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L’aléa, un élément essentiel de la vente en viager (Commentaire de jurisprudence)

L’aléa, un élément essentiel de la vente en viager (Commentaire de jurisprudence)
Octobre 2010
Le Particulier Immo n° 268, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La vente en viager des parts d’une SCI est nulle si les revenus du bien aliéné dépassent le montant de la rente. Cass. civ. 3e du 2.5.10, n° 09-65258

La vente en viager, par laquelle un vendeur (crédirentier) cède son bien en contrepartie d’une somme d’argent – le bouquet et/ou une rente – versée par l’acquéreur (débirentier) est un contrat aléatoire. Chacun des contractants court une chance de gain et un risque de perte, en fonction de la survenance d’un événement incertain (art. 1104 du Code civil). À défaut d’aléa, le contrat de viager peut être annulé, pour « défaut de cause ». C’est ce principe qu’a rappelé la Cour de cassation dans la présente affaire.
Après avoir fait l’apport d’un immeuble à une société civile immobilière (SCI), un associé avait cédé en mai 1999 l’intégralité de ses parts sociales à un tiers, pour un prix de 900 000 francs converti en rente viagère annuelle de 84 000 francs. À son décès, quatre ans plus tard, ses héritiers demandent la nullité de l’acte de cession pour absence de cause. Ils soutiennent que la cession de parts était dépourvue d’aléa car le bien, très sous-évalué dans l’acte, avait procuré au débirentier un gain immédiat très supérieur au montant des arrérages de la rente. La Cour de cassation fait droit à cette demande. Malgré le refus du débirentier de produire le bail signé avec la SCI, la copie d’une facture de février 2001 retrouvée dans les papiers du défunt a fait ressortir que le loyer de ce même mois était d’un montant mensuel de 20 000 francs, soit près du triple de la rente mensuelle­ de 7 000 francs.
La haute Juridiction confirme ainsi l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 9 décembre 2008 par un attendu limpide : « la cour d’appel a souverainement déduit de l’ensemble de ces éléments de preuve qu’au jour de la cession des parts sociales, les arrérages de la rente se trouvaient largement inférieurs aux revenus générés par l’immeuble ». Fait notable, dans cette affaire, l’acquéreur des parts était par ailleurs gérant de la société locataire du bien…
Fidèle à sa jurisprudence, la Cour de cassation considère qu’il n’y a pas de prix réel et sérieux si la rente viagère qui le représente est d’un montant inférieur ou simplement égal aux revenus produits par l’immeuble aliéné. Dans ce cas, le débirentier ne court aucun risque financier, car les loyers de l’immeuble lui permettent de s’acquitter de l’intégralité de la rente due. Il n’a rien à débourser. Il lui suffit de remettre au crédirentier les revenus que le bien a produit. Or, si dès le départ, l’acquéreur est sûr d’encaisser des loyers du bien acheté supérieurs à la rente qu’il s’engage à payer, cela entraîne la disparition de tout aléa, puisqu’il est certain d’obtenir un bénéficie immédiat très au-delà de l’espérance de vie du vendeur. Le contrat n’est donc plus équilibré, car il n’y a plus réciprocité d’aléa entre le crédirentier et le débirentier. La vente doit par conséquent être annulée pour défaut de prix.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

RENTE VIAGERE , SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE , VIAGER




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