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Achat sur plans, prenez vos précautions

Novembre 2010
Le Particulier Immo n° 269, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

La vente en état futur d’achèvement, ou Véfa, est le mode le plus répandu d’acquisition d’un logement neuf. L’opération se déroule en plusieurs étapes, depuis la signature d’un contrat de réservation jusqu’à l’achèvement des travaux. En théorie, ce parcours est encadré par la loi. Sur le terrain, il est semé d’embûches.

Une famille déjeunant sur la terrasse d’un appartement cerné d’espaces verts… Sur la brochure du promoteur, le projet a tout pour séduire. Mais avant d’en arriver là, il va s’écouler des mois, voire des années. Aujourd’hui, 97 % des acquisitions dans le neuf se font sur plans. Le principe ? L’acheteur réserve un bien qu’il paye au fur et à mesure de sa construction par le promoteur, suivant un échéancier précis. Depuis sa création, en 1967, la vente en état futur d’achèvement est strictement encadrée* pour protéger au mieux les intérêts de l’acheteur, qui doit avoir la garantie que son logement sortira bien de terre, et sera conforme à ce qu’on lui a promis. Reste qu’il n’est pas à l’abri de mauvaises surprises, à chaque étape de la réalisation de son acquisition.

La réservation du logement

L’achat se fait généralement dans un bureau de vente, dans le meilleur des cas implanté sur les lieux du programme en cours de commercialisation. À moins que le promoteur n’ait déjà réalisé et vendu une première tranche de travaux, il faudra se faire une idée de l’immeuble futur au seul vu des plans types et des maquettes, éventuellement de l’appartement témoin. Ce n’est pas toujours suffisant. Aussi est-il toujours recommandé, avant de signer quoi que ce soit, non seulement de reconnaître les lieux, mais aussi de visiter d’autres programmes du même promoteur, si possible dans la même gamme de standing que l’opération projetée. Et ne pas oublier de s’informer sur l’environnement de cette dernière : est-on dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) ? D’autres immeubles risquent-ils de venir boucher l’imprenable vue vendue sur papier glacé ? Que prévoit le plan local d’urbanisme (PLU) – ou tout autre document d’urbanisme en vigueur dans la commune – sur ce secteur ?
Une fois ces précautions élémentaires prises, la première étape de l’acquisition en Véfa consiste dans la signature d’un contrat de réservation, dit aussi contrat préliminaire. Les promoteurs y ont systématiquement recours, bien que cela ne constitue pas un passage obligé. Il entraîne un certain nombre de conséquences.

Vous allez verser un dépôt de garantie

La réservation du logement implique le versement au promoteur d’un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme d’argent se transformant en acompte sur le prix total du bien au moment de la vente définitive. Son montant est plafonné (voir p. 51) et le vendeur qui exigerait davantage s’expose à des sanctions pénales. En revanche, si la situation lui est favorable, rien n’interdit à l’acheteur de le négocier à la baisse.
Le promoteur ne peut exiger que les fonds lui soient remis directement : c’est interdit. Ils sont donc versés sur un compte bloqué au nom de l’acquéreur. Dans l’idéal, ce dernier devrait pouvoir demander à confier ces fonds à son notaire, comme séquestre. En pratique, le promoteur tentera souvent d’imposer l’établissement bancaire qui finance le programme ou le garantit… Aucun dépôt ne peut être demandé avant la signature effective du contrat de réservation.

Vérifiez le contenu du contrat

Les documents publicitaires du promoteur n’ont aucune valeur juridique : ils n’engagent en rien le promoteur (sauf en cas de publicité mensongère). Il faut donc étudier avec soin les clauses du contrat de réservation, au besoin en demandant conseil à son notaire. Ce contrat fera foi entre les parties. Il est d’ailleurs précisément réglementé, devant, à peine de nullité, contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

  • surface habitable approximative en mètres carrés, une tolérance de plus ou moins 5 % est admise. « Mais il est rare qu’un décalage soit constaté au moment de la signature du contrat définitif », rassure Jean-Félix Ferrus-Sicurani, notaire à l’étude Cheuvreux ;
  • nombre de pièces : ne pas oublier les dégagements et dépendances (cave, grenier, parking, chambre de service…) ;
  • situation de l’appartement dans l’immeuble ;
  • qualité de la construction : une annexe technique doit décrire les équipements collectifs (ascenseur, chauffage collectif), la nature et la qualité des matériaux de construction prévus pour le logement. Souvent cette notice n’est véritablement calée qu’au dernier moment. Pour autant, il faut obtenir du promoteur le plus de détails possibles : prévoit-il du carrelage dans la cuisine et la salle de bains ? Du parquet stratifié dans les autres pièces ? Etc. ;
  • prix prévisionnel et modalités de révision : le prix est susceptible d’augmenter entre la signature du contrat de réservation et la vente définitive. Mais pas au-delà de 5 %, sinon le vendeur peut renoncer au projet. Et dans certaines limites : en vertu de la loi, obligatoirement selon l’indice BT 01 (dernier connu : 825,6 pour juin 2010) et dans la limite de 70 % de la variation de cet indice ;
  • date envisagée pour signer la vente définitive devant le notaire : fixée même approximativement, elle est fonction du délai prévu pour l’exécution des travaux ;
  • prêt éventuellement négocié par le promoteur au bénéfice de l’acquéreur : c’est un cas d’école, en pratique…

Après avoir signé le contrat de réservation, l’acheteur peut encore changer d’avis : il dispose d’un délai légal de sept jours pour se rétracter.

Vous devez obtenir des informations

Même s’il n’est pas tenu de le faire, un promoteur sérieux ne refusera pas de fournir certains renseignements à l’acquéreur, ni de les incorporer au contrat. Il en est ainsi de la date prévue pour la livraison, même s’il faut se contenter d’une mention imprécise, « dernier trimestre 2011 » par exemple. Il en est de même pour le plan de l’appartement dont l’achat est envisagé. Cela peut surprendre, mais sa fourniture est facultative au stade de la réservation. Or, c’est le moment où jamais de demander une modification éventuelle, dans la disposition des cloisonnements, par exemple. Utiles aussi, le plan de masse (qui indique le nombre d’étages, l’implantation du bâtiment sur le terrain, etc.), le plan des façades (hauteur de construction, emplacement des ouvertures, présence d’un balcon…) et le plan de situation du logement (positionnement sur le palier, orientation…). Des plans qui ne sont pas, à ce stade, définitifs, mais qui engagent déjà le promoteur sur les caractéristiques majeures du programme. Annexés au contrat, ils lui seront opposables en cas de changement important intervenant par la suite.

Le promoteur peut encore abandonner le projet

Il est nécessaire pour l’acquéreur de prendre conscience de la portée réelle de l’engagement du promoteur. Au stade de la réservation, l’opération est encore assez vague. Le promoteur ne dispose pas toujours, loin de là, d’un permis de construire purgé de tout recours : riverains en colère ou, surtout, découverte archéologique lors de fouilles préliminaires, peuvent venir altérer le projet. Confronté à de tels obstacles, le promoteur décide parfois de renoncer à l’opération. Il en sera de même si le nombre de réservations se révèle insuffisant, un risque plus ou moins élevé selon l’état du marché immobilier. Autant le savoir : la réservation est, pour le promoteur, comme un test de commercialisation. « En général, le projet est lancé dès que le taux de logements prévendus atteint 30 %, le pourcentage nécessaire au promoteur pour obtenir ses garanties bancaires », précise le responsable juridique d’un grand promoteur. Pour l’acquéreur, le contrat de réservation sert de protection : en cas de renoncement du promoteur, son dépôt de garantie lui sera restitué.

La vente est définitivement conclue

La signature du contrat définitif de vente (ou acte authentique), qui s’effectue cette fois-ci devant notaire, correspond au stade où la construction peut enfin démarrer. Du moins en principe. Car, dans cette phase, des difficultés peuvent encore surgir, et non des moindres.

Un mois avant la signature

Le projet d’acte authentique doit, de même que le règlement de copropriété, être notifié à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Ce délai légal est censé lui permettre de comparer ce projet au contrat de réservation qu’il a signé, le premier étant censé reprendre dans son contenu les éléments figurant dans le second. Il lui laisse le temps de peser l’importance des éventuelles modifications apportées au projet initial. Un exercice délicat, qui peut nécessiter l’assistance de son propre notaire. Car si les modifications sont considérées, au regard de la loi, comme substantielles, l’acheteur a encore la possibilité, alors que le délai de rétractation est passé, de renoncer à signer l’acte de vente définitif. Et de récupérer son dépôt de garantie.
Les cas de restitution prévus par la loi, outre le refus du promoteur de signer l’acte de vente dans le délai prévu lors de la réservation du logement, ou son abandon du projet, sont les suivants :

  • le prix de vente définitif excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révision comprise. « Le promoteur ne peut s’abriter, pour se justifier, derrière des dépenses supplémentaires, quand bien même elles seraient destinées à améliorer la qualité de l’immeuble », explique Sandrine Zerbib, chargée de mission à l’Anil ;
  • des modifications ont été apportées dans la consistance ou la qualité de l’immeuble avec, pour conséquence, une diminution de la valeur du ­logement d’au moins 10 %. Les exemples ­abondent : appartement ayant changé de situation, disposition des pièces remaniées, espaces verts transformés en places de parkings… ;
  • un élément d’équipement promis, tel qu’une cuisine équipée ou un ascenseur, n’est pas fourni.

Un conseil : l’acquéreur, s’il est décidé à invoquer l’un de ces motifs pour revenir sur son engagement et obtenir le remboursement de son dépôt de garantie doit adresser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception, non seulement au vendeur, mais aussi au dépositaire des fonds (notaire ou banque).

Assurez-vous que la date de livraison sera respectée

La mention d’une date de livraison, encore facultative au stade de l’avant-contrat, devient obligatoire dans le contrat de vente définitif. Mais elle est encore au mieux exprimée en trimestres, ce qui laisse une marge de manœuvre au promoteur. Il est illusoire pour l’acquéreur de faire inscrire au contrat une date précise, même en arguant d’un impératif légitime, comme la vente de son propre logement. Mais il est préférable d’obtenir la mention au contrat de pénalités de retard qui seront dues par le promoteur à compter du moment convenu pour la livraison, pour chaque jour de retard dans la livraison. L’assistance d’un notaire pour négocier la présence d’une telle clause est recommandée. Une autre solution aux pénalités : prévoir le versement d’une indemnité sous forme de dédommagement correspondant aux frais réels engagés par l’acheteur (frais d’hôtel, de garde-meubles…). Seuls des événements exceptionnels permettront au vendeur de s’exonérer de sa responsabilité. Une clause ad hoc peut être prévue, qui doit faire l’objet de la plus grande vigilance de l’acquéreur. Pour ce qui est des intempéries, une clause peut spécifier que le dépassement de délai sera légitime si elles « rendent le travail dangereux ou impossible pour des raisons humaines ou techniques ». « Mais il arrive que de nombreuses causes de report de délais de livraison soient insérées, ce qui revient pratiquement à ne prévoir aucune date », met en garde Emmanuel Sourdon, un avocat spécialisé dans la construction.
En l’absence de dispositions conventionnelles fixant des pénalités de retard, l’acheteur n’est pas démuni : il peut encore engager la responsabilité du promoteur pour espérer obtenir réparation en justice… Mais un bon arrangement valant mieux qu’un long et coûteux procès, l’acheteur a intérêt à pousser le promoteur à faire un geste commercial. En lui offrant, par exemple, l’installation d’une cuisine équipée. Cette issue n’est concevable que si la livraison est retardée de quelques mois « seulement »…

Libérez les fonds sur justificatif

Le contrat définitif précise l’échelonnement des paiements au fur et à mesure de la construction (voir p. 51). « Hormis la partie du prix acquittée au jour de la vente, il ne faut rien verser d’avance et attendre de recevoir du promoteur l’attestation sur l’avancement des travaux établie par l’architecte », conseille Jean-Félix Ferrus-Sicurani. Si l’acquéreur a recours à un prêt, il lui faudra fournir cette attestation à la banque, afin qu’elle débloque les sommes correspondantes à chaque appel de fonds. « Toute la difficulté est de se rendre compte si les appels de fonds correspondent à la réalité. Le problème est que l’acquéreur, n’ayant pas le droit de s’immiscer dans le chantier, ne peut le suivre que de loin », soulève Emmanuel Sourdon. Or, un achat en Véfa peut mal tourner, a fortiori lorsque les appels de fonds se révèlent frauduleux (voir témoignage p. 54). S’ils ont des soupçons légitimes en ce sens, les acheteurs – qui ont alors tout intérêt à se regrouper en association ne serait-ce que pour partager entre eux les frais – devront agir vite en se tournant vers la justice. Il faut saisir le président du TGI (le recours à un avocat est recommandé), qui autorisera les demandeurs à se rendre sur le chantier, accompagné d’un expert ou d’un huissier, pour constater la fraude.

Des recours en cas d’abandon de chantier

Si le promoteur n’est pas suffisamment solide, il n’est pas à l’abri de difficultés financières d’une telle ampleur qu’elles entraînent sa mise en liquidation. Un risque présent, bien entendu, en cas de chute brutale d’activité sur le marché immobilier. Les conséquences d’une telle faillite n’auront pas le même impact pour l’acquéreur, selon le type de garantie présentée par le promoteur, mentionnée dans le contrat de vente. S’il possède une garantie extrinsèque, c’est l’établissement financier auquel il aura eu recours qui va se charger de l’achèvement des travaux, en confiant au besoin la tâche à un repreneur. Ce système est le plus protecteur des intérêts de l’acquéreur, assuré de voir le projet mené à terme. À l’opposé, le système de garantie intrinsèque, dans lequel c’est le promoteur qui garantit lui-même son opération. Les conséquences peuvent se révéler catastrophiques pour l’acheteur lorsqu’un promoteur indélicat crée une garantie fictive, soit en vendant des lots à des complices qui se désistent ensuite, soit en mettant en place un système de cavalerie, comme l’illustre le témoignage que nous avons recueilli (voir p. 54). Dans ce cas de figure, le promoteur dispose des fonds propres nécessaires le temps de justifier qu’il remplit les conditions de la garantie, mais les détourne ensuite en vue de les affecter à une autre opération. À cet égard, la nouvelle réglementation encadrant la garantie intrinsèque (voir p. 51), prévoyant l’ouverture d’un compte spécifique destiné à centraliser ces fonds, constitue une avancée. Le ministre a cru bon de devoir trancher dans le sens d’une plus grande efficacité donnée à la garantie intrinsèque. C’est qu’en filigrane, cette garantie va être appelée à être plus fréquemment utilisée – elle est encore marginale, ne concernant que 5 % environ des opérations de promotion –, en raison du contexte économique. Ce qui n’est guère rassurant aux yeux de la plupart des spécialistes, qui réclament son abrogation, la considérant comme illusoire en l’absence de garantie bancaire. Emmanuel Sourdon est de ceux-là, même s’il se montre pragmatique : « Un acquéreur en Véfa doit tenir compte de la réalité de la promotion. S’il signe avec un professionnel ayant pignon sur rue au niveau hexagonal, il est concevable de s’engager sur une garantie intrinsèque. à l’inverse, s’il conclut avec un petit promoteur local, je le déconseille fortement. » à méditer avant de s’engager.

Marianne Bertrand

* Articles L. 261-1 et s. et R. 261-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation.


Mots-clés :

VEFA , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT , VENTE SUR PLAN




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