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Adapter un logement pour un locataire handicapé

Adapter un logement pour un locataire handicapé
Septembre 2010
Le Particulier Immo n° 267, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

L’offre de logements locatifs adaptés aux personnes souffrant d’un handicap physique est aujourd’hui insuffisante. Réaliser les travaux ad hoc peut s’avérer un choix judicieux. Explications.

Trouver un logement aménagé est une gageure  

 « Une fois mon diplôme d’ingénieur en poche, j’ai dû quitter mon logement, situé dans une résidence étudiante parfaitement adaptée à mon fauteuil roulant, confie Olivier, cadre supérieur à Rennes. Malgré un bon salaire et des recherches intensives, il m’a été impossible de trouver un appartement en location en centre-ville, et j’ai fini par acheter un deux-pièces en rez-de-jardin dans une résidence des années 1980 du sud de Rennes. » Le cas d’Olivier est, hélas, courant. Paradoxalement, si trouver un locataire solvable relève parfois du miracle dans certaines villes ou régions, louer un logement adapté est aussi une gageure pour les cinq millions et demi de handicapés français, quelle que soit leur solvabilité.
Concevoir d’emblée un logement accessible constitue bien sûr la solution la plus simple. Mais le volume de logements neufs construits chaque année est insuffisant pour répondre à tous les besoins. Par ailleurs, compte tenu de la rareté du foncier ­constructible, certaines communes n’accueillent pas, ou peu, de neuf ou en lointaine périphérie non accessible par les transports en commun équipés pour les fauteuils. Enfin, les prix du neuf sont en moyenne de 20 % supérieurs à ceux de l’ancien, rendant difficile l’accès à ce type de logement – cette fois sur le plan financier.

Investir dans une surface à adapter

L’existence d’une demande insatisfaite appelle à s’interroger sur l’opportunité d’investir sur ce segment, pour la plus grande satisfaction de tous. Aménager un logement en vue d’accueillir un locataire handicapé peut ainsi augmenter vos chances de trouver un locataire et de le conserver. En outre, certaines villes, comme Paris, restent très chères pour les bailleurs de biens classiques, et disposent pourtant d’un très fort potentiel locatif. Jeter son dévolu sur un logement ancien d’avant-guerre ou récent, datant des années 1960 et 1970, réduira le montant de la facture, car vous viserez des biens en mauvais état pour y réaliser des travaux de rénovation importants. Et pour optimiser encore davantage votre investissement, votre choix aura tout intérêt à se porter sur un rez-de-chaussée ou un rez-de-jardin. « En général ces logements sont beaucoup moins demandés, voire carrément écartés d’office des choix des acheteurs, qui préfèrent habiter le plus haut possible, ou les premier et deuxième étages si l’immeuble n’a pas d’ascenseur », confie un agent immobilier. « Ils subissent donc une décote de 15 à 20 % », ajoute-t-il.

Examiner l’accessibilité de l’appartement

Avant d’investir, vérifiez toutefois que l’appartement que vous ciblez est accessible en fauteuil roulant. « Adapter un logement au handicap est une vraie bonne idée, mais son occupant doit pouvoir vivre en fauteuil dans le quartier, précise Thierry Bruchet, concepteur du site immadea.net. Il faut mettre l’accent sur la chaîne d’accessibilité, en examinant l’agencement de la voirie, les transports en commun, les commerces et les espaces publics proches. » Vous avez un très bon point, par exemple, si votre appartement est situé sur une ligne de métro dont l’accès se fait par ascenseur, si les bus proches sont équipés de plates-formes, ou si au moins l’une des grandes surfaces de proximité ne nécessite pas de grimper des marches… De la même façon, si vous investissez dans un appartement familial, le voisinage de parcs et jardins, de piscines et d’installations sportives accessibles aux personnes à mobilité réduite est un atout de taille.
Deuxième point à examiner : l’accès au logement proprement dit. « Il faut penser qu’une personne en fauteuil roulant ne pourra pas monter une marche de seuil trop haute pour accéder à l’immeuble, ou pousser une porte cochère trop lourde et encore moins appuyer sur les boutons d’un digicode placé à plus de 1,30 m de hauteur », confie Élodie Driessen, ergothérapeute attachée à l’hôpital Ambroise-Paré, à Boulogne-sur-Seine. Autre exemple : s’il y a un sas d’accès à l’immeuble, ce dernier doit être muni d’une double porte, pour que la personne en fauteuil puisse se positionner à côté du battant d’ouverture. Si l’immeuble ne possède qu’une simple porte, il faudra prévoir une ouverture automatique. Dernier point : Si l’accès à l’interphone se fait après avoir gravi une volée de marches, il faudra construire une rampe avec une pente suffisamment faible pour laisser passer un fauteuil roulant, et songer à installer des boîtes aux lettres à hauteur de fauteuil.
Pour tous ces travaux d’adaptabilité, il vous faudra obtenir au préalable l’autorisation des autres copropriétaires, puisqu’ils touchent aux parties communes de l’immeuble.
C’est une décision qui doit se prendre à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), du moins tant que les travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels et à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la destination de ­l’immeuble et aux droits des copropriétaires, notamment en affectant les modalités de jouissance des parties privatives des lots.
Pourront donc être approuvés à la majorité de l’article 24 les travaux visant à rendre accessibles les parties communes (élargissement des portes, plans inclinés…) ou les éléments d’équipement communs (ascenseur, parking…). Cependant, attention : si les travaux touchent au gros œuvre (élargissement d’une porte cochère scellée dans le mur), aux murs ­porteurs, à des éléments d’équipement essentiels, la décision devra être prise dans les conditions prévues à l’article 30 : c’est-à-dire, dans la mesure où il s’agit de travaux d’amélioration, à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix), et les travaux seront effectués aux frais du ou des copropriétaires qui en bénéficient. La décision peut requérir l’unanimité si les travaux envisagés portent atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ou à la destination de l’immeuble. Ce qui sera plus rare.
Bref, pour l’emporter, il faudra essayer au plus vite de convaincre les autres copropriétaires qu’une partie au moins des travaux envisagés ­constituent un élément de valorisation de l’immeuble, en facilitant son accès, de manière générale, aux personnes à mobilité réduite, et notamment aux personnes âgées.

Vérifier la faisabilité des travaux envisagés

Les travaux dans les bâtiments anciens ou récents ne sont soumis à aucune norme d’adaptabilité, sauf si le montant de la facture dépasse 80 % de la valeur du bien, ce qui est rarement le cas. En tant que propriétaire d’un logement en très mauvais état, vous pourrez donc faire ce que vous voulez – et pouvez – pour rendre votre logement accessible. Attention cependant, de ne pas faire n’importe quoi. Vous pouvez faire appel à une société d’expertise. « Nous intervenons parfois pour réaliser un ”diagnostic handicapé” ». Ce document liste les principaux points critiques d’accès à la fois à la copropriété et à l’appartement », explique Alain Ghiloufi, expert immobilier à Diagmania (cabinet de contrôle et diagnostics immobiliers). « Nous nous basons pour cela sur les normes en vigueur dans les logements neufs », ajoute-t-il. Coût d’un tel diagnostic : entre 200 et 600 euros, selon la copropriété et l’appartement. Bon à savoir : l’entreprise mandatée pour les travaux pourra s’appuyer sur ce document pour vous faire un devis.
D’autres professionnels peuvent vous aider : en premier lieu un ergothérapeute, spécialiste libéral qui intervient au domicile de personnes ayant des problèmes de mobilité et évalue si le logement est adapté ou non. Il vous donnera des pistes d’aménagement et vous indiquera les points noirs de votre logement pour un locataire en fauteuil. Il est également vivement conseillé de passer par les services d’un architecte spécialisé dans le handicap, qui adaptera ses plans aux contraintes particulières de vos futurs locataires, choisira des entreprises ­spécialisées dans l’accessibilité et suivra les travaux pour votre compte. Certes, le surcoût sera de 8 à 10 % du montant des travaux, mais vous n’aurez aucun souci à vous faire, ni pendant ni après les travaux.

Trouver une aide financière

L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) et la Direction départementale de l’équipement distribuent des subventions et primes pour l’amélioration de l’habitat qui incluent les travaux d’adaptation aux handicaps. à noter que les bailleurs n’ont souvent droit qu’à des montants limités et ces aides sont conditionnées au fait que le logement soit loué à un tarif inférieur à celui du marché. Néanmoins, si vous prévoyez des travaux d’envergure, ce coup de pouce financier peut avoir un grand intérêt. Un conseil cependant : faites-vous aider par des associations pour le montage du dossier, car cela nécessite de la pratique. Outre les associations pour handicapés de votre ville, vous pouvez faire appel au réseau des Pact, ou vous adresser à une Maison départementale des personnes handicapées (MDPH).
Enfin, sachez que l’État accorde un crédit d’impôt aux contribuables qui installent dans leur habitation principale des équipements pour les personnes handicapées : éviers ou lavabos à hauteur réglable, surélévateurs de baignoire ou de WC, cabines de douche intégrale… Précision : seuls le coût de la main-d’œuvre et de la pose ouvrent droit au crédit d’impôt – pour 25 % du montant, dans la limite de 5 000 euros pour une personne seule et de 10 000 euros pour un couple –, le matériel étant exclu du dispositif. Une autre solution consiste donc à trouver un locataire handicapé, puis à signer avec lui une convention. Elle prévoira qu’il prend à sa charge certains travaux d’adaptabilité dans le domicile en bénéficiant de ce crédit d’impôt, à charge pour vous de le dédommager en lui offrant des mois de gratuité de loyer par exemple. Bon à savoir : dans certains cas, votre locataire pourra bénéficier en même temps d’aides de la part des caisses d’allocations familiales ou de retraite, ce qui peut l’inciter à s’investir.

Trouver le locataire

Même si cela semble injuste, il est impossible de réserver votre appartement à un locataire handicapé, car cela serait considéré comme de la discrimination. En revanche, en rédigeant votre petite annonce, vous pouvez donner des indications qui pousseront les personnes en fauteuil à vous appeler. Première piste : mettez en valeur l’accessibilité du logement (présence d’équipements publics aménagés, proximité d’un transport en commun équipé…). Ensuite, précisez dans votre annonce, par exemple, que votre appartement est situé au rez-de-chaussée accessible en fauteuil, ou que l’immeuble dispose d’un ascenseur aux normes adaptées aux handicapés. Enfin, n’hésitez pas à préciser qu’il vient d’être refait à neuf en listant des équipements comme « salle de bain avec douche italienne », ou « volets roulants électriques ». Vous pouvez également consulter les petites annonces de locataires à la recherche d’un appartement auprès d’associations de handicapés, ou y laisser la vôtre. Dernière piste : utiliser des sites spécialisés, tel imadea.net, qui disposent d’une rubrique dédiée.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , HANDICAPE , LOCATION , LOGEMENT , TRAVAUX




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