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Bâtiment à basse consommation : construire vert, le nouveau credo des promoteurs

Bâtiment à basse consommation : construire vert, le nouveau credo des promoteurs
Septembre 2010
Le Particulier Immo n° 267, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

L’offre de bâtiments basse consommation (BBC) est encore faible, mais depuis quelques mois les déclarations d’intention se multiplient : les principaux promoteurs produiront désormais des logements labellisés BBC. Pourquoi un tel succès du label vert ? Quel en sera le coût pour les acquéreurs ?

Les promoteurs immobiliers ne jurent plus que par lui : BBC, pour bâtiment à basse consommation. Derrière cette estampille encore obscure pour le plus grand nombre, une réalité déjà bien présente dans le monde de la construction. Une nouvelle réglementation en matière de performance énergétique des bâtiments – la RT 2012 – est en effet sur le point d’entrer en vigueur. Ses prescriptions deviendront obligatoires dès le 1er janvier 2011 dans le secteur tertiaire et à compter du 1er janvier 2013 dans l’immobilier résidentiel. Elle exige des bâtiments une consommation en énergie primaire (voir encadré p. 16) qui ne dépasse pas 50 kWh/m2/an, conformément aux engagements pris par le gouvernement français dans le cadre du Grenelle de l’environnement. C’est beaucoup moins que la norme en vigueur dans le secteur résidentiel (la RT 2005), qui fixe la limite à 150 kWh/m²/an. L’association Effinergie, dont l’objectif est de promouvoir les constructions à basse consommation d’énergie, dans le neuf et la rénovation, a mis en place un label – BBC-Effinergie –, le seul reconnu par les pouvoirs publics comme attestant de la conformité du bâtiment à la future norme.
Pour l’heure, la norme BBC est optionnelle, pourtant nombre de promoteurs l’ont d’ores et déjà adoptée pour leurs programmes de logements… et l’affichent, exploitant ainsi au mieux cette nouvelle réglementation thermique qui, de toute façon, s’imposera bientôt à eux.

Objectif pour certains constructeurs : 100 % BBC

Bouygues, Kaufman & Broad, Tagerim, Nexity… tous ont, depuis le 1er janvier 2010, déposé des permis de construire portant sur des opérations signées BBC. Bowfonds Marignan et Les Nouveaux Constructeurs, pour ne citer qu’eux, les ont rejoints depuis le début de l’été. Un élan que confirme Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) : « Aujourd’hui, 80 % des conceptions de programmes et des permis de construire sont engagés dans le respect de la norme BBC.  » Pour les seuls immeubles collectifs neufs, les demandes de labels ont doublé entre 2008 et 2009, passant de 6 749 à 13 075, pour atteindre 18 154 à la fin mai 2010.
L’offre de logements BBC devrait monter en puissance courant 2011. « Notre but était que dans les bureaux de vente, fin 2010, plus de la moitié de l’offre soit en BBC. Et dès cette année, nous mettons en vente 6 000 logements BBC, soit la moitié de notre offre. L’objectif est de passer à 100 % BBC en 2011 », déclare ainsi Philippe Jossé, directeur général de logement France au sein de  Bouygues Immobilier. Le groupe s’était engagé dès 2007, avec la démarche Habitat et environnement, sur le marché prometteur du développement durable. Mêmes ambitions avouées chez Bouwfonds Marignan, premier en France à avoir été certifié Haute qualité environnementale (HQE) en 2008. Pour les autres, ceux qui n’avaient jamais ou peu goûté au développement durable, la transition sera un peu plus longue. Pour Nexity, par exemple, l’objectif est une offre à 80 % BBC en 2013.

L’influence des mesures fiscales vertes

Cet engagement est associé à un enjeu commercial fort. Une part significative des acheteurs ne va en effet pas tarder à se détourner des programmes qui ne seront pas BBC, et pour cause : dès 2011, seuls ces derniers ouvriront droit au dispositif Scellier au taux plein, soit une réduction d’impôt de 25 % du prix d’acquisition du bien, au lieu de 15 % pour les logements ne bénéficiant pas du fameux label. Or, près des deux tiers des ventes réalisées par les promoteurs se font avec des investisseurs en régime Scellier. Compte tenu des délais de réalisation d’une opération de promotion – il faut au moins deux ans pour « sortir » un programme –, les permis de construire déposés aujourd’hui doivent déjà correspondre aux prescriptions du label, afin de maintenir le niveau de l’offre sur un marché dont les règles du jeu ont changé. Une stratégie opportuniste que ne nie, du reste, aucun promoteur. « Le verdissement des mesures fiscales a été le déclencheur de l’adoption de la norme BBC avant l’heure. C’est un facteur qui a permis d’accélérer le mouvement », reconnaît ainsi Thierry Verninas, directeur du département architecture chez Kaufman & Broad.
De plus, le label BBC sera bientôt signifiant aux yeux des accédants, qui l’associeront, à tort ou à raison, à la réalisation d’économies d’énergie. Ce qu’anticipe Hervé Puybouffat, président de Tagerim Promotion : « Nous sommes persuadés qu’il sera bientôt très difficile de vendre des logements qui ne seront pas labellisés BBC. Nous anticipons donc la demande. »

Diviser par trois les consommations d’énergie

Reste une difficulté, non négligeable, pour les promoteurs confrontés aux exigences de la nouvelle réglementation thermique : seront-ils à la hauteur ? Rappelons que les bâtiments construits devront passer de 150 kWh/m²/an en consommation d’énergie primaire à 50 kWh/m²/an. Il s’agit donc de diviser par trois les consommations énergétiques des bâtiments neufs en seulement deux ans et demi ! Pour y parvenir, c’est l’acte de construire qu’il faut concevoir autrement : orienter de manière optimale le bâtiment, éviter les ponts thermiques, respecter un certain taux de surfaces vitrées, isoler par l’extérieur, anticiper le choix de l’énergie pour déposer d’emblée un permis de construire conforme (pour la pose de panneaux solaires, par exemple), s’adapter aux problématiques locales ­– comment construire un BBC climatisé, s’interroge ainsi un responsable de programme dans le sud de la France –, etc.
Une expérience déjà engrangée par les promoteurs engagés dans la production de bâtiments écologiquement corrects depuis plusieurs années. « Ce passage a été plus aisé pour nous, car nous y étions bien préparés. Il est moins difficile techniquement et financièrement de passer du THPE au BBC, que de la norme minimale au BBC », confirme Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan.

Limiter l’augmentation des prix de vente, un défi

Cependant, le véritable défi n’est pas technique. Non, la vraie difficulté du passage à la norme BBC va résider dans la capacité des promoteurs à limiter l’augmentation du prix de vente qui devrait logiquement en résulter. Car à l’heure actuelle, un bâtiment répondant aux normes de la RT 2012 est plus coûteux à construire qu’un bâtiment répondant à celles de la RT 2005… Une étude menée dans le cadre du programme natinal de recherche et d’expérimentation sur l’énergie dans le bâtiment (Prebat) portant sur 550 bâtiments, a montré que le coût médian de construction des bâtiments respectant la norme BBC observés se situe à 1 450 euros HT/m², soit un surcoût d’environ 15 % par rapport au coût moyen de la construction. Selon Marc Pigeon, il devrait plutôt être de l’ordre de 7 à 12 %. Comment les promoteurs répercuteront-ils ce surcoût sur les acquéreurs ? La construction n’est pas la seule composante du coût. Entrent également en ligne de compte le prix de vente, qui inclut celui du terrain, les frais de commercialisation, les marges et les risques, autant de variables que chacun va tenter de faire jouer pour diminuer le coût global.
Les prises de position sont partagées. Certains, comme Kaufman & Broad et Bouygues immobilier, affirment qu’ils n’augmenteront pas leurs prix de vente. D’autres se montrent plus prudents. C’est le cas de Bowfonds Marignan, Nexity, Tagerim ou Les Nouveaux Constructeurs qui, sans s’engager sur des chiffres précis, laissent entendre qu’ils pourraient pratiquer une hausse de 2 ou 3 %, en tout cas inférieure à 5 %.
L’unanimité se fait cependant sur un point : il n’est pas dans l’intérêt des promoteurs de majorer leurs grilles tarifaires au-delà de certains seuils. « Nous avons récemment lancé la commercialisation de deux programmes, dont les prix de vente sont de 3 % supérieurs au marché hors BBC, guère plus », témoigne Hervé Puybouffat, président de Tagerim Promotion. Qui poursuit : « Si les promoteurs vont au-delà, ils vont se retrouver avec des logements sur les bras. Quand les gens auront pris connaissance du BBC, ils pourront être en mesure d’accepter une augmentation, mais pas pour l’instant. »

La RT 2012 pousse à innover

En attendant, la mobilisation est générale : architectes, bureaux d’études, industriels du bâtiment, fabricants de matériaux et équipements (fenêtres, vitrages, portes…) sont mis à contribution pour obtenir un produit plus performant à un prix équivalent. Certains vont jusqu’à envisager de nouveaux procédés de construction. « Nous expérimentons des techniques qui utilisent davantage le bois, ou l’acier. Peut-être faut-il davantage industrialiser la construction pour en réduire les coûts ou en améliorer les prestations. L’entrée en vigueur de la RT 2012 force à l’innovation. Le but serait que les bâtiments basse consommation soient moins chers que les non BBC », lance Sabine Desnault, directrice du développement durable chez Nexity. Les pouvoirs publics se montrent tout aussi confiants : l’annonce de l’application de la future réglementation thermique (RT 2012) stimule actuellement l’offre de matériaux et de technologies nécessaires à la performance énergétique et devrait même conduire à une baisse des prix…
Certains promoteurs ont adopté sans attendre quelques mesures de ­rigueur, qui permettront dans un premier temps de maintenir les tarifs à un niveau raisonnable. Tagerim promotion, par exemple, dit avoir revu ses charges de commercialisation et ses marges. Beaucoup essayent aussi de ­limiter l’impact du foncier, en hausse constante depuis de nombreuses années. Une piste que privilégient notamment Les Nouveaux Constructeurs et Bouygues Immobilier : « Nous essayons d’expliquer aux collectivités locales qu’avoir un bon prix de vente permettra de sortir une opération à un prix compatible avec le financement des clients, ce que les communes ont toujours intérêt à encourager », explique Philippe Jossé, directeur général logement à France Bouygues Immobilier. Autant d’efforts qui finiront par produire leurs fruits. Ainsi que le reconnaît Jean-Marie Crabos des Nouveaux constructeurs, « le BBC est une savante alchimie de paramètres. Nous sommes dans une période de rodage non négligeable. Il faudra s’adapter, et il est certain que nous allons, au départ, un peu tâtonner. »

Des charges moins lourdes ?

Et le futur occupant, dans tout cela ? Il ne trouvera bientôt plus sur le marché que des logements BBC vendus, on l’aura compris, entre 3 et 5 % plus chers que les prix actuels, déjà élevés. Peut-il au moins attendre en retour une baisse significative du niveau des charges ? Selon le ministère de l’écologie et du développement durable, l’investissement supplémentaire réalisé dans un bâtiment BBC sera rentabilisé entre dix et quinze ans grâce aux économies d’énergie permises par les performances BBC. Sur vingt ans, le gain de pouvoir d’achat serait compris entre 5 000 euros (pour un logement dans un immeuble collectif) et 15 000 euros pour une maison individuelle. Des chiffres qui se veulent rassurants. Chez Kaufman & Broad, on préfère toutefois se montrer prudent : « Nous ne pouvons malheureusement pas annoncer aux acheteurs que le surcoût dû à la norme BBC sera compensé par les économies de charges qu’ils réaliseront. Car à l’heure actuelle, aucun bureau d’étude n’est en mesure de s’engager sur le fait que tel logement coûtera tant en consommation d’énergie, la part liée au comportement de l’occupant étant très importante », déclare Thierry Verninas. Même son de cloche chez Tagerim Promotion : « Indiscutablement, le bâtiment va consommer moins. Mais dans quelle proportion, c’est encore difficile à dire », indique son président.

Deux études instructives

Il est utile, à ce stade, de se tourner vers les expériences réalisées à l’étranger. Une étude du Conseil national de recherche canadien (CNRC) a ainsi observé les performances de 100 bâtiments américains construits selon le label LEED – un label nord-américain de standardisation de bâtiments à haute qualité environnementale. Elle a constaté que ces immeubles, pris dans leur ensemble, consomment, en moyenne, de 18 à 39 % d’énergie en moins par mètre carré que des immeubles non labellisés, mais aussi qu’entre un quart et un tiers consommaient en fait davantage que des immeubles non labellisés… Une étude, française cette fois, menée par la foncière immobilière Icade et le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) sur trois bâtiments tertiaires a, de son côté, démontré que les promesses de consommation énergétique de ces immeubles n’avaient pas été tenues. Dans les deux études, il apparaît que la sophistication des technologies installées dans l’immeuble et le comportement des usagers ont empêché les bâtiments d’atteindre les performances visées. Il faudra sans doute que les promoteurs tiennent compte de ces données pour parvenir à respecter les promesses du label BBC. D’une part, en adaptant les technologies utilisées, d’autre part en fournissant aux futurs occupants des guides d’utilisation afin que ces derniers réalisent les économies d’énergie pour lesquelles ils ont signé. Il ne faut toutefois pas oublier qu’à l’origine de la RT 2012, que le label BBC incarne à l’usage du consommateur, il y a l’objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre… et non de diminuer la facture énergétique de l’occupant. Parvenir à ce résultat devrait pourtant être capital pour tous les promoteurs qui, jusqu’à un certain point, y jouent leur crédibilité.

Laurence Roy


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , ECONOMIE D'ENERGIE , ISOLATION THERMIQUE , LABEL , LOGEMENT NEUF




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