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L’achat de la nue-propriété d’un logement, pour les investisseurs redevables de l’ISF

Novembre 2010
Le Particulier n° 1054, article complet.
Auteurs : BOCCARA (Laurence), DELLILE (Olivier), SCHMIDIGER (Frédérique)

Nature des avantages : diminution de l’imposition des revenus fonciers et du patrimoine taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune. Dispositif non soumis au plafonnement global des niches fiscales. Description du dispositif : Achat de la nue-propriété d’un bien neuf, avec une décote de 40 % à 50 % sur sa valeur en pleine propriété, l’usufruit étant acheté par un bailleur (particulier ou institutionnel) pour une durée de 15 à 18 ans. À cette échéance, le nu-propriétaire retrouve gratuitement la pleine propriété du logement qu’il peut céder ou continuer à louer. Plafond d’investissement : Illimité. Avantage fiscal maximum : Illimité. Rentabilité attendue : Variable selon l’imposition du contribuable à l’impôt sur le revenu et à l’impôt de solidarité sur la fortune. Elle peut être dopée, lors de la revente, par la plus-value enregistrée par le bien. Niveau de risque : Moyen.

L’opération consiste à acheter la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est acquis pour une durée limitée (de 15 à 18 ans) par un autre investisseur qui peut être, selon les montages, soit une personne physique (un particulier), soit une personne morale (le plus souvent un bailleur social, on parle alors d’usufruit locatif social). Cette dernière loue le bien en assumant la gérance locative et le risque de vacance. Elle s’engage, en général, à payer les taxes (foncière, etc.), les charges et les éventuels travaux votés par la copropriété, puis à remettre le bien en état  lorsque l’usufruit temporaire prend fin. Lancé il y a une dizaine d’années, cet investissement atypique dans la pierre répond à la fois à un besoin fiscal et patrimonial. Tout d’abord, le nu-propriétaire achète le bien pour 50 % à 60 % de sa valeur en pleine propriété. Un atout pour ceux qui disposent d’une capacité d’investissement et/ou d’endettement limitée. Ensuite, si le bien est loué, le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers. Ainsi, il n’augmente pas ses revenus imposables, mais il peut déduire les intérêts de l’emprunt ayant financé l’achat de la nue-propriété de ses autres revenus fonciers. Enfin, pour les contribuables soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune, le bien n’entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire. Là encore, il peut déduire l’emprunt restant à rembourser au passif de sa déclaration d’ISF, minorant le patrimoine imposable.

Des montages juridiques complexes

Pour ces opérations à long terme, les montages juridiques sont compliqués. Aussi, préférez des intervenants rompus à ces procédures, comme le groupe Perl, à l’origine du concept, ou encore Fidexi, I Plus ou Vivalib. Optez plutôt pour des logements de deux ou trois pièces, des surfaces « tout public » faciles à louer et à revendre.


Mots-clés :

DEDUCTION FISCALE , DEFISCALISATION , DOM-TOM , FCP , FIP , FONDS D'INVESTISSEMENT DE PROXIMITE , GIRARDIN




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