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Avis sur mon raisonnement Pinel

Question par : bastoune38 le 11 novembre 2016 à 11:27
Bonjour,

Aujourd'hui j'aimerais qu'un expert puisse valider mon raisonnement dans l'investissement Pinel qui va un peu contre les uses et coutumes.

Voilà ce le raisonnement que j'aimerais partager avec vous :

Paramètres d'entrées :

1-Je ne paye pour le moment "que" 3000€ d'impôts (dans les 2 ans à venir mon impôt va regrimper vers 4000€ avec la perte des déductions de frais de nounous).

2- J'ai une somme de 100k€ actuellement sur une assurance vie en fond euros qui ne rapporte pas grand chose (1.7% tout mouillé de chaud) avec le risque qui plane désormais sur ce type de placement (loi Sapin2, effondrement des taux de rentabilité qui s'approchent dangereusement des frais de gestion etc...).
Je ne souhaite pas placer cette somme sur un marché boursier instable qui m'a déjà valu quelques déconvenues amères.

Du coup je cherche à utiliser cette somme pour capitaliser dans une valeur plus sûre qui me permettra d'avoir pour mes vieux jours une rente bonus.
J'ai pensé à un achat immobilier. Pourquoi pas en Pinel.
Par contre tout le monde me hue quand je parle de faire un achat en Pinel en apportant 100k€ d'apport ;-) Il faut selon eux créer un maximum de déficit foncier pour réduire au maximum l'impôt. Ce qui est tout à fait logique.
Seulement voilà, dans, mon cas je ne suis pas totalement d'accord :
En effet j'ai trouvé un F3 sur Lyon (ville où j'habite et métropole attractive avec pénurie de logements) à 261k€, garage compris, facilement louable, certes plus cher qu'un F2 dont le montage serait plus rentable mais dont le turnover des locataires est beaucoup plus important. Avec les frais d'actes et de garanties du prêt moins l'apport de 100k€, le montant à emprunter au final est de 170k€ que j'emprunte sur 20 ans à 1.55% pour un Pinel sur 9 ans.
En faisant le calcul de la rentabilité NETTE (toutes charges déduites) de l'opération j'arrive à 3.2% (en tenant compte du fait que je n'efface que mon impôt de 3000€ et pas la totalité de la réduction d'impôt.... D'ailleurs cette rentabilité augmente logiquement plus j'apporte d'apport.
Certes je créée beaucoup plus de bénéfice foncier taxée à 30% avec mon TMI et 15.5% avec la CSG au lieu de créer du déficit mais comme ma déduction d'impôt est trop importante par rapport à mon impôt, il est totalement absorbé et fait que toute ma réduction est au final utilisée.
Voilà les avantages que je vois à apporter 100k€ d'apport dans mon cas si je ne me suis pas planté dans mon raisonnement :
- Avantage important à mes yeux : les loyers réduits de toutes les charges, remboursent totalement la mensualité d'emprunt :pas besoin d'effort d'épargne. Opération transparente sur mon train de vie.
- je place ces 100k€ d'une manière plus sûre et à long terme plus rentable que assurance vie au rendement faible et incertain
- Je capitalise dans un bien certes immobilier avec les risques de retournement du marché, mais dont le probabilité sur une ville comme lyon est faible (il n'y a pas eu de baisse dans le quartier concerné quelques soient les dernières crises traversées ces dernières années)
- En n'apportant pas ces 100k€, vu que je ne paye pas assez d'impôts et qu'en plus je ne pourrais pas me permettre de rembourser une mensualité de 1300€ nécessitant un effort d'épargne de 400€/mois, cela rendrait cette opération impossible et encore moins rentable.
Donc certes la rentabilité nette n'est pas terrible mais finalement elle est quand même meilleure qu'un placement sur assurance vie où la réduction d'impôts.
Bref, qu'en pensez-vous mon raisonnement dénote du standard mais est-il faux ou absurde pour autant?
Merci d'avance pour vos avis.
2 réponses
Trier par : Votes | Date
Dernière réponse par : william049 le 13 novembre 2016 à 17:42
Meilleure réponse
1
Personne trouve cette réponse utile
william049 le 13 novembre 2016 à 17:42
Vous avez aussi pensé que le locataire pourrait être mauvais payeur ou qu'il partirait et que vous pourriez avoir du mal à en trouver un autre ?
Qui gérerait ? vous ou une agence ?
0 Commentaire sur cette réponse
1
Personne trouve cette réponse utile
Anonyme le 14 novembre 2016 à 15:24
0 Commentaire sur cette réponse

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