Le Particulier Immo n° 270

Cet automne, l'*Unis* n'aura pas été la seule à publier les chiffres issus de l'observatoire des charges pour 2009. L'*Arc* et le Particulier ont également diffusé leurs propres données sur les charges de copropriété faisant ressortir des divergences de chiffres.

Le "*souplex*" ,ou "*duplex inversé*", fait son apparition sur le marché immobilier. Tout comme le duplex, le souplex est un logement conçu sur deux niveaux mais dont l'étage inférieur se situe en sous-sol (cave, chaufferies, ateliers de magasin, etc.).

Les prix des souplex sont attractifs, toutefois il convient de prendre certaines précautions avant achat :

• décote par rapport au rez-de-chaussée,
• règlement de copropriété et possibilités d'utiliser la cave en local d'habitation,
• travaux nécessaires (hauteur sous plancher, salubrité, étanchéité, évacuations d'eau et luminosité).

Encadrés :

• Les documents à examiner avant d'acheter (règlement sanitaire départemental, plan local d'urbanisme (PLU), règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée générale, autorisations administratives).
• Application de l'obligation légale de mesurage du sous-sol ? (loi Carrez).
• Contraintes applicables à la location d'un souplex.

Témoignage :

* expérience d'une heureuse propriétaire de souplex à Paris.

Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque lot de copropriété est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, le tout consigné dans le règlement de copropriété.
Toutefois le règlement de copropriété peut comporter des imprécisions, des ambiguïtés, voire des contradictions. Dans ce cas seul un tribunal pourra trancher en s'appuyant sur des éléments matériels (accès exclusif, élément d'équipement commun, etc.) pour opérer la classification de la partie litigieuse : cave, comble, débarras, grenier, etc.
Une distinction doit également être opérée entre "parties communes générales" et "parties communes spéciales" car elle emporte des conséquences sur les charges de copropriété.
Enfin, le règlement de copropriété peut octroyer à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif (ou privatif) sur une partie commune. L'exclusivité d'usage consentie au bénéficiaire lui permet de s'opposer à ce que quiconque utilise l'espace dont il a la jouissance.

Planche :

• définitions légales et jurisprudentielles des parties privatives et des parties communes.

Encadrés :

• question de lecteur relative aux frais de réfection de l'étanchéité d'une terrasse.
• question de lecteur relative au ravalement d'une façade et mettant à la charge de tous les copropriétaires la réfection du béton dégradé des balcons.
• les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

La loi de finances pour 2011(PLF 2011) prévoit une baisse de bon nombre d'avantages fiscaux, parmi lesquels une diminution de 10% sur les niches fiscales.
Petit tour d'horizon des principales nouveautés.

Tous les dispositifs d'incitation à l*'investissement locatif* autorisant un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt ou de crédit d'impôt sont ainsi concernés :

• investissement locatif Scellier (logement neuf ou ancien réhabilité,répondant à la norme BBC),
• investissement d'un bien situé en résidence services (Scellier-LMNP appelé encore Scellier-Bouvard ou Censi-Bouvard),
• dispositif Scellier Outre-mer,
• dispositif Girardin,
• achat d'un bien sous le régime de la loi Malraux (notamment en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP),
• investissements en résidence de tourisme situées en zone de revitalisation rurale (ZRR ou loi Demessine),
• enfin acquisition d'une forêt.

Les crédits d'impôt pour les travaux d'économie d'énergie dans l'habitation principale sont aussi modifiés ainsi que ceux accordés pour les équipements de production d'électricité utilisant l'énergie radiative du soleil (panneaux photovoltaïques).

Encadrés :

• date à partir de laquelle les opérations d'investissement immobilier sont concernées par le coup de rabot sur les niches fiscales.
• incertitudes sur le devenir de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Les prix du marché immobilier étant à nouveau à la hausse, le rachat des combles pour agrandir son appartement peut sembler une bonne solution. Dès lors qu'ils sont parties communes, voici les différentes étapes à respecter pour réussir cette opération :

• transformer les combles, partie commune, en partie privative,
• faire accepter son projet par les autres copropriétaires (assemblée générale de copropriété, prix de rachat du lot),
• vérifier les conditions de rentabilité du projet (configuration des lieux, hauteur sous plafond, surélévation, etc.),
• faire appel à un architecte pour optimiser l'aménagement des lieux,
• souscrire les assurances obligatoires ou nécessaires (assurance décennale, assurance dommage ouvrage),
• bénéficier des opportunités de financement : TVA, crédits d'impôt et diverses aides (Anah),
• choisir le bon type de fenêtres (Velux, Roto, Lapeyre, verrière, chien-assis),
• enfin choisir le bon escalier (échelle de meunier, escalier en colimaçon, droits ou tournants).

Planche :
témoignage d'un copropriétaire ayant réalisé une mezzanine sous les combles (le projet étape par étape, photo à l'appui). Encadré :
Interview de benoît Gagneux (membre de l'union des métiers du plâtre et de l'isolation (UMPI)) sur les types d'isolants les mieux adaptés à l'aménagement des combles ainsi que sur les matériaux écologiques disponibles sur le marché.

Rafraîchir les lieux, changer la décoration, engager des travaux d'amélioration... le locataire peut éprouver l'envie d'embellir son cadre de vie en effectuant certains travaux dans son logement.
Toutefois, le locataire n'est pas libre de réaliser n'importe que type de travaux. L'article 6-d de la loi du 6 juillet 1989 distingue en effet les simples aménagements, que le locataire peut effectuer à sa guise, des transformations qui lui sont interdites sans l'accord du propriétaire.
Source de conflit entre locataire et bailleur, c'est souvent au juge que revient la tache de distinguer travaux d'aménagements et véritables transformations.

Petit aperçu illustré d'exemples de jurisprudence :

• Aménagements simples que le locataire peut réaliser (constructions provisoires et démontables, transformations soumises à autorisation, sanctions des transformations illicites).
• Travaux que le bailleur peut imposer au locataire (maintien en état et entretien normal du logement, amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble, travaux d'amélioration de la performance énergétique, réparations urgentes ne pouvant attendre la fin du bail et enfin, garanties accordées au locataire en contrepartie de la perte de jouissance).

Encadré :
Travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur et augmentation du loyer.

Le gouvernement a six mois pour publier le décret d'application relatif à la lettre recommandée électronique.

Conseil d'Etat du 22 octobre 2010, n° 330216

Un logement inoccupé par ses propriétaires plus de deux ans avant sa vente peut conserver sa qualité de résidence principale et donc bénéficier de l'*exonération fiscale* sur la plus-value.

Conseil d'Etat n° 308051 du 06 octobre 2010