Focus sur la loi Grenelle 2: l'étiquette énergie obligatoire en 2011 sur les annonces immobilières
Dès le 1erjanvier prochain, la performance énergétique d’un logement devra figurer sur les offres de ventes ou de locations. Une disposition qui devrait avoir des répercussions sur les prix du marché.
L’étiquette «énergie», déjà bien connue sur les appareils ménagers, va-t-elle révolutionner le marché de l’immobilier? Elle bouleverse, en tout cas, les traditionnelles petites annonces dès le début de l’année prochaine. Imposée dans le cadre du Grenelle2 de l’environnement, elle s’ajoute au dispositif existant. Depuis le 1erseptembre 2006, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé lors de la vente de toute construction, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local quelconque (bureau, commerce…), que le bien soit individuel ou collectif. Ce document doit être joint à l’acte de vente. Il est également obligatoire depuis le 1erjuillet 2007 pour toute location, et doit être annexé au bail.
Le DPE évalue la consommation énergétique d’un bâtiment et ses émissions de gaz à effet de serre, et donne des préconisations en matière de travaux, de gestion des appareils de chauffage ou d’eau chaude, de ventilation… afin d’attirer l’attention du futur occupant sur les économies qu’il peut réaliser en matière d’énergie. À l’image des appareils électroménagers, le DPE s’accompagne de deux étiquettes: une étiquette «climat» et une étiquette «énergie». La première mentionne, très logiquement, les émissions de gaz à effet de serre, selon une échelle de notation de A (faible émission) à G (forte émission). L’étiquette «énergie», de son côté, note la performance énergétique, c’est-à-dire la qualité de l’isolation thermique, en fonction de la consommation d’énergie du bâtiment, de A (économe) à G (énergivore).
Un accueil favorable des professionnels
Cette étiquette «énergie» va bientôt jouer un rôle important en cas de vente ou de location d’un bien immobilier. En effet, la loi Grenelle 2, définitivement adoptée le 12juillet dernier, prévoit que toute annonce immobilière, qu’il s’agisse d’une mise en location ou d’une vente, devra comporter, dès le 1erjanvier prochain, la mention de la performance énergétique du bien. Elle sera donc visible dans les textes diffusés aussi bien dans les journaux que sur les sites internet, ou encore dans les vitrines des agences. Objectif du gouvernement: faire prendre conscience de la consommation énergétique, en particulier des logements, et inciter les propriétaires à réaliser des travaux. Pour l’instant, le décret relatif aux modalités de cet affichage n’a pas encore été publié mais, selon Philippe Pelletier, président du Comité stratégique du Plan bâtiment Grenelle, «il est attendu pour la fin de l’année».
Les professionnels de l’immobilier accueillent plutôt favorablement cette mesure. Ils ne peuvent d’ailleurs pas s’insurger puisqu’en mai2008, toutes les grandes organisations professionnelles (fédérations, réseaux…) s’étaient engagées, vis-à-vis des pouvoirs publics, à cet affichage de performance énergétique sur les annonces. Un engagement qui n’avait, toutefois, pas été suivi d’effets, raison pour laquelle le gouvernement a choisi de légiférer. «Cette étiquette doit permettre de donner une valeur verte au patrimoine et va révolutionner le marché de l’immobilier ancien», affirme Benoist Apparu, secrétaire d’État au Logement et à l’Urbanisme. Le bâtiment (logements et immeubles tertiaires) représente en effet 46% de la consommation d’énergie en France, et le quart de nos émissions de CO2. La consommation moyenne d’un logement est de 240kWh/m2/an, et peut atteindre 400kWh/m2/an pour une maison, voire plus. Pour le gouvernement, il s’agit aussi de réduire les dépenses de consommation énergétique des ménages: le chauffage absorbe 70% des dépenses d’énergie d’une famille. Comme l’a récemment rappelé Benoist Apparu, «la facture annuelle de chauffage représente 900€ en moyenne par ménage, avec de grandes disparités qui tendent à augmenter avec la hausse du prix des énergies. Les dépenses annuelles peuvent ainsi varier de 250€ pour une maison basse consommation, à plus de 1 800€ pour une maison mal isolée». L’enjeu est donc de taille. Le parc immobilier hexagonal est, en effet, très disparate. Si 19% des logements consomment entre 91 et 150kWh/m2/an (étiquette énergie C), l’immense majorité est bien plus énergivore: 31 % s’inscrivent entre 151 et 230kWh/m2/an (étiquette D), et 22% entre 231 et 330kWh/m2/an (étiquette E).
Pour autant, l’obligation d’affichage de la consommation énergétique aura-t-elle une incidence sur le marché immobilier? «À court terme, le marché ne devrait pas être trop perturbé, mais probablement qu’à moyen terme, on se retrouvera avec un marché à deux vitesses, l’un pour le parc ancien non rénové, l’autre pour le parc économe en énergie, indique Christian Lefèvre, président de la chambre des notaires de Paris Île-
de-France. Entre la classe A et la classe G, l’écart de consommation s’établit à 300€ par an et par pièce principale, et entre les classes A et F, on atteint encore 245€ de différence par pièce.» À ce compte-là, les logements énergivores auront sans doute du mal à se vendre. «L’affichage de l’étiquette énergétique va avoir un aspect discriminant pour certains biens», note ainsi Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.
Bientôt un diagnostic pour les copropriétés
Pour les professionnels, l’incidence pourrait cependant être minime sur les marchés tendus. «Un logement haussmannien situé, par exemple, rue de Varenne à Paris trouvera toujours un acquéreur, même s’il est flanqué d’une note médiocre», confirme René Pallincourt, président de la Fnaim. «Il ne faut pas considérer que le début de l’année prochaine sera une date couperet, explique maître Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier. La mauvaise isolation d’une maison est déjà source de négociation. Cet aspect sera d’ailleurs plus important pour les maisons que pour les appartements.»
Avec un budget de travaux de 20 000à 30 000€, un propriétaire de maison peut atteindre la performance énergétique fixée par le Grenelle de l’environnement. Au contraire, pour un résultat efficace en collectif, il est nécessaire d’agir sur l’ensemble du bâti, ce qui suppose une prise de décision en assemblée générale de copropriété. Est-ce à dire que le parc collectif restera médiocre? Certainement pas. Car la loi Grenelle 2 prévoit également l’obligation de réaliser un DPE global pour les copropriétés (incluant ainsi les parties communes) avant le 31décembre2016.
Côté location, la nouvelle obligation d’affichage aura également des conséquences notables. Selon Jean-François Buet, secrétaire général de la Fnaim, «les locataires examinent de près les charges et tiennent déjà compte du type d’énergie fournie par le logement». Désormais, il sera possible d’écarter les logements les plus énergivores ou de négocier le loyer. «On va assister à des réajustements de loyers, pronostique Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), c’est pourquoi j’encourage les propriétaires qui en ont la possibilité à réaliser des travaux. À défaut, ils risquent de ne plus trouver de locataires ou de devoir abaisser leurs loyers, d’autant que le marché locatif n’est pas très porteur en ce moment.»
La fiabilité du DPE remise en cause
Reste que les diagnostiqueurs, bien que certifiés depuis 2007, ne sont pas tous d’une compétence irréprochable, et que la méthode d’élaboration du DPE est sujette à caution. Le DPE doit, en effet, indiquer le montant de la consommation d’énergie du logement. Celle-ci est évaluée selon la dépense réelle relevée sur les trois dernières années d’occupation sur la base des factures produites par le propriétaire, ou bien selon une consommation conventionnelle standardisée calculée à partir d’une méthode approuvée par les pouvoirs publics (décret n°2006-1147 du 14.9.06, arrêté du 15.9.06 et arrêté du 9.11.06, non publié au JO). Ainsi, avec la première méthode, le DPE s’appuie sur les consommations des occupants, donc sur leurs habitudes de vie. Or, ce qui vaut pour l’un ne vaut pas pour tous. «Le DPE est le début d’un processus, reconnaît Jean Molia, le président de la Fédération nationale des experts de la construction et de l’immobilier (Fneci), il faut l’améliorer, aller vers un audit complet de la performance énergétique.» Même son de cloche chez le réseau Agenda. Pour Stéphane Prouzeau, son président, il faut aussi privilégier une approche pédagogique: «Le consommateur doit savoir pourquoi il existe des différences entre la consommation conventionnelle et celle qui est facturée.» L’obligation de réaliser un DPE collectif avant la fin 2016 devrait changer la donne. Sans doute le DPE actuel devra-t-il, lui aussi, s’adapter dans un futur plus ou moins proche. À suivre.
Exemples de performances énergétiques selon les types de logements
