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Marché : une situation locative contrastée

Octobre 2010
Le Particulier Immo n° 268, article complet.

Après le gel enregistré l’an dernier, les loyers repartent légèrement à la hausse, à en croire Clameur. Un signe encourageant pour les bailleurs, mais qui masque de fortes disparités régionales. Fait marquant : la vacance locative atteint un niveau record.

Contrasté, c’est l’état du parc privé locatif présenté le 1er septembre par Clameur, l’observatoire de référence censé couvrir 87 % du marché. Si certains facteurs laissent deviner une timide reprise, d’autres signaux révèlent un marché inquiet et hésitant.

Une reprise en ordre dispersé

Après avoir stagné en 2009, les loyers reprennent des couleurs. Ils gagnent 1,4 % sur les huit premiers mois de l’année, avec un mètre carré moyen qui s’affiche à 12,2 € hors charges à l’échelle de l’Hexagone. Un résultat encourageant pour les bailleurs, même si l’on est loin de l’évolution moyenne de 3,1 % constatée entre 1998 et 2010. De plus, ce chiffre masque de fortes inégalités selon les biens loués. L’embellie concerne surtout les surfaces familiales, les quatre-pièces en particulier, dont la valeur gagne 3 %. En revanche, les studios trouvent preneurs à un niveau de loyer quasiment identique (+0,4 %) depuis un an.
« L’effet colocation joue. Le ralentissement des loyers des petits logements est sensible depuis 2006 », constate Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris X et fondateur de l’observatoire.
Sur le terrain, les disparités entre les régions demeurent marquées. En tête de cortège figure l’Ile-de-France, à 17,6 €/m2 en moyenne. En province, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur demeure la plus chère, avec un loyer moyen dépassant 12 €/m2. En queue de peloton, le Limousin plafonne à 8,3 €/m2. En affinant le décryptage du marché, on constate que le nombre d’agglomérations où le niveau des loyers baisse se contracte : elles atteignent une proportion de 34,7 %, contre 50,4 % en 2009. C’est le cas de métropoles comme Grenoble, Nantes, Strasbourg ou Toulouse. à l’inverse, alors que près de la moitié des villes avaient vu leurs loyers se revaloriser en 2009, cette proportion a grimpé à 65,3 %. Les villes d’Aix-en-Provence, Besançon, Lille, Lyon, Marseille, Rennes ou Rouen sont en particulier concernées.
À la relocation, le saut de loyer est manifeste : depuis le début de l’année, le différentiel entre deux locataires a ainsi atteint 6,2 %. Dans la droite ligne de la moyenne constatée entre 1998 et 2010. Mais ce taux est lié à l’importance des aménagements réalisés à l’occasion de la remise du bien sur le marché par le bailleur. Ainsi le propriétaire peut-il espérer louer 7,9 % plus cher s’il a effectué des travaux d’amélioration et d’entretien, tandis que la hausse plafonne à 4,7 % en cas de réalisation de simples travaux courants. Les loyers régressent même de 0,2 % lorsque le logement est reloué dans son état d’origine, ce qui représente 29 % des baux. Globalement, les propriétaires ont accru leur effort pour rendre leur parc attractif. Alors que la proportion de biens faisant l’objet de travaux d’amélioration est habituellement de 25,7 %, elle se situe à plus de 37 % en 2010, contre 34 % il y a un an.

Un taux de vacance alarmant

La santé du marché se mesure aussi à l’aune de la mobilité résidentielle des locataires, autrement dit ceux qui changent de logement dans l’année. Le taux de rotation s’affiche à 26,5 %, en progression d’un point depuis un an. Mais il s’agit d’un de ses plus bas niveaux jamais atteint depuis 1998. Dans un contexte de crise, l’inquiétude des candidats à la location, préférant différer leur projet, est bien palpable.
La dépression de la demande provoque une augmentation de la vacance locative. C’est le signe le plus tangible des difficultés auxquelles sont confrontés les bailleurs. Le taux est en progression de 6,1 % depuis le début de l’année. Un niveau jamais atteint depuis 1998 ! Ainsi, dans la plupart des départements, il faut plus de deux mois pour retrouver un locataire. Dix-sept d’entre eux  souffrent particulièrement, selon Michel Mouillart : l’Aisne, l’Allier, l’Aube, la Côte-d’Or, la Creuse, le Doubs, la Haute-Saône, la Haute-Vienne, les Hautes-Alpes, l’Indre, le Jura, la Loire, la Lozère, le Pas-de-Calais, la Savoie, la Somme, le Vaucluse se caractérisent par un temps de vacance oscillant entre trois et… huit mois. Conséquence, la hausse des loyers en cas relocation est de 2 % en moyenne.


Mots-clés :

LOYER , MARCHE LOCATIF




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