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Faut-il encore investir dans les résidences de tourisme ?

Faut-il encore investir dans les résidences de tourisme ?
Novembre 2010
Le Particulier Immo n° 269, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Entre les abus générés par la loi Demessine et l’engouement pour la loi Scellier-Bouvard, qui permet aux promoteurs de présenter une offre plus diversifiée dans des secteurs très porteurs… Il est temps de faire le point sur un produit attractif à la gestion complexe.

Rappel
- La loi Demessine : défiscalisation pour soutenir l’activité des zones rurales à potentiel touristique.
- La loi Scellier-Bouvard : fiscalité avantageuse pour les résidences services quelle que soit leur implantation.

Après la loi Demessine, et les nombreux excès qu’elle a générés dans les zones de revitalisation rurale, il est temps de faire le point sur l’investissement en résidence de tourisme. D’autant que la loi Scellier-Bouvard semble avoir réconcilié les investisseurs avec ce type de placement, parce qu’elle permet d’accéder à des secteurs très porteurs tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Leur faisant parfois oublier que l’achat en résidence de tourisme doit être envisagé avec discernement.

20 % de l’hébergement touristique en France

à mi-chemin entre location saisonnière et hôtel, les résidences de tourisme se composent de logements, le plus souvent des appartements, conçus pour être loués à une clientèle de passage (vacanciers, hommes d’affaires…) et dotés d’un certain nombre de services parahôteliers : accueil, ménage, petit déjeuner, fourniture de linge de maison… Elles sont gérées par des exploitants professionnels qui se chargent de vendre les séjours de location, soit directement, grâce aux relais d’information que constituent les offices de tourisme, les syndicats d’initiative, les comités régionaux ou départementaux du tourisme, soit par le biais de tours opérateurs ou d’agences de voyages. « Ce type d’hébergement a été conçu dans les années 1970 pour faciliter la commercialisation des stations de sports d’hiver créées de toutes pièces afin d’accompagner l’explosion du tourisme de masse à la montagne », raconte Jean Gaillard, le président du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Ces stations étaient mues par la préoccupation d’offrir un parc locatif leur permettant de se développer, de rentabiliser leurs équipements et de faire en sorte que la saison ne se cantonne pas à l’hiver, mais se prolonge jusqu’à l’été.
Sur ce créneau d’activité, le groupe Pierre et Vacances (1967), bien connu pour avoir créé Avoriaz, et Maeva (1976) ont été les pionniers du genre. Le phénomène n’a fait ensuite que s’amplifier. Dans les années 1980, il s’est propagé aux stations littorales, aux villes et à la campagne, faisant émerger de nouvelles enseignes comme Citadines (1985) ou Center Parcs (1987) puis, dans les années 1990, avec des groupes comme Odalys, MGM ou Lagrange. Dans la période allant des années 1979 à 1990, le parc des résidences de tourisme est passé de 60 000 à 240 000 lits. Aujourd’hui, il approche 651 000 lits, soit 20 % de l’hébergement touristique français (43 % pour l’hôtellerie).
Certains opérateurs agissent à la fois en tant que promoteurs, commercialisateurs et gestionnaires de leur parc, d’autres ne se chargent que de la construction et de la vente des lots aux investisseurs, un exploitant prenant le relais pour ce qui concerne la gestion. Financé essentiellement par l’épargne privée, le parc des résidences de tourisme appartient pour 85 % aux particuliers, le reste étant la propriété d’investisseurs institutionnels (10 %) et d’exploitants (5 %).

Des arguments de poids

Quelle que soit la dénomination des résidences de tourisme ­– propriété allégée, nouvelle propriété, propriété financière…–, les promoteurs ont su trouver des arguments de poids pour les vendre : revenu locatif le plus souvent garanti, avance de loyers dans certains cas, occupation personnelle possible plusieurs semaines par an, dans le logement acquis ou dans un autre, grâce aux bourses d’échange. Bien des investisseurs ont succombé. D’autant que s’y ajoute une fiscalité très favorable. Le simple fait d’acheter en résidence de tourisme classée et d’accepter de louer par bail commercial de neuf ans au minimum à l’exploitant de la résidence ­– ce dernier se chargeant ensuite de sous-louer le bien meublé à des touristes – permet tout d’abord de bénéficier du remboursement de la TVA au taux de 19,6 %. En effet, si les loyers perçus sont dispensés de TVA, en revanche les services parahôteliers fournis aux résidents sont taxés, ce qui légitime le remboursement de la TVA sur le prix d’achat du bien. Et, dans la plupart des cas, le promoteur fait l’avance de ce remboursement. Résultat : dès l’achat, l’investisseur économise quasiment 1/5e du prix d’acquisition. à condition de conserver son bien au minimum vingt ans. à défaut, il devra rembourser la TVA au prorata des années manquantes.

Le bonus du statut du loueur en meublé non professionnel

En outre, investir dans une résidence de tourisme procure des revenus à déclarer, non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), s’agissant d’une location meublée. L’investisseur endosse alors le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) selon les cas (voir LPI n° 253). Or, depuis le 1er janvier 2009, le statut LMNP offre un bonus supplémentaire. En effet, l’acquéreur qui investit en résidence de tourisme et qui loue neuf ans à un exploitant bénéficie du dispositif Scellier-Bouvard et peut pratiquer une réduction d’impôt égale à 25 % du montant hors taxe de l’acquisition, dans la limite toutefois d’un plafond d’investissement de 300 000 euros. Cette réduction étalée sur neuf ans, à raison de 8 333 euros au maximum par an, sera toutefois ramenée à 20 % du montant de l’investissement en 2011 et 2012.

La fiscalité est plus avantageuse qu’en Demessine

Entre la récupération de la TVA et la réduction d’impôt, l’avantage fiscal est donc de taille. Raison pour laquelle ce dispositif devrait rapidement sonner le glas d’un autre régime dédié aux résidences de tourisme : la loi Demessine, en vigueur depuis 1999. Une loi qui vise à ramener des activités dans des territoires ruraux peu dynamiques. En particulier dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), dont une liste des communes éligibles est publiée par arrêté (le dernier date du 9.4.09, JO du 11). Là encore, outre le remboursement de la TVA, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient hors taxe de son logement neuf (20 % s’il s’agit de travaux de réhabilitation), dans la limite, cependant, d’un plafond de 50 000 euros pour un célibataire et de 100 000 euros pour un couple marié ou pacsé. Ce qui équivaut à une réduction de 12 500 euros dans le premier cas et de 25 000 euros dans le second, étalée sur six ans, à raison de 2 083 euros par an pour un célibataire ou de 4 166 euros pour un couple.
L’avantage fiscal est donc moins attractif qu’en Scellier-Bouvard. L’investisseur doit aussi s’engager à louer son bien – non meublé dans ce cas – pendant au minimum neuf ans à l’exploitant de la résidence, qui se charge ensuite de le meubler et de le louer à son tour. S’agissant d’une location nue, l’investisseur ne relève plus du régime des BIC, mais de celui des revenus fonciers. Reste que ce dernier dispositif n’a pas toujours eu les effets escomptés, et qu’il a généré des abus. Il devrait d’ailleurs s’éteindre au 31 décembre 2012.

Une suroffre de résidences dans les secteurs peu porteurs

Comme dans d’autres secteurs de l’immobilier, les promoteurs ont en effet construit des logements calibrés pour procurer la réduction d’impôt maximale. Autrement dit, des petites surfaces, aujourd’hui obsolètes et délaissées par les touristes. Qui plus est, les zones de revitalisation rurale ne sont pas les plus porteuses en termes de flux touristique. Impossible, en effet, de dénicher une résidence de tourisme éligible au dispositif Demessine à Deauville, à Carnac ou à Cannes. Pas plus que dans de grandes stations de montagne comme Tignes ou Val d’Isère. De fait, la plupart d’entre elles ont été développées en moyenne montagne ou à la campagne, parfois dans des secteurs porteurs (certains villages de la Maurienne, de la Dordogne, des Alpes du Sud, du Languedoc-Roussillon, de la Corse…), souvent dans des zones beaucoup plus à l’écart des circuits touristiques et peu propices à la vente de séjours en résidence de tourisme (Lozère, Aveyron…). « Les Français ont beaucoup d’appétit pour les avantages fiscaux, ce qui explique le succès des résidences de tourisme et la fringale de construction à laquelle on a assisté ces dernières années, notamment dans les zones vertes », note Jean Gaillard. Il n’empêche qu’en résidence de tourisme, comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement reste une priorité. « Plus particulièrement à la campagne, où il faut privilégier les secteurs qui ont le vent en poupe comme le Lubéron ou la Dordogne. Dans le Lot, il est déjà plus difficile de remplir des résidences de tourisme. En revanche, les stations thermales seront beaucoup mieux armées pour séduire la clientèle », affirme Raphaël Salerin, d’Odalys.
Entre des promoteurs qui vendaient non pas des appartements, mais un avantage fiscal et construisaient sans considération pour l’emplacement et des exploitants qui promettaient un rendement sans tenir compte de la saisonnalité du produit, beaucoup d’investisseurs se sont laissé abuser et se trouvent aujourd’hui dans des situations difficiles. « Nous l’avions prédit, lance Patrick Champeau du Crédit foncier, il y a une suroffre de résidences dans des zones sans potentiel. » Résultat : les exploitants ne parviennent pas à assurer les rentabilités promises, faute de remplissage suffisant de leurs résidences. Des investisseurs ont vu leurs loyers renégociés à la baisse, parfois de 30 %, 50 %, voire de 80 % ! Ou ont cessé de percevoir des loyers. Et la crise n’a rien arrangé, précipitant certains exploitants, pourtant très importants, comme Quiétude ou Transmontagne, Maisons de Biarritz… à la faillite.

Un système vicié dès l’origine

Le processus est aisément explicable. L’investisseur achète un package comprenant l’appartement, la gestion et le financement à 100 %, qui plus est souvent in fine. Confortés par l’avantage fiscal à la clé, certains promoteurs n’hésitent pas à vendre 20 % à 30 % plus cher que le prix du marché, mais doivent s’entendre avec des exploitants pour proposer des rendements attractifs, ce qui oblige ces derniers à proposer des loyers anormalement élevés. « C’est ensuite que les ennuis commencent, explique Me Paul Duvaux, avocat spécialisé dans ces questions. Les loyers étant très élevés, l’exploitant ne parvient pas à remplir sa résidence, mais doit tout de même payer les loyers aux investisseurs. » Ce qui le place rapidement dans une situation délicate. Certains investisseurs n’ont d’ailleurs jamais vu la couleur d’un loyer depuis leur achat… « Il y a eu effectivement des gestionnaires un peu présomptueux qui n’ont pas vu la difficulté que représentait le paiement de loyers réguliers dans un marché qui reste très saisonnier, reconnaît Jean Gaillard. Transmontagne a été l’un des premiers à tomber et à se rendre compte que le pari n’était pas tenable. »
Une situation encouragée par les promoteurs qui n’ont pas hésité à verser des fonds de concours – en quelque sorte une subvention – prélevés sur leur marge pour inciter certains exploitants (souvent les moins fiables...) à accepter la gestion de leurs résidences et censés les aider, ne serait-ce qu’au démarrage. Le système était vicié dès l’origine. « Les maires ont participé à cette situation, voyant dans les résidences de tourisme l’opportunité de récolter des recettes », poursuit Jean Gaillard. « Les banques ont aussi laissé faire, de même que les notaires », lance Me Paul Duvaux. Pour Jean Gaillard, les investisseurs ont leur part de responsabilité. « Franchement, ils n’ont pas non plus été très regardants, surtout ceux qui voulaient se constituer un revenu pour la retraite, car une résidence de tourisme a plus vocation à être utilisée qu’à apporter un revenu complémentaire. » Si, dans le meilleur des cas, certains gestionnaires en difficulté ont pu se maintenir en trouvant des arrangements, en renégociant les loyers, d’autres ont dû céder leurs baux à des exploitants plus solides, là encore avec des loyers largement révisés. Une perte sèche pour les propriétaires. Sans compter les travaux de remise en état qui leur sont facturés…
Le pire arrive quand l’exploitant ne paie plus mais se maintient dans les lieux au motif qu’il détient les parties communes. Les investisseurs lui sont donc livrés pieds et poings liés. Comment s’en défaire ? « La première difficulté tient au fait que les propriétaires sont éparpillés aux quatre coins de la France et d’ailleurs, qu’ils ne se connaissent pas et qu’ils doivent quand même tenter de se mettre d’accord sur une procédure », explique Mireille Pierret, la présidence de la Fédération des associations de résidence service (Fedars), une fédération de défense des victimes de résidences de tourisme notamment. Lorsqu’ils parviennent à se libérer, encore faut-il qu’ils retrouvent un gestionnaire. Ce qui ne va pas de soi, car les plus sérieux sont rarement candidats, les loyers étant trop élevés et la résidence souvent mal placée. Eviter le pire devient alors quasi impossible. Non seulement l’investisseur ne perçoit pas ou plus ses loyers, mais il risque de perdre l’avantage fiscal auquel il pouvait prétendre au départ. Seule solution : créer sa propre structure d’exploitation (sous forme de SAS, par exemple). Selon la Fevars, il existerait 7 200 propriétaires floués. « Sur les 320 résidences en difficulté, tempère Jean Gaillard, 180 n’ont pas fait faillite. » Pour autant, la purge n’est sans doute pas terminée.

La nouvelle réglementation ne résout pas tout

« Le marché s’assainit, affirme Jean Gaillard, le fait d’ajuster les loyers sur les prix du marché a permis de régulariser un certain nombre de situations. » La loi de développement et de modernisation des services touristiques (n° 2009-888 du 22.7.09) s’est aussi attelée à encadrer l’acquisition en résidence de tourisme, Demessine comme Scellier-Bouvard. Tout d’abord, elle impose une obligation de transparence aux gestionnaires. La loi prévoit notamment que l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence et qu’il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Il doit ainsi, une fois par an, communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. Autre disposition qui va dans le bon sens, l’obligation de mentionner l’indemnité d’éviction prévue en cas de refus de renouvellement du bail, de même que les modalités de son calcul. Une disposition que l’investisseur ne découvrait généralement que lorsqu’il était trop tard. « C’est une mesure utile en théorie mais qui a peu d’intérêt pratique, sinon d’évoquer l’obligation d’indemniser le gestionnaire en cas de résiliation du bail, indique Paul Ducaux. Une autre disposition prévoit que l’identité du gestionnaire doit désormais être connue dès le départ et stipulée dans les documents de commercialisation. Ce qui permettra aux investisseurs en résidence de tourisme de faire leur propre enquête sur la solidité de l’exploitant avant de signer. La loi prévoit aussi l’impossibilité pour le gestionnaire de résilier le bail tous les trois ans. « Une modification qui peut être intéressante dans le cas spécifique où l’exploitant menace de résilier le bail dans le délai de trois ans pour obtenir une baisse des loyers », commente Paul Duvaux. Mais, souvent, l’exploitant utilise un levier plus simple : soit les propriétaires acceptent de baisser les loyers, soit il fait faillite. » Adieu, dès lors, les revenus locatifs. « Les dispositions prises par les pouvoirs publics constituent un progrès mais restent très insuffisantes, poursuit-il. Ce qu’il faut, c’est interdire les fonds de concours et imposer le fait que les lots techniques soient des parties communes de la copropriété. Pour ma part, j’ai proposé d’imposer que le package donne lieu à une certification par un commissaire aux comptes pour lutter contre les loyers trop élevés qui mettent en danger la rentabilité de l’exploitation. » Il n’a pas été entendu pour le moment.

Un classement plus exigeant

La loi prévoit aussi la révision des modalités de classement des résidences de tourisme, dont le statut, qui datait de 1983, n’avait pas été modifié depuis l’arrêté de 1986. Ce qui se concrétise aujourd’hui avec la parution de l’arrêté du 4 juin 2010 (JO du22) et qui fixe les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme à compter du 1er juillet 2010. En tout premier lieu, rappelons que toute structure, pour être classée, doit avoir une capacité d’accueil d’au moins 100 lits. Principale innovation du classement : il comporte désormais cinq catégories, s’échelonnant de une à cinq étoiles, en fonction d’un certain nombre de critères d’équipements, de service au client, d’accessibilité et de développement durable, des critères plus détaillés et diversifiés. « Pour être classé, il faut désormais satisfaire à 172 critères au lieu de 40 auparavant, dont la plupart sont obligatoires (95 %) mais, en cas de défaut, ils peuvent être compensés par des critères optionnels, indique Jean Gaillard. C’est un système à points dont le référentiel reste évolutif et pourra être corrigé. » De plus, le classement est réexaminé tous les cinq ans. Une fois classée, chaque résidence doit indiquer son classement dans tout document à destination du public.
Autre nouveauté, le classement reste contrôlé par des organismes privés, accrédités par l’État sous le contrôle du préfet, mais il devient payant. Pas sûr que cela incite les opérateurs à entamer la démarche pour leur parc. D’autant qu’elle reste optionnelle. Il faut que l’exploitant en fasse la demande. Autrement dit, le classement n’est pas obligatoire. « 70 % des résidences de tourisme ne sont pas classées parce que le gestionnaire n’en a pas fait la demande ou parce qu’elles ne sont pas conformes aux exigences du classement », indique Mireille Pierret. Les investisseurs qui croyaient avoir acheté dans des structures classées risquent de grosses désillusions car ils ne sont, dans ce cas, pas éligibles aux avantages fiscaux. » Quant au parc déjà classé, les exploitants disposent d’un délai de trois ans pour le remettre à niveau, le cas échéant.
Un système de classement plus exigeant combiné à un avantage fiscal – le dispositif Scellier-Bouvard – qui permet aux promoteurs de présenter une offre plus diversifiée, constituent d’incontestables atouts pour assainir le marché. L’acquéreur doit tirer les leçons du passé et en premier lieu être sélectif sur l’emplacement. Après tout, 75 % à 80 % des destinations touristiques sont centrées sur… 25 % du territoire.

Colette Sabarly


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , RESIDENCE DE TOURISME , SCELLIER-BOUVARD , ZONE DE REVITALISATION RURALE , ZRR




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