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Donner congé pour vendre, rien ne sert de courir…(commentaire de jurisprudence)

Septembre 2010
Le Particulier Immo n° 267, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Le propriétaire qui donne congé à son locataire et lui fait une offre de vente ne peut changer d’avis jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du préavis. Cass. civ. 3e du 19.5.10, n° 09-13474

Un logement donné en location peut être vendu soit occupé, le locataire restant dans les lieux, soit libre, après que ce dernier aura reçu son congé. S’il est vendu occupé, sa mise sur le marché peut se faire à tout moment, mais à un prix plus bas que le marché, justement parce qu’il est occupé. Dans ce cas, la décote varie selon le temps restant avant l’échéance du bail et l’ancienneté de celui-ci. S’il est vendu libre, justement afin d’éviter cette décote, il faut délivrer au locataire un congé par lettre recommandée qui doit contenir une offre de vente à son profit, à un prix correspondant au marché. Le locataire bénéficie en effet d’un droit de préemption qui l’autorise à acheter en priorité, avant que le bien soit officiellement mis en vente. Il a alors deux mois pour se décider, délai pendant lequel le bien lui est réservé. Le choix – vendre libre ou occupé – doit donc se faire au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Une fois prise, la décision doit être ferme. C’est ce qui ressort de la présente affaire. Un couple, propriétaire d’un appartement en location, souhaitait revendre ce bien, libre de toute occupation. Il délivre à ses locataires, comme il se doit, un congé valant offre de vente, pour un prix fixé à 140 500 euros. Les bailleurs, par souci de sécurité, s’y prennent longtemps à l’avance : le congé est délivré en juillet 2004, soit un an avant l’expiration du bail, prévue pour juillet 2005. En janvier 2005, les locataires acceptent l’offre de vente. Mais ils apprennent que l’appartement a été vendu, en octobre 2004, pour 128 700 euros. Furieux, ils attaquent leurs bailleurs en justice en vue de faire annuler la vente et de se voir déclarer acquéreurs du logement au prix accordé à l’autre acheteur. Les bailleurs répliquent qu’ils avaient le droit de changer d’avis puisque le délai pendant lequel les locataires disposaient d’un droit de préemption n’était ouvert qu’à compter du préavis, démarrant officiellement le 1er janvier 2005, et ce durant deux mois, soit jusqu’au 28 février 2005. La cour d’appel de Chambéry est de cet avis, mais pas la Cour de cassation, qui précise que le propriétaire est tenu par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du préavis, quelle que soit, donc, la date de notification du congé et de l’offre. L’arrêt d’appel est cassé et l’affaire renvoyée devant la cour de Chambéry autrement composée. La vente réalisée en octobre 2004 sera annulée et les locataires seront reconnus acquéreurs de leur appartement. La cour décidera à quel prix.
L’affaire montre que si la décision de donner congé et donc de vendre libre d’occupation doit être notifiée au moins six mois avant l’expiration du bail comme le veut la loi, il n’est pas judicieux de le faire plus de six mois à l’avance. Car elle prive le vendeur de la liberté de changer d’avis pendant une période où il aurait, sinon, encore pu le faire, c’est-à-dire jusqu’au début du délai de préavis.

Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR VENDRE




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