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Plus-Value : qu'est-ce qu'un "délai normal"? - commentaire de jurisprudence

Plus-Value : qu'est-ce qu'un "délai normal"? - commentaire de jurisprudence
Décembre 2010
Le Particulier Immo n° 270, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un logement inoccupé par ses propriétaires plus de deux ans avant sa vente peut conserver sa qualité de résidence principale. CE du 6.10.10, n° 30-8051

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée d’impôt sur le revenu (CGI, art. 150 U-II). Lorsque le bien a été occupé jusqu’à sa mise en vente, il peut conserver sa qualité d’habitation principale, et donc bénéficier de l’exonération, à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente. L’administration fiscale a précisé qu’il ne peut être fixé, a priori, aucun délai maximum pour la réalisation d’une telle cession. Toutefois, selon elle, dans la majorité des cas, un délai d’une année constitue le délai maximal dans un contexte économique normal (Instr. 14.1.04 : BOI 8 M-1-04, fiche n° 2, n° 22).
À titre exceptionnel, afin de tenir compte de la crise du marché immobilier, un délai de deux ans a été considéré comme normal pour les cessions effectuées en 2009 et 2010, sous réserve que le logement n’ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers pendant ce laps de temps (Instr. 31.3.09 : BOI 8 M-1-09). Dans cet arrêt, le Conseil d’État précise les conditions de droit commun de l’appréciation d’un délai « normal » permettant de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value.
En l’espèce, les propriétaires avaient obtenu leur mutation à compter respectivement des mois de janvier et septembre 1997. Ils avaient mis en vente leur logement en juin 1997, avant de le libérer en août. À cette période, la commune avait engagé une procédure de modification du plan d’occupation des sols, rendant incertaines les transactions. Une promesse de vente avait été signée en novembre 1998, assortie de conditions suspensives relatives à l’évolution de la réglementation d’urbanisme applicable dans le secteur et à l’obtention d’autorisations de démolir et de construire. Ayant finalement vendu, les propriétaires avaient été taxés sur la plus-value qu’ils avaient réalisée. Devant la cour d’appel, leur demande d’exonération avait été rejetée, au motif que le bien n’était plus occupé depuis août 1997 et n’avait été vendu qu’en décembre 1999. Il ne constituait donc plus leur résidence principale. Le Conseil d’État annule la décision et estime que le délai pendant lequel le bien était inoccupé pouvait être regardé comme normal, compte tenu, notamment, de la procédure d’urbanisme alors en cours.
De façon générale, la Haute Juridiction affirme qu’un bien ne perd pas sa qualité de résidence principale du fait que son propriétaire a libéré les lieux avant la vente, dès lors que le délai d’inoccupation peut être regardé comme normal. Il en est ainsi « lorsque le propriétaire a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu ».

Laure Le Scornet


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Mots-clés :

EXONERATION FISCALE , PLUS-VALUE , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , RESIDENCE PRINCIPALE



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