Le Particulier Immo n° 268

Cet article commente la situation mitigée du parc locatif privé telle que l’a présenté l’observatoire Clameur, le 1er septembre 2010 : loyers en légère hausse, fortes disparités régionales, vacance locative à son plus haut niveau.
Un encadré présente un dispositif, proposé par l'UNPI, qui pourrait être mis en place dans ce contexte de marché locatif tourmenté : le paiement d’une rente à la place d’un loyer.

Dans cette interview, Philippe Laurent, président de la Commission des finances de l’Association des maires de France (AMF), revient sur la réforme des valeurs locatives des locaux commerciaux : objectifs, déroulement, difficultés à surmonter, contenu, conséquences sur les propriétaires, chantiers à venir (révision des valeurs locatives des locaux d’habitation).

De nouveaux concurrents aux agents immobiliers ont fait leur apparition dans le domaine de l’achat de logement : les chasseurs immobiliers. Ces professionnels se mettent au service de l’acquéreur dans le but de dénicher le logement dont il rêve, après avoir conclu un mandat de recherche.
Présentation de cette nouvelle profession :

• moyens mis en œuvre par le chasseur pour trouver un bien, services intégrés à la prestation (accompagnement du client et services financiers),
• durée d’un mandat de recherche (3 mois renouvelables),
• budget à prévoir,
• type de biens concernés,
• honoraires d’un professionnel,
• obligation de moyen ou de résultat,
• distinction entre agent immobilier traditionnel et chasseur d'appartement.
  

Encadrés :

• Mise en garde contre les honoraires forfaitaires élevés des chasseurs immobiliers
• Tous les chasseurs immobiliers ne sont pas soumis à la loi Hoguet (aucun fonds n'est perçu tant que l’affaire n'est pas conclue)
• La profession est encore peu encadrée.
  

Avis de professionnels :
Kim Styger, directrice associée de Homing season et de Denis Clavel, PDG du réseau l’Adresse.

Témoignages :
Un couple satisfait du travail effectué leur chasseur immobilier et le point de vue du chasseur immobilier.

Le fonds de prévoyance, plus communément appelé fonds travaux, permet aux copropriétaires d’épargner conjointement en prévision de travaux à venir.
Cet article explique le fonctionnement et l’efficacité de ce fonds encore peu répandu : vote et prévision des travaux futurs facilités, gestion rationnelle des travaux, placement du fonds sur un produit d’épargne défiscalisé, caractère non obligatoire du fonds.
Un 1er encadré rappelle que le livret A est désormais accessible aux copropriétaires, un deuxième encadré précise que les avances versées par les copropriétaires sont remboursables en cas de vente de lot de copropriété, enfin, un dernier encadré prend en exemple le modèle québécois dont la loi oblige les syndicats des copropriétaires à verser des provisions destinées au fonds de prévoyance.

Cet article propose une sélection de 10 logiciels d’aide à la gestion locative destinés aux particuliers et décrypte les fonctions de ces produits (stockage d’informations, gestion des loyers, production de documents types, calculateurs intégrés, personnalisation de courriers types et relances…). Il rappelle que les sites d’agences proposent des services en alternative aux logiciels. Il soulève plusieurs points auxquels il faut être attentif lorsqu’on utilise un support numérique de ce type : actualisation insuffisante, envoi d’e-mails intempestifs, pérennité et stabilité du logiciel dans le système, perte des données non stockées sur disque dur.
Un encadré explique à quel profil est destiné le logiciel de gestion immobilière et à qui il ne convient pas.
Une planche évalue les 10 logiciels selon divers critères : système requis, évaluation gratuite, site de téléchargement, baux et documents type, personnalisation complète, prix initial et mises à jour éventuelles, convivialité et ergonomie, palette de services.

Cet article passe au crible la question de la maintenance d’une porte de garage : entretien obligatoire, décryptage du contrat, remplacement de la porte si nécessaire, passage à la motorisation et systèmes de commande destinés à ouvrir les portes.
Trois encadrés complètent cet article : le premier présente les textes de références applicables, le deuxième, les normes françaises et européennes en vigueur, et le dernier la répartition du paiement des charges de copropriété.
Un schéma représentant une porte de garage basculante illustre ce que doit comporter une installation conforme à la norme européenne : rail, moteur, tablier, cellules de sécurité, etc.

Cet article fait un état des lieux du marché immobilier de Toulouse : dynamisme économique, emplois, qualité de vie …
Un tableau indique le prix moyen au m² dans les 10 quartiers de Toulouse.

Le statut du fermage établit un régime très protecteur pour le locataire dans le cadre d’un bail rural, situation qui provoque bien des conflits entre les deux parties, locataires et propriétaires.
Cet article fait le point sur les règles applicables dans le cadre de ce type de bail : loyers fixés par l’Etat, droit au renouvellement infini, congé longue durée, droit de contestation du prix, bail à long terme à privilégier, montages permettant de détourner la contrainte de la sortie de bail, mise à disposition gratuite de l’exploitation (commodat).
Plusieurs encadrés complètent cet article : le premier rappelle les avantages fiscaux liés au bail rural à long terme (ISF, droits de donation, droits de succession), le deuxième explique comment régulariser un bail verbal, le troisième évoque la faible rentabilité de l’investissement rural. Enfin, les avis de Marie-Odile Gain, consultante au Cridon Nord-Est et de maître Bernard Mandeville, avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit rural, sont évoqués.

La vente en viager des parts d'une SCI est nulle si le contrat n’est pas équilibré, et qu’il n’y a pas réciprocité d’aléa entre le crédirentier et le débirentier.

Cass. civ. 3e du 27 mai 2010, n° 09-65.258

Le locataire bénéficiaire du RMI peut profiter du délai de préavis réduit, même si il n’en avait pas fait mention dans son congé.
Cass. civ. 3ème, du 30 juin 2010, n° 09-16.244