiques qui, en outre, ne se laisseront pas rebuter par les obstacles juridiques et techniques attachés à la partie enterrée du logement, qui s’avèrent nombreux.
La motivation première qui pousse à l’acquisition d’un souplex, c’est son prix. Le produit se négocie en moyenne moitié moins cher qu’un traditionnel rez-de-chaussée de plain-pied, à surface équivalente. L’argument a de quoi séduire, essentiellement à Paris, mais aussi dans les grandes villes de province subissant de plein fouet les tensions du marché immobilier. « C’est le sous-sol qui subit une décote, non le bien dans son ensemble », nuance Damien Déjardins, cofondateur de l’agence immobilière Rez-de-chaussée.com. Dans la majorité des cas, le niveau inférieur d’un souplex est une ancienne cave. « Si elle comporte déjà un soupirail, une ventilation et des toilettes, la décote avoisine 50 %. Si le sous-sol est en mauvais état et qu’aucun aménagement n’a été réalisé, c’est même 80 % », précise-t-il.
Attention, toutefois, à la fausse bonne affaire, le logement souterrain à prix cassé qui va vous réserver des surprises. « Le budget consacré à la réhabilitation s’avérera tel, au final, qu’il risque fort d’annuler l’économie réalisée lors de l’acquisition », alerte ainsi un notaire. Il faut aussi savoir faire la distinction entre réalité et fantasme de vendeur, ce qui n’est pas toujours très clair au stade de l’annonce. Tel ce propriétaire vendant son rez-de-chaussée comme un souplex potentiel, au détail près que l’opération impliquait qu’il échange sa cave avec celle de son voisin. Située sous son appartement, une négociation était toujours en cours, et il n’avait pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale de relier les deux niveaux.

… au produit d’architecte

À l’opposé du souplex doté d’une cave encore à l’état brut ou presque, on trouve à la vente des produits entièrement refaits par des architectes ayant tiré parti du volume original que forme la partie semi-enterrée. Là encore, le souplex est censé être plus abordable qu’un duplex, loft ou bien boutique transformée en logement. Il présente une réelle valeur ajoutée par rapport à un rez-de-chaussée simple, même s’il faut savoir raison garder : la partie souterraine subissant une décote, le souplex n’atteindra jamais le prix au mètre carré d’un rez-de-chaussée.
Il ne pourra pas, a fortiori, s’élever à l a valeur d’un appartement en étage. Pour preuve, ce duplex inversé au cœur de Paris, dont l’étage inférieur, ouvert sur un puits de lumière en patio, a été conçu pour abriter une suite parentale, deux chambres, un espace de jeux, une salle de bains et un dressing. Mis en vente par son propriétaire, contraint de s’en séparer en raison d’un projet d’expatriation, le logement n’a trouvé acquéreur qu’au bout de huit mois, après que le vendeur eut rabattu ses prétentions initiales ... de 30 %.

Un besoin précis d’extension

Outre d’évidentes motivations budgétaires – grande surface, petit prix –, la recherche d’un souplex peut aussi répondre à des besoins d’affectation précis. Ce type de bien permet, en effet, la création de pièce(s) indépendante(s) et isolée(s) : bureau, chambre destinée à un enfant étudiant ou à recevoir famille et amis, certes, mais aussi espace de travail pour une clientèle dont le métier génère des nuisances sonores. « Produit idéal pour musicien », peut-on lire en exergue de plusieurs annonces pour des souplex.
C’est également le moyen tout trouvé pour créer et équiper une pièce de loisirs, là encore vouée à une activité bruyante : salle de jeux, home cinéma, atelier de bricolage… « Un aménagement destiné au confort ou au bien- être est très tendance », observe Alain Rouschmeyer, un architecte savoyard qui a été localement sollicité pour une dizaine de projets de souplex, visant à la conception de spas, saunas, hammams ou encore de salles de gymnastique…, les demandes sont variées.
Pour autant, il faut savoir que ces projets d’extensions en sous-sol, si séduisants soient-ils, ne pourront pas tous être menés à bien.

Pièges en série

Le parcours pour acquérir un souplex est, en effet, semé d’embûches. Premier obstacle : le réglement de copropriété. Se portant acquéreur d’un rez-de-chaussée + cave, avec un projet d’aménagement de souplex, l’acheteur ne peut ignorer ce document capital. Et mieux vaut en prendre connaissance avant la signature de l’acte authentique de vente qu’après. « J’ai été amené à traiter plusieurs fois de dossiers de copropriétaires qui, venant de signer, s’apercevaient que leur cave n’était pas habitable et voulaient régulariser la situation », constate ainsi Patrice Lanquetin, géomètre-expert à Asnières-sur-Seine. Le notaire, au vu du réglement de copropriété, doit être à même de renseigner son client sur les possibilités d’utiliser la cave en local d’habitation. Et sur les risques qu’il prend en réalisant l’acquisition si le réglement n’autorise pas explicitement une telle affectation : convaincre les autres copropriétaires de lui en donner l’autorisation ne sera jamais une mince affaire.
Second obstacle, de taille : le sous-sol doit se prêter à une transformation visant à le rendre habitable. Configuration idéale, la cour anglaise ou un sous-sol aux trois quarts enterrés. Il est vraiment indispensable, à ce stade, de recourir à un architecte, qui se prononce à la fois sur la faisabilité de l’opération et les possibilités d’aménagement proprement dites. C’est aussi le moment d’avoir un chiffrage des travaux, car leur coût peut s’avérer disproportionné par rapport au budget d’acquisition.

Travaux en cascade

L’aménagement d’un souplex implique plusieurs types de difficultés, que l’on peut résumer en cinq points :

La hauteur sous plancher

Si elle s’avère insuffisante, la seule solution sera de creuser sans altérer les fondations, et en tenant compte de la nature du terrain. L’opération est lourde, y compris pour la copropriété. Elle nécessite au préalable de procéder à un carottage (sondage) sur la surface concernée. On ne peut que conseiller au propriétaire de recourir, dans le cadre de ses démarches préliminaires, à un bureau d’études, afin de vérifier que le « décaissement », autrement dit la descente sous terre, est bien envisageable.

La salubrité du sous-sol

L’humidité est, bien sûr, l’ennemi numéro un du souplex. Heureusement – et contrairement à bien des idées reçues –, nombre de sous-sols sont sains. Dans le cas contraire, un expert doit détecter la provenance de l’humidité, dont les causes peuvent être pernicieuses, par exemple s’il s’agit de remontées capillaires. Une fois le diagnostic posé, il existe différentes solutions adaptées. « L’une d’entre elles consiste à adjoindre du ciment fibreux dans des trous percés au niveau du mur. À préférer à la solution de rattrapage consistant à poser des appareils assainisseurs qui vont récupérer l’humidité pour faire une évacuation dans le conduit d’eau usée », conseille Alain Rouschmeyer. En matière de ventilation, il est préférable d’envisager un procédé naturel, à condition de bien concevoir le système. « Cela suppose de créer une amenée d’air depuis la façade, qui arrive vers le bas en pied de mur, pour être ensuite aspirée vers le haut », résume Carl Fredrik Svenstedt, un architecte parisien.

Assurer l’étanchéité

Celle du sol, bien entendu, mais aussi celle des parois verticales. L’isolation des murs, notamment, se fera via des revêtements appropriés, comme un doublage avec plaques de plâtre, afin de permettre la circulation de l’air. Cette opération doit prendre en compte le fait que le sous-sol est énergivore, avec une température constante avoisinant les 14/15 degrés. Ceci nécessite de coupler le système d’isolation et de chauffage de façon à tenir compte des différentiels de température entre les deux niveaux du souplex.

Les évacuations d’eau

La difficulté propre à l’évacuation de l’eau surgira dès que l’on envisagera d’installer un point d’eau en sous-sol, qu’il s’agisse d’un simple évier ou lavabo, d’une salle de bains ou, a fortiori, de toilettes. Or, dans l’ancien il n’existe généralement pas de canalisation d’égout à hauteur du sous-sol. Ce qui obligera à installer une pompe de relevage*.

La luminosité de la partie basse

L’entrée de la lumière est l’un des points faibles des souplex.La configuration idéale est la cour anglaise, puisqu’elle donne un éclairage naturel au niveau des fenêtres du sous-sol. Mais il existe des solutions pour amener la lumière en sous-sol de manière directe. Comme faire poser un plancher en verre trempé feuilleté, par exemple. « C’est même plus solide qu’un plancher bois ! », assure Carl Fredrik Svenstedt, qui a également eu l’occasion de créer un puits de lumière en façade. Ce qui suppose d’avoir obtenu préalablement l’accord de la copropriété…

* Ce système permet de relever les eaux usées domestiques sur quelques mètres de hauteur.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

CAVE , LOGEMENT , MARCHE IMMOBILIER , PRIX




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