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Souscrire un emprunt immobilier à moindre coût

Souscrire un emprunt immobilier à moindre coût
Novembre 2010
Le Particulier n° 1054, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les candidats à l’emprunt immobilier se focalisent sur le taux proposé par leur banquier. C’est un élément essentiel, mais il existe d’autres leviers permettant de diminuer le coût du crédit. L’assurance, les frais de dossier… sont aussi des postes à négocier, seul ou avec l’aide d’un courtier.

Excellente nouvelle pour les emprunteurs ! Alors que certains observateurs pronostiquaient une remontée des taux, c’est l’inverse qui s’est produit ces dernières semaines. Et la baisse n’est pas un simple ajustement à la marge. Comme s’en réjouit Christian Camus, directeur général du courtier en prêts Meilleurtaux.com : « 67 % de nos banques partenaires ont diminué leurs taux de crédit, et jusqu’à 0,25 point pour certaines d’entre elles. » De fait, selon le baromètre d’Empruntis.com, autre courtier en prêts, les particuliers peuvent aujourd’hui décrocher des taux fixes de 3,40 % sur 15 ans, 3,55 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans. Bien sûr, ce sont des taux moyens qui peuvent varier d’un établissement à l’autre, d’une région à l’autre et surtout d’un profil à l’autre. Il est ainsi possible, avec un excellent dossier, d’espérer 3 % sur 15 ans, 3,20 % sur 20 ans ou 3,30 % sur 25 ans.

Les taux n’ont peut-être pas atteint leur niveau le plus bas

De plus, à l’heure où nous écrivons, la baisse n’est peut-être pas terminée. « Certaines de nos banques partenaires nous ont avertis qu’elles allaient encore diminuer leurs barèmes de 0,10 point », confirme Maël Bernier, la porte-parole d’Empruntis.com. Les raisons ? D’une part, les établissements de crédit ont besoin de réaliser leurs objectifs et les salons immobiliers, très nombreux en automne, constituent une occasion rêvée de placer leurs produits. Le taux du crédit reste un argument choc pour attirer des clients. D’autre part, l’OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor), référence sur laquelle les banques s’appuient pour élaborer leurs barèmes de crédits immobiliers à taux fixe, accuse une chute sévère depuis la crise. « Alors qu’il se situait à 4,30 % en octobre 2008, il plafonne aujourd’hui à 2,60/2,65 % », note Alain Todini, le président fondateur du courtier Credixia. « Les banques cherchent à augmenter leur production et disposent d’une grande latitude pour rogner sur leurs marges et afficher des taux en baisse », confirme Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêts immobiliers Cafpi. Bref, les taux de crédit sont historiquement bas, mais ce n’est pas une raison pour ne pas chercher à les réduire davantage. Dans ce domaine, plusieurs pistes sont à explorer.

Faites le tour de la concurrence

Votre premier réflexe en tant qu’emprunteur sera sans doute de frapper à la porte de votre banque. Mais celle-ci n’est pas forcément la mieux placée pour vous proposer l’offre de crédit la plus intéressante du marché. Si vous voulez décrocher un très bon taux, faites plutôt le tour de la concurrence. La politique des banques en matière de crédit immobilier est, en effet, très variable d’un établissement à l’autre. Chacun évalue son risque en tenant compte de nombreux critères tels que votre situation professionnelle, votre apport personnel, votre taux d’endettement….  Mais décrocher des rendez-vous, discuter avec des conseillers financiers sont autant de démarches fastidieuses parfois difficiles à caser dans un emploi du temps. Dans ce cas, vous pouvez faire appel à un courtier en prêts. Son rôle est de négocier à votre place. Certains ont une ou plusieurs agences tout en ayant une présence sur internet, comme Cafpi, Meilleurtaux, ACE, AB Courtage… d’autres tel Empruntis ne sont présents que sur internet. Les agences de courtiers s’occupent de tout : « conseiller l’emprunteur à toutes les étapes de son crédit, précise Joël Boumendil, président d’ACE. Les courtiers en ligne, eux, se contentent de transmettre les demandes saisies sur internet à différentes banques partenaires et de faire suivre les réponses.

Solliciter un courtier permet d’obtenir des taux réduits de 0,25 % en moyenne

Les courtiers se targuent de négocier les taux les plus bas. « Nous avons plus de latitude qu’un emprunteur lambda pour négocier les conditions du crédit auprès des banques », martèle Philippe Taboret. Au départ, les établissements bancaires n’ont pas vu d’un très bon œil l’arrivée de cette profession. Puis ils ont fait contre mauvaise fortune bon cœur, d’autant que les courtiers leur permettent de capter une clientèle plus jeune. « Aujourd’hui, nous avons des accords avec des courtiers comme nous en avons avec des agences immobilières, explique Vincent Picard, responsable marketing crédit chez LCL. Ce sont des partenaires incontournables. » Même La Banque postale s’y est mise. « Nous avons engagé des tests avec des courtiers car ils représentent une part importante du marché », indique Isabelle Maugé, directrice des crédits immobiliers de cette banque. Tous les courtiers ont ainsi noué des partenariats avec de nombreuses banques (souvent plus d’une centaine). Le recours à ce professionnel vous évitera de solliciter tous ces établissements. Évitez toutefois de multiplier les démarches auprès des courtiers. « Ce n’est pas dans l’intérêt de l’emprunteur, prévient Alain Todini. Le premier courtier qui dépose un dossier auprès de ses banques partenaires détient l’exclusivité. Les autres se retrouvent donc dans l’impossibilité de faire le tour des établissements de crédit pour obtenir un meilleur taux, car une banque ne peut pas rémunérer deux intermédiaires sur un même dossier. » En outre, ne vous attendez pas à crouler sous les offres des banques. Un courtier ne présentera votre dossier qu’aux établissements susceptibles d’y apporter une réponse adaptée. Cependant, passer par un courtier est, en général, avantageux. « L’emprunteur gagne, en moyenne, 0,25 % sur le taux de son crédit », note Ari Bitton, président et fondateur d’AB Courtage. À titre d’exemple, si vous obtenez un taux de 3,25 % sur 15 ans au lieu de 3,50 %, le coût de votre crédit s’élèvera à 52 960 € au lieu de 57 357 €. Vous économiserez 4 397 €. « Le courtier intervient, de plus, sur tous les paramètres du crédit », précise Joël Boumendil. Il peut obtenir une remise sur les pénalités de remboursement anticipé, ce qui peut représenter une économie substantielle : elles sont égales au maximum à 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts. Demandez à votre courtier de les négocier, sachant qu’en moyenne la durée de vie d’un prêt immobilier est de 8 à 10 ans. Cet intermédiaire peut aussi faire diminuer la prime d’assurance décès invalidité obligatoire. À condition que la banque prêteuse accepte une délégation d’assurance (voir p. 64). S’offrir les services d’un courtier ne coûte en général pas plus cher en frais de dossier que passer par une banque. Dans la plupart des cas, les banques abandonnent ces frais de dossier (1 % du montant emprunté au maximum) au profit du courtier qui vous les facture. Ils s’apparentent alors à des honoraires de négociation. Mais certains intermédiaires prennent des frais plus élevés que ceux que la banque aurait réclamés. Il est important de vérifier ce point. Les honoraires d’ACE, par exemple, qui s’établissent à 1 % du montant emprunté, sont plafonnés à 750 €. « Nous facturons entre 500 et 1 000 € selon la complexité du dossier, cette somme n’étant évidemment réglée que lorsqu’il aboutit », précise, de son côté, Christian Camus de Meilleurtaux.com. Quant à Credixia, il ne prélève pas de frais à ses clients mais se fait commissionner par la banque : « Nous avons signé une charte avec nos partenaires qui s’engagent, eux aussi, à ne rien réclamer au titre des frais de dossier », indique Alain Todini.

Souscrivez un prêt à taux révisable

Une autre piste pour réduire le coût de son crédit consiste à opter pour un crédit à taux révisable (aussi appelé à taux variable). Après avoir quasiment disparu de l’offre des banques il y a 2 ans, ceux-ci font un retour en force à des niveaux particulièrement bas. Adossés au loyer de l’argent à court terme, ils s’appuient sur l’Euribor 3 mois ou 1 an (Euro interbank offered rate, taux de référence du marché monétaire de la zone euro), lui-même dépendant de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) et du niveau de son principal taux directeur. Or, ce taux, qui était passé à 4,25 % en octobre 2008, est tombé à 1 % en mai 2009. Et, depuis plus d’un an, il est stable. « La reprise économique se fait attendre et l’inflation contre laquelle lutte la BCE reste en deçà du seuil critique. Dans un tel environnement, on voit mal comment les taux révisables pourraient repartir à la hausse », explique Philippe Taboret. Le moment est donc propice pour s’intéresser à ce type de crédit, d’autant qu’aujourd’hui vous pouvez décrocher un taux révisable de 2,15 % (sur 10 ans) à 2,35 % (sur 15 ans). Ce qui représente un écart très sensible avec les taux fixes, de l’ordre de 0,80 %. Ainsi, pour un prêt à taux révisable de 2,35 % sur 15 ans, votre mensualité serait de 1 300 € et le coût théorique de votre crédit de 37 510 €. En admettant que vous obteniez un taux de 3 % pour un prêt à taux fixe sur 15 ans, le coût du crédit passerait à 48 609 €, soit 11 099 € de plus qu’à taux révisable ! Une économie non négligeable. Reste un écueil de taille : avec un taux révisable, il est impossible d’être sûr à l’avance du coût global du crédit. Comme son nom l’indique, ce taux évolue en fonction des fluctuations de son indice de référence. Sa moindre évolution se traduit soit par une variation du montant de la mensualité, soit par une augmentation ou une diminution de la durée du prêt (parfois les deux). Or, tous les experts estiment qu’à leur niveau actuel les taux ne peuvent que remonter. « En principe, on n’opte pour un taux révisable que lorsque l’on dispose d’une marge de manœuvre à la baisse mais ce n’est plus le cas aujourd’hui », note Ari Bitton. Ce type de montage est donc risqué. Il intéresse une clientèle aguerrie au fonctionnement des taux ou qui, ayant une faible capacité d’endettement, entend profiter de mensualités de remboursement moins élevées qu’avec un taux fixe. Mais, pour plus de sécurité, privilégiez un taux capé, c’est-à-dire qui ne dépassera jamais un plafond fixé à l’avance. Sachant que, dans ce cas, l’économie sera moindre car le différentiel entre taux fixe et taux révisable capé faiblit. Par exemple, au Crédit agricole Île-de-France, alors que le taux fixe démarre à 3,45 % sur 15 ans, l’offre à taux révisable s’établit à 3,15 % s’il est capé à + 1 point (c’est-à-dire plafonné à 4,15 %) et à 2,75 % s’il est capé à + 2 points. Enfin, avant de souscrire un crédit à taux révisable, vérifiez s’il est possible de le convertir en taux fixe à tout moment et dans quelles conditions. À défaut, assurez-vous d’avoir toujours la faculté de rembourser l’intégralité du prêt sans pénalité, pour pouvoir racheter votre crédit à taux variable par la souscription d’un nouveau crédit à taux fixe si les taux augmentent trop.

Étudiez de près l’assurance emprunteur

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, l’emprunteur doit prendre une assurance pour couvrir les risques de décès, d’invalidité et éventuellement d’incapacité de travail. Jusqu’à présent, les banques imposaient à leurs clients d’adhérer au contrat d’assurance collectif qu’elles commercialisent. Or, depuis le 1er septembre 2010, la réforme du crédit à la consommation a libéralisé le choix de l’assurance emprunteur (loi n° 2010-737 du 1.7.10). Désormais, il est possible de souscrire individuellement une assurance auprès de la compagnie de son choix. En pratique, cette liberté reste toutefois limitée, car la banque a le droit de refuser un contrat individuel si elle considère que les garanties proposées ne sont pas équivalentes à celles de son contrat de groupe. Elle doit cependant motiver son refus. Depuis la réforme, une banque ne peut plus, non plus, faire varier le taux du crédit selon que l’emprunteur a souscrit ou non son contrat d’assurance de groupe. Pour Philippe Dominati, sénateur de Paris et rapporteur de la commission sur le crédit à la consommation, cette libéralisation facilite « la mise en concurrence de plusieurs assureurs pour trouver l’offre correspondant le mieux au profil et au besoin de l’emprunteur ». Les banques vont devoir jouer le jeu car une commission sera chargée de vérifier la bonne application de la loi. Pour l’instant, force est de constater qu’elles traînent plutôt des pieds.

L’assurance impacte lourdement le coût du crédit

Il faut savoir que l’assurance grève sensiblement le coût d’un emprunt. « Elle représente entre 5 et 16 % du coût total du crédit selon les cas », affirme-t-on chez Meilleurtaux. Vous avez donc intérêt à étudier le contrat de groupe proposé par la banque vous offrant le meilleur taux de crédit et à le comparer avec ceux des offres concurrentes. Pour un contrat de groupe classique, le taux annuel varie de 0,39 à 0,50 % du capital emprunté selon la compagnie. Au Crédit agricole, par exemple, elle atteint 0,39 % du capital emprunté. Pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans, l’assurance revient donc à 65 € par mois et par personne, soit un coût total de 11 500 € pour une seule personne assurée. La tarification des contrats de groupe peut parfois varier selon l’âge de l’emprunteur. C’est le cas à la Bred Banque populaire où, si vous avez moins de 30 ans, le taux de la prime est de 0,24 % du capital emprunté, puis passe à 0,34 % entre 30 et 40 ans et à 0,55 % après 50 ans. Même principe chez LCL qui, en plus, fait varier le taux en fonction de la durée du prêt. La prime, qui s’établit à 0,24 % si vous avez moins de 36 ans et souscrivez un prêt d’une durée de 7 à 15 ans, grimpe à 0,27 % si le crédit dépasse 15 ans. Entre 36 et 55 ans, la prime atteint 0,37 % pour un prêt de moins de 15 ans, puis passe à 0,42 % au-delà. Au regard de ces tarifs, les contrats de la concurrence peuvent être plus avantageux. Vous devez alors demander une délégation d’assurance à la banque qui vous offre le meilleur taux. La délégation consiste à souscrire un contrat individuel dont le bénéfice est délégué à l’établissement prêteur. Le montant des primes est, en général, nettement plus faible. « Pour un cadre de 30 ans, non-fumeur, le taux de l’assurance emprunteur sera d’environ 0,10 % en délégation d’assurance alors qu’il est souvent à 0,40 % en contrat de groupe », explique Ari Bitton. Ainsi, pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, le coût de la délégation s’élève à 3 998 €, contre 15 999 € pour un contrat classique. Attention, passé 35 ans, les tarifs rejoignent vite ceux des contrats de groupe. Sachez aussi que ces assurances individuelles ont leurs inconvénients. « Il faut bien lire les contrats car il existe de nombreuses restrictions sur les conventions accordées, prévient Christine Caffet du Crédit mutuel Île-de-France. Tant qu’il n’y a pas de problème grave, on trouve l’assurance trop coûteuse, mais lorsque la maladie ou le décès survient, c’est une autre affaire. » Voir aussi le n° 1040 du Particulier, p. 34.

Négociez les frais de dossier

En sollicitant un prêt de votre banque, vous devez aussi payer certains frais incontournables, notamment les frais de dossier et de garantie du prêt. Les frais de dossier atteignent couramment 1 % du montant de la somme empruntée mais sont souvent plafonnés, ce qui favorise les gros emprunts. Pour un prêt de 200 000 €, ils s’élèvent, par exemple, à 600 € au Crédit agricole Île-de-France et à LCL, à 1 000 € à la Bred Banque populaire et ne dépassent pas 900 € à la Société générale (300 € au minimum). Au Cetelem, qui n’a prévu aucun plafond et applique 1 % du montant du crédit, ils atteignent 2 000 €. On le voit, les frais de dossier peuvent énormément varier d’une banque à l’autre. Vous avez donc intérêt à négocier avec votre banquier ou votre courtier pour les alléger, voire de les supprimer si vous disposez d’un excellent dossier.

Examinez toutes les solutions pour garantir le prêt

Autre poste à surveiller, le coût de la garantie ou de la caution. L’établissement qui accorde un crédit exige toujours une garantie. Elle peut prendre différentes formes. Le privilège de prêteur de deniers est une garantie qui permet à la banque de récupérer, en priorité sur tout autre créancier, les fonds qu’elle vous a versés en cas de défaillance de votre part. Cette garantie se formalise par un acte notarié et fait l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques. Elle prend effet au jour de la vente. Le privilège ne garantit cependant qu’un bien existant. La prise d’hypothèque vous permet de garantir aussi bien l’acquisition d’un bien ancien que d’un logement en l’état futur d’achèvement, la construction d’une maison ou la réalisation de travaux de rénovation. Là encore, cet acte s’effectue devant notaire et nécessite une inscription hypothécaire. Le coût de ces garanties est calculé en fonction du montant du prêt et du type de garantie. Avec un crédit de 200 000 €, il en coûte 1 150 € pour le privilège de prêteur de deniers et 3 000 € pour l’hypothèque. Cette différence s’explique par le fait que l’hypothèque est soumise à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt). À ces frais, il convient d’ajouter le coût de la mainlevée d’hypothèque en cas de remboursement anticipé du crédit.
Pour garantir un prêt, il est aussi possible de s’adresser à un établissement spécialisé dans le cautionnement. Cette solution ne nécessite pas d’inscription hypothécaire. Mais son coût varie d’un organisme à l’autre. Au Crédit logement, vous devrez débourser 2 100 € pour 200 000 € empruntés, qui se décomposent en une commission de caution et une participation à un fonds de garantie, 75 % de cette dernière part étant remboursée une fois le crédit soldé, ce qui n’est pas négligeable s’il ne s’étale que sur 10 à 15 ans. Au-delà, la somme pourra paraître dérisoire, compte tenu de l’érosion monétaire. À la Saccef (émanation du groupe Natixis Caisse d’épargne), les frais dépendent de l’objet du prêt, de son montant et de votre apport. Le taux de la commission oscille entre 0,9 et 1,5 % du montant emprunté, sans restitution une fois l’emprunt remboursé. Quant à la caution Camca, réservée aux prêts du Crédit agricole, ses tarifs, qui fluctuent aussi en fonction du montant du crédit, sont assez similaires. Le montant de la caution n’est pas non plus remboursable. La caution Crédit logement, en partie restituée, semble donc la solution la plus avantageuse.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ASSURANCE , ASSURANCE DECES , ASSURANCE EMPRUNTEUR , ASSURANCE INVALIDITE , BANQUE , CREDIT IMMOBILIER , PRET A TAUX VARIABLE




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