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L’aléa, un élément essentiel de la vente en viager (Commentaire de jurisprudence)

La vente en viager des parts d’une SCI est nulle si les revenus du bien aliéné dépassent le montant de la rente.Cass. civ. 3e du 2.5.10, n° 09-65258

La vente en viager, par laquelle un vendeur (crédirentier) cède son bien en contrepartie d’une somme d’argent - le bouquet et/ou une rente - versée par l’acquéreur (débirentier) est un contrat aléatoire. Chacun des contractants court une chance de gain et un risque de perte, en fonction de la survenance d’un événement incertain (art. 1104 du Code civil). À défaut d’aléa, le contrat de viager peut être annulé, pour «défaut de cause». C’est ce principe qu’a rappelé la Cour de cassation dans la présente affaire.
Après avoir fait l’apport d’un immeuble à une société civile immobilière (SCI), un associé avait cédé en mai1999 l’intégralité de ses parts sociales à un tiers, pour un prix de 900 000francs converti en rente viagère annuelle de 84 000francs. À son décès, quatre ans plus tard, ses héritiers demandent la nullité de l’acte de cession pour absence de cause. Ils soutiennent que la cession de parts était dépourvue d’aléa car le bien, très sous-évalué dans l’acte, avait procuré au débirentier…

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