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Profitez à plein du régime Scellier avant son remaniement

Profitez à plein du régime Scellier avant son remaniement
Octobre 2010
Le Particulier n° 1053, article complet.
Auteurs : SABARLY (Colette), VALIN-STEIN (Valérie)

Un avantage fiscal écorné, des maxima de loyers abaissés : le régime Scellier va être profondément remanié à compter du 1er janvier 2011. Nos conseils et une sélection de programmes neufs pour profiter au mieux du dispositif dans sa version actuelle.

On pensait tout connaître de la version 2011 du dispositif locatif Scellier. à savoir, pour les opérations réalisées à partir du 1er janvier prochain, un abaissement de la réduction d’impôt de 25 à 15 % du montant de l’investissement. Celui-ci étant plafonné à 300 000 €, l’avantage maximal sur 9 ans chute ainsi de 75 000 à 45 000 €. Vague verte oblige, une exception a été prévue pour les logements labellisés Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005, qui continueront d’ouvrir droit à un taux de 25 %. Quant aux investissements réalisés en Scellier « intermédiaire », leur taux passera, en 2011, de 31 à 21 % du coût de l’opération sur 12 ans et de 37 à 27 % sur 15 ans. Mais, là aussi, le choix d’un logement BBC sera assorti d’un bonus : le maintien, l’année prochaine, des taux de 31 et de 37 %. Soit, une réduction d’impôt maximale de 93 000 ou de 111 000 €.
Ces aménagements, prévus par la loi de finances pour 2010, étaient connus depuis le vote de celle-ci, le 30 décembre 2009. Mais, mi-août, le secrétaire d’état au logement, Benoist Apparu, a créé la surprise en annonçant une autre modification de taille. Les investisseurs qui réaliseront une opération Scellier à partir du 1er janvier 2011 devront, pour bénéficier de l’avantage fiscal, respecter des plafonds de loyers abaissés, par rapport à leur niveau actuel, de 26 % en zone A (île-de-France, Bassin genevois et Côte d’Azur) et de 14 % en zones B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) et B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants).

Le dispositif pourrait encore évoluer

Ces aménagements ont pour objet d’adapter aux réalités du marché des plafonds de loyers trop élevés (voir p. 18). S’il est vrai qu’une telle inadéquation a été identifiée dans un grand nombre de communes – de 40 à 75 % d’entre elles seraient concernées, selon une récente étude de la société Immogroup Consulting –, des villes dotées d’un marché locatif dynamique vont se retrouver, dès l’an prochain, avec des loyers Scellier inférieurs à ceux du marché. Ce phénomène, qui touchera notamment les banlieues résidentielles de la 2e couronne parisienne, va pénaliser l’investisseur. Par ailleurs, le dispositif est encore susceptible d’évoluer, car on sait maintenant que le Scellier ne sera pas épargné par le « rabotage » des niches fiscales (voir p. 18). Face à ces incertitudes et dans l’attente du tour de vis annoncé, mieux vaut investir rapidement. « On sait ce qu’il en est du dispositif Scellier jusqu’au 31 décembre ; après, cela reste un peu flou », constate Jean-François Moreau, directeur général de Promogim. « Il semble plus sûr d’investir avant la fin de l’année », renchérit Nathalie Vincent, du cabinet de gestion de patrimoine Sunergia.

Des taux de crédit et des prix de vente plus élevés en 2011

D’autres facteurs peuvent conforter l’opportunité de réaliser un investissement locatif d’ici au 31 décembre. Par exemple, le niveau actuel des taux des crédits immobiliers. « Ils sont exceptionnellement bas. Il est aujourd’hui possible d’obtenir 3,3 % ou 3,4 % sur 10 ans », souligne Jean-François Moreau. Autre élément à prendre en compte, la montée en puissance des programmes BBC. « Tous nos programmes qui sortiront en 2011 seront BBC », assure Philippe Jossé, directeur général logement de Bouygues immobilier. à Nexity, selon Jean-Philippe Ruggieri, directeur général adjoint du pôle logement, « près de 75 % de la production répondra aux normes BBC en 2011 et la totalité en 2012 ». L’obtention de ce label, qui garantit d’excellentes performances énergétiques, induit aussi un surcoût de construction. « Il est estimé, selon les zones climatiques, entre 8 et 12 %. On peut penser que l’impact sur le prix de vente devrait osciller entre 3,5 et 6 % », pronostique Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC). Un surcoût qui pourra obérer votre rendement locatif mais qui sera compensé par une plus-value lors de la revente. D’autant que, sans être aussi performants que le BBC, d’autres labels (très haute performance énergétique – THPE, notamment) peuvent vous assurer une bonne performance énergétique (voir p. 50). Attention, même si ces éléments militent en faveur d’un investissement avant la fin de l’année, il convient de rester prudent.

Un possible afflux de mauvais programmes dans les prochaines semaines

Lors de notre enquête, nous avons pu constater que le marché de la défiscalisation immobilière s’était assaini. La preuve, même les réseaux de démarchage par téléphone semblent s’être acheté une conduite. « Vous n’achetez pas une réduction d’impôt mais un bien immobilier », nous prévient d’emblée la collaboratrice d’un cabinet parisien de défiscalisation. Avant de nous préciser que « les programmes présentés aux investisseurs sont tous situés dans de grandes métropoles régionales et ont été rigoureusement sélectionnés en fonction de 40 critères de qualité ». Tout cela n’empêche pas de rencontrer ponctuellement de très mauvais produits. Que penser, par exemple, de ce programme de 120 logements construits dans une petite commune de 1 300 habitants à une dizaine de kilomètres d’Amiens ? « Non seulement les prix affichés sont ceux d’Amiens intra-muros, mais remplir la résidence implique de convaincre près de 10 % de la population locale de déménager », analyse un conseil en gestion qui a refusé de proposer cette « affaire » à ses clients. Méfiez-vous aussi des programmes surgissant au milieu de nulle part, un cas de figure pas si exceptionnel que cela. « Pour trouver du foncier bon marché, certains promoteurs n’hésitent pas à construire dans des friches industrielles ou dans des secteurs mixtes, mêlant locaux commerciaux et habitations », confie Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting. Par ailleurs, il n’est pas exclu que, profitant de l’engouement des investisseurs pour le régime Scellier, quelques « défiscaliseurs » lancent, avant son remaniement, de très mauvaises opérations, mal placées et dans des secteurs dépourvus de demande locative. D’où la nécessité de rester vigilant, notamment sur le potentiel locatif des communes que vous prospectez.

Les villes de 10 000 à 15 000 habitants potentiellement saturées

Dans une récente étude, Immogroup Consulting recense les communes présentant une suroffre locative. Sont ainsi pointées du doigt Agen, Aix-les-Bains, Brive, Cahors, Carcassonne, Clermont-Ferrand, Grenoble, Limoges, Nancy, Mulhouse, Thonon-les-Bains, Tulle, Valence ou Vannes, pour ne citer que les principales. Toujours selon la même source, les marchés locatifs de Belfort, Besançon, Dijon et Royan seraient – presque – dans le rouge, avec une « situation de suroffre émergente ou potentielle ». Cela étant, même si la commune dans laquelle vous pensez investir ne figure pas sur cette « liste noire » (consultable sur leparticulier.fr, espace Abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1053) n’oubliez pas qu’elle peut rapidement se retrouver en situation de sur­offre locative. « Les marchés des villes de 10 000 ou 15 000 habitants se saturent très vite », avertit Patrick Champaud, directeur des partenariats au Crédit foncier de France. Tel est presque le cas à Cournon-d’Auvergne, une commune de 20 000 habitants à 10 km de Clermont-Ferrand. « Il y a peu, je vous aurais dit que Cournon était l’endroit idéal pour investir. Aujourd’hui, le marché locatif est plus complexe, car de nombreux programmes ont été construits », constate Pierre Gervillié, de l’agence Century 21 locale. Toutefois, les professionnels s’accordent à dire que, même dans ces communes, il y a toujours de la place pour un bon programme. Entendez par là, une résidence de petite taille et de bonne qualité située dans l’hypercentre. Une analyse confirmée par la responsable de la gestion locative de l’agence Century 21 d’Aix-les-Bains, où le marché locatif est pourtant considéré comme sinistré. « Dans le centre, un appartement neuf avec un parking trouvera un locataire sans difficulté, dès lors qu’il est proposé à son prix. On en a même loué un sur plan, avant l’achèvement du programme », assure-t-elle. Mais attention, s’il est possible de réussir un investissement Scellier dans une petite ville au marché locatif mature, cela nécessite une parfaite connaissance du secteur. Si ce n’est pas votre cas, mieux vaut ne pas sortir des sentiers battus.

L’emplacement reste primordial, y compris dans les secteurs porteurs

Pour Alexandre Boutin, conseil en gestion de patrimoine au cabinet Borde Le Cozler et associés, membre du réseau Fiducée gestion privée, les valeurs sûres sont « les grandes métropoles régionales ainsi que Paris et ses 1re et 2e couronnes ». Joachim Azan, associé de Novaxia, va plus loin et insiste sur la nécessité de « trouver un emplacement d’exception », en particulier en région parisienne ou sur la Côte d’Azur. Autant de pistes confortées par une récente étude de deux chercheurs de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Ceux-ci ont, en effet, constaté une grave pénurie de logements dans six régions : île-de-France, Paca, Nord-Pas-de-Calais, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées. Cela étant, même dans des secteurs porteurs, l’emplacement au sein de la commune est primordial. En île-de-France, la proximité des transports en commun (station de métro, de train ou de RER) est un véritable atout, tant pour la location que pour une revente ultérieure. En province, investissez de préférence dans le centre des métropoles régionales en faisant attention à la cote des différents quartiers. Par exemple, à Toulouse, s’il est conseillé de privilégier l’intérieur de la rocade, tous les secteurs ne s’y valent pas : le Capitole, Saint-étienne, les Carmes ou Saint-Cyprien sont très recherchés, alors que la prudence est de mise pour les quartiers des Arènes et de Bagatelle. Cependant, même dans un secteur prisé, un retournement temporaire du marché n’est pas exclu. Une mésaventure arrivée à des particuliers qui avaient investi dans une belle résidence du centre d’Angers. Contre toute attente, et malgré un loyer raisonnable, ils ont mis plusieurs mois à trouver des locataires en raison d’un essoufflement passager du marché. Pour minimiser les risques, Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, conseille de « se renseigner auprès des agents immobiliers et de consulter les petites annonces afin de vérifier qu’il n’y a pas un nombre pléthorique de biens à louer ».

Optez pour une construction labellisée

Outre le potentiel locatif de la commune, la qualité du programme est un élément à ne pas négliger. Acheter dès cette année un bien labellisé BBC ne vous procurera pas d’avantage fiscal spécifique, mais vous permettra de disposer d’un logement dont les performances énergétiques seront deux à trois fois supérieures à celles exigées par la réglementation thermique en vigueur, la RT 2005. Une spécificité que vous pourrez mettre en avant au moment de la location du bien, puis lors de sa revente. S’il montera en puissance en 2011, le label BBC ne concerne, pour l’instant, qu’une part minoritaire (25 % environ, en juin 2010) de la production neuve. à défaut d’acheter un bien BBC, reportez-vous au moins sur un logement labellisé Haute performance énergétique (HPE), qui vous assure des performances de 10 % supérieures à celles prévues par la RT 2005, ou THPE, qui vous garantit des performances de 20 à 30 % meilleures que celle de la RT 2005. N’oubliez pas que les labels de performances énergétiques sont obligatoirement délivrés en complément d’au moins un autre label certifiant la qualité du programme (Qualitel), le sérieux du promoteur (NF logement) ou la prise en compte du développement durable dans la construction et le fonctionnement de l’immeuble (Habitat & Environnement). Quel que soit le label, il constituera une valeur ajoutée. En effet, « la moitié des logements construits aujourd’hui ne bénéficie d’aucun label », constate Antoine Desbarrières, président de l’association Qualitel.

Évitez les programmes entièrement dévolus à la location

Autre critère à prendre en compte dans le choix d’un programme, sa mixité entre propriétaires occupants et locataires, un ratio de 50/50 étant jugé acceptable. « L’investisseur a alors la garantie que la copropriété sera bien entretenue et que tous les logements voisins du sien ne seront pas autant de concurrents sur le marché de la location », explique Jean-François Moreau. Plusieurs éléments peuvent vous permettre de vérifier que le programme est destiné à une clientèle de propriétaires occupants. Le plus visible est la présence d’un bureau de vente à l’emplacement du futur programme. C’est la preuve que le promoteur n’a pas confié la commercialisation de la totalité des lots à des réseaux de conseil en gestion de patrimoine ou de défiscalisation, mais qu’il vise aussi une clientèle locale. Autre indice précieux, la typologie du programme. « S’il propose beaucoup de studios et de deux pièces, cela signifie que le promoteur souhaite attirer les investisseurs. En revanche, si on y trouve de grands logements, il y a de fortes chances pour que la copropriété soit à la fois composée de locataires et de propriétaires occupants », souligne Patrick Champaud. Concernant la superficie idéale d’un investissement locatif, nos interlocuteurs conseillent le trois pièces. « On se démarque ainsi des autres investisseurs qui s’orientent principalement vers les petites surfaces. De plus, on optimise le plafond de l’investissement Scellier, fixé à 300 000 € », précise Jean-François Moreau. Si votre budget vous permet seulement l’achat d’un studio, ciblez les villes où il y a un déficit de logements étudiants : Paris, Nantes, Montpellier et Toulouse, notamment.

Un rendement minimal de 3,5 %

Dernière précaution à prendre, vous assurer de ne pas surpayer votre acquisition. En effet, compte tenu de la raréfaction de l’offre et de l’engouement pour le Scellier, certains promoteurs ont une fâcheuse tendance à gonfler leurs grilles tarifaires. « Le dénominateur commun d’un grand nombre de programmes que l’on nous propose, ce sont des prix complètement déconnectés du marché », constate Olivier Trit. « En ce moment, il faut être vigilant sur le rapport qualité/prix. à Nantes, par exemple, l’ancien se vend autour de 3 200 €/m². Nous proposons un programme neuf à 3 600 €/m² alors que tous les programmes environnants affichent, au minimum, 4 400 €/m² », insiste Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. Le rendement brut, déterminé en divisant le loyer de marché (ne vous fiez pas aux plafonds Scellier) annuel au mètre carré par le prix d’achat au mètre carré, est un bon indicateur pour savoir si le programme qui vous intéresse est, ou non, surévalué. « Un taux anormalement bas est souvent le signe que l’on surpaie le bien, confirme Jean-Michel Ciuch. Hors emplacement exceptionnel, investir à moins de 3,5 % est une hérésie. »
Vous voilà prévenus…

Colette Sabarly et Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

DEFISCALISATION , ECONOMIE D'ENERGIE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LABEL , REDUCTION D'IMPOT , SCELLIER




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