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Les SCPI ont-elles résisté à la crise? (Interview)

Les SCPI ont-elles résisté à la crise? (Interview)
Septembre 2010
Le Particulier Immo n° 267, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) collectent des fonds auprès d’épargnants, en vue de l’achat, puis de la gestion locative, d’immeubles — bureaux ou locaux commerciaux, pour la majorité d’entre elles. Un secteur qui n’a pas manqué d’être touché par la crise économique…

délégué général de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM)Avant 2002 : diplômé de l’IEP de Paris et de droit international et européen.
2002 : responsable juridique et fiscal à l’Aspim.
2010 : délégué général à l’Aspim.

L’immobilier d’entreprise, au sens large, a souffert ces deux dernières années. Comment les SCPI qui investissent et gèrent ces actifs pour le compte d’épargnants se sont-elles comportées ?

A.D. Les SCPI ont confirmé qu’elles demeuraient un produit de rendement sécurisé et stable dans le temps. Malgré la crise, elles ont maintenu une rentabilité élevée (voir encadré) Le prix des parts des SCPI, lui, est resté stable sur deux ans. Certes, les SCPI n’ont pas échappé à la crise. La collecte auprès de nouveaux épargnants sur le segment de l’immobilier commercial est en net recul. C’est ce type d’actifs qui souffre davantage aujourd’hui. Les gérants de SCPI ont dû consentir des efforts pour maintenir leurs locataires en place. Ils ont renégocié des loyers à la baisse, ou offert des franchises de loyer, réalisé des travaux habituellement à la charge du locataire… C’est l’utilisation de réserves constituées pendant les années fastes qui a permis de ne pas toucher le rendement des SCPI en 2009. Ces réserves sont encore suffisantes pour éviter que les rendements ne souffrent pas trop en 2010. Bien sûr, il serait bon pour tous les agents économiques que le retour à la croissance intervienne rapidement. Toutefois, ce n’est pas la première crise que traversent les SCPI. Rappelons-nous des années 1990… Les gérants ont appris des erreurs commises et ont eu, ces dernières années, une gestion très prudente de leurs actifs. La rentabilité des fonds n’a jamais été inférieure à 5,50 % depuis 1991.

Comment expliquez-vous le démarrage extrêmement lent des OPCI grand public  ? Ce produit est-il toujours pertinent ?

A.D.  Seuls quatre OPCI grand public existent aujourd’hui, pour une capitalisation avoisinant les 60 millions d’euros. C’est bien peu, au regard des quelque 8 milliards de capitalisation des OPCI institutionnels. Cependant, ce produit a le mérite d’exister et sera appelé à évoluer dans le temps. à l’heure actuelle, des freins techniques et conjoncturels continuent de limiter sa commercialisation auprès du grand public. L’Autorité des marchés financiers(AMF) a fixé des règles pour l’agrément des fonds, qui ne permettent pas d’en faire un produit très exposé à l’immobilier et qui compliquent la transformation d’une SCPI en OPCI. La crise intervenue en 2008 a, de plus, refroidi l’intérêt des épargnants pour de l’épargne de long terme sans garantie de capital. Il est enfin techniquement difficile d’insérer l’OPCI dans un contrat d’assurance vie en unité de compte.

De nouvelles contraintes vont venir peser sur la gestion des SCPI. Les coûteux travaux imposés, dans l’existant, par le Grenelle de l’environnement, ou encore l’entrée en vigueur de la nouvelle contribution économique territoriale (CET). Comment les gestionnaires de SCPI se préparent-ils à ces évolutions ?

A.D. Le coût des travaux induits par les objectifs du Grenelle (réduction de la consommation énergétique de 38 % d’ici à 2020) est un sujet de réflexion majeur. Il existe toutefois de nombreuses questions en suspens et nous disposons de quelques années pour nous y préparer. Mais c’est dès à présent que nous devons solliciter de l’état les mesures qui seront sans doute néces­saires pour mettre à niveau le patrimoine des SCPI (relèvement des plafonds de travaux et de cessions des actifs, mesures comptables), le tout dans un contexte budgétaire et fiscal très contraint. Au vu de l’importance probable des travaux à mettre en œuvre, la rentabilité de ces actifs sera certainement touchée. Même si elle peut être compensée par la valorisation du parc immobilier. Concernant la contribution économique territoriale, les premières estimations réalisées indiquent que l’impact de cette taxe à l’horizon 2020 pourrait atteindre, toutes choses égales par ailleurs, 0,1 point de rendement de certaines SCPI.

Propos recueillis par Jorge Carasso


Mots-clés :

SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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